別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
みどり -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
みどり -3 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　山田　智久   TEL.
鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 みどり市大間々町大間々１４９３番１
 ②地積
　(㎡)		 608  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,400)

（その他）



(80,360)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 住宅の中に店舗が見
られる利便性の良い
住宅地域		 西6m市道、南側道 水道 赤城

960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   500 ｍ、南   150 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　　
６．０ｍ市道		 交通

施設		 赤城駅北西方

960m		 法令

規制		 （都） 
(80,360)
⑤地域要因の将
　来予測		 大間々地区の中心部に近い住宅地域であり、格別の変動要因は見られないことから、今後も概ね現状維持にて推
移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      8,430 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はみどり市内の住宅地域で、特に旧大間々町に存する住宅地域に強い代替関係が認められる。需要者の中心
はみどり市及び周辺市に居住する自己所有を目的とする勤労者世帯が多い。当市は、人口減少等の影響により全般的に
需要は低調に推移しているが、生活利便性等の優れるエリアについては土地需要は堅調に推移している。市場の中心と
なる価格帯は土地は５００万円から８００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円前後が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的の取引がほとんどであり、同一需給圏内の類似地域等から規範性の高い取引事例を収集できたことから比
準価格の説得力は高いと判断される。一方、アパート等の収益物件も散見されるが、地域の賃貸市場においては土地価
格に見合う賃料を収受し得ないため、収益価格は低位に求められたと思料する。よって、比準価格を重視し、収益価格
は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　みどり -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[103.5]		 [102.0]
100		 25,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市は全国的な傾向と同様に、人口減少、高
齢化が進む中でも、一部立地条件や利便性に
優れた不動産は動きが見られる。


中心部に近い一般住宅を中心とした住宅地域
であり、街路、環境、行政的要因等の地域要
因に変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.5
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 みどり -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３３６

-24052		 みどり市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東5m市道、
中間画地
（都） 

(70,300)
b ３３６

-24016		 みどり市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m府道、
中間画地
（都） 

(70,240)
c ３４７

-24005		 みどり市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4m市道、
中間画地
（都） 

(70,240)
d ３４７

-23086		 みどり市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m市道、
中間画地
（都） 

(70,270)
e ３４７

-23085		 みどり市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.6m市道、
西4m、角地
（都） 

(80,276)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,082  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
26,349 		 100
[ 105.9]
24,881 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
25,400 
b (　           ) 
22,714  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
22,669 		 100
[  90.6]
25,021 
25,500 
c (　           ) 
21,799  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
28,978 		 100
[ 112.2]
25,827 
26,300 
d (　           ) 
24,449  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
24,229 		 100
[  94.1]
25,748 
26,300 
e (　           ) 
20,629  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
19,828 		 100
[  80.2]
24,723 
25,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,700 円／㎡]  



みどり -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,591,642 
1,064,964 
4,526,678 
4,268,160 
258,518 		 （　0.9711）
251,047 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      5,123,408 円　　　　（　      8,430 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
みどり -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 186.32 ＬＳ2 372.64
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 80 ％   400 ％   360 ％   608 ㎡     18.0 m x   29.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、賃貸面積約４７㎡×８戸。平面駐車場確保のため使用容積率が小さい。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
186.32 
100.0 
186.32 
1,290 
240,353 		 1.0  240,353 
1.0  240,353 

 2～ 2		 居宅
186.32 
100.0 
186.32 
1,316 
245,197 		 1.0  245,197 
1.0  245,197 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
372.64 
100.0 
372.64 

485,550 		 485,550 
485,550 
⑨年額支払賃料        485,550 円　×　12ヶ月　＝　       5,826,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     372.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,826,600 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       466,128 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,360,472 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           485,550 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,467 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          485,550 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         226,703 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,591,642 円　　　　（　         9,197 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３３０
　　　　-2404		 1,172  
(   1,127) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 94.0]		 100
[102.0]
1,358 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,346 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,290 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ３４０（賃）
　　　　-24010		 1,090  
(   1,090) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]
1,184 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
みどり -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 288,000 円  　　　　     57,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 233,064 円  　　　        5,826,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       25,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      403,200 円  　　　　     57,600,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        57,600 円  　　　　     57,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,600 円  　　　　     57,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,064,964 円　（　　　　　　         1,752 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     372.64 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0741     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  35 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,268,160 円  
（　　　　　         7,020 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,591,642 円      
②総費用 1,064,964 円      
③純収益　①－② 4,526,678 円      
④建物等に帰属する純収益 4,268,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 258,518 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 251,047 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          413 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,123,408 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       8,430 円／㎡）
４　不動産ＩＤ みどり -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　みどり市大間々町大間々１４９３番１
 0703000121042-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
みどり -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
みどり -3 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　西尾　直人   TEL.
鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 みどり市大間々町大間々１４９３番１
 ②地積
　(㎡)		 608  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,400)

