令和6年1月15日　提出 安中 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安中 5-3 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　菅谷　隆雄   TEL.

鑑定評価額 2,280,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安中市松井田町新堀字中島２４番１ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗、一般住宅 等が混在する近隣商 業地域 北東9m県道 水道 西松井田 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 西松井田駅東方 950m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 人口減少、後継者不足等により、旧松井田町の商業地では、廃業や閉店が相次ぎ、空き店舗が増えつつある。格 別の変動要因はなく今後も現状況で推移すると予測する。地価の下落率は依然高い。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安中市内の西部に位置する商業地域及び小売店舗を中心とした住商混在地域である。需要者の中心は小 規模小売業、飲食業等を営む個人または法人である。当該地域は小規模の小売店舗、一般住宅等が立ち並ぶ近隣商業地 域で、周辺住民を主たる客層としているが、郊外大型店舗への商業構造の変化に伴う既成商業地の衰退により需要は減 退している。なお、市場での取引が少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の店舗が多く商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。商業地域ではあるものの、新規参入者 は乏しく適正賃料が見出せない。さらに、閉鎖店舗も多くみられる近隣商業地域で、店舗等商業案件の賃貸需要はなく 、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安中 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,200 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [120.3] [100.0] 100 20,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安中市の人口は減少傾向である。円安傾向が 落着きを見せ始めているものの、本格的な物 価高や国際情勢不安による不動産市場への影 響が懸念される。 旧松井田地区の商業基盤は脆弱で、人口減少 に伴い、空洞化が進展している。テナント需 要は冷え切っており、地価は下落傾向で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％