（その他）



(80,360)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 住宅の中に店舗が見
られる利便性の良い
住宅地域		 西6m市道、南側道 水道 赤城

960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   500 ｍ、南   150 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  29.5 ｍ、規模　　       608 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　６ｍ市
道		 交通

施設		 赤城駅北西方

960m		 法令

規制		 （都） 
(70,360)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧大間々町の中心部に位置する既存の住宅地であるが、価格は人口減少の影響を受け弱含み傾向が続くと予測さ
れる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,130 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、当市市街地中心周辺及び郊外における既存の住宅地域である。中心となる需要者は、当市及び周辺市町
に居住する第１次住宅取得者層である。近年の需給動向は、雇用・所得環境が改善する一方、円安や資源供給不足によ
る物価騰高や金融資本市場の変動等による影響もあって不透明感が認められる。市場での需要の中心となる価格帯は、
規模等により相当異なるため見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小規模アパート等が混在するものの収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心である。同一需給
圏内等に存在する比較的取引時点の新しい取引事例から規範性ある比準価格が求められた。一方土地の価格に見合う賃
料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。従って収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏
まえながら比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　みどり -1                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     26,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[103.5]		 [102.0]
100		 25,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     25,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する一方、円安や資源
供給不足による物価騰高や金融資本市場の変
動等による影響もあって不透明感が認められ
る。

大間々町大間々の人口は８年連続で減少し、
世帯数は増減を繰り返している（各年９月末
日現在）。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -7.5
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 みどり -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３３６

-24052		 みどり市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東5m市道、
中間画地
（都） 

(70,300)
b ３３６

-24016		 みどり市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m府道、
中間画地
（都） 

(70,240)
c ３４０

-24032		 みどり市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
（都） 

(70,240)
d ３５０

-24027		 みどり市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
（都） 

(70,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
25,082  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
26,349 		 100
[ 104.0]
25,336 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
25,800 
b (　           ) 
22,714  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
22,669 		 100
[  89.8]
25,244 
25,700 
c (　           ) 
18,329  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.9]
21,017 		 100
[  83.9]
25,050 
25,600 
d (　           ) 
20,150  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
19,563 		 100
[  80.4]
24,332 
24,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     25,600 円／㎡]  



みどり -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,027,250 
1,067,315 
4,959,935 
4,771,830 
188,105 		 （　0.9711）
182,669 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,727,939 円　　　　（　      6,130 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
みどり -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 198.70 ＬＳ2 397.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 80 ％   400 ％   360 ％   608 ㎡     18.0 m x   29.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約４０㎡のディンクス向けタイプを想定。地域の利用状況から平面駐車場を配置したため使用容積率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
198.70 
100.0 
198.70 
1,285 
255,330 		 1.0  255,330 
1.0  255,330 

 2～ 2		 居宅
198.70 
100.0 
198.70 
1,349 
268,046 		 1.0  268,046 
1.0  268,046 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
397.40 
100.0 
397.40 

523,376 		 523,376 
523,376 
⑨年額支払賃料        523,376 円　×　12ヶ月　＝　       6,280,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     397.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,280,512 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       502,441 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,778,071 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           523,376 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,815 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          523,376 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         244,364 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,027,250 円　　　　（　         9,913 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３３０
　　　　-2404		 1,172  
(   1,127) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]
1,371 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,340 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,285 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ３３６（賃・住
）
　　　　-2404		 1,114  
(   1,068) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
1,263 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
みどり -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 260,400 円  　　　　     65,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 188,415 円  　　　        6,280,512　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       32,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      455,700 円  　　　　     65,100,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        65,100 円  　　　　     65,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,100 円  　　　　     65,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,067,315 円　（　　　　　　         1,755 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 65,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 159,000 円／㎡　×　     397.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,771,830 円  
（　　　　　         7,848 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,027,250 円      
②総費用 1,067,315 円      
③純収益　①－② 4,959,935 円      
④建物等に帰属する純収益 4,771,830 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 188,105 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 182,669 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          300 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,727,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,130 円／㎡）
４　不動産ＩＤ みどり -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　みどり市大間々町大間々１４９３番１
 0703000121042-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考