別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
安中 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
安中 -2 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　君島　准逸   TEL.
鑑定評価額 4,990,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 安中市原市字鍛治村西１３１１番１外
 ②地積
　(㎡)		 232  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に農地
等が見られる住宅地
域		 北西6.5m市道、背面道 水道、下水 磯部

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   550 ｍ、西   170 ｍ、南    20 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地西部に位置する住宅地
域		 街

路		 基準方位　北　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 磯部駅北東方

2.1km		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が多い住宅地域であり、顕著な地域変動要因は見られない。少子高齢化による人口減少に伴い、需給動
向は低調であるため、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,220 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は安中市郊外に展開する住宅地域一円である。主たる需要者は安中市在住者及び在勤者が大半を占め、同一
需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域北方の国道沿線には商業施設が立地しており、生活利便性は比較的良好であ
る。しかし、近年は市街地に近い住宅地に需要がシフトしており、当地域での需給動向は低調である。市場の中心価格
帯は、土地が２５０㎡程度で６００万円前後、新築戸建住宅は２，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似性の高い取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。周辺には共
同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比較して低位に試算
された。当地域は居住の快適性を重視する住宅地域であることから、市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価
格は参考に止め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　安中 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,800 円／㎡		 [ 98.4]
100		 100
[104.0]		 100
[137.7]		 [102.0]
100		 21,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 群馬県西部に位置し、隣接する高崎市の影響
下にある地方都市。既存商業地の衰退が顕著
で人口も減少傾向にある。


熟成度中位の住宅地域で、顕著な変動要因は
見られないが、当市における人口減少の煽り
から需要は低調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 安中 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２５９

-241032		 安中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m私道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
b ２２５

-6023		 安中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
南東4m、角地
（都） ２中専

(60,200)
c ２４０

-6006		 安中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東5m市道、
北西1.8m、
角地
（都） ２住居

(60,200)
d ２４０

-6044		 安中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4.9m市道
、北西5m、
角地
（都） １住居

(60,196)
e ２２５

-6026		 安中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
（都） ２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,845  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
24,621 		 100
[ 111.9]
22,003 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
22,400 
b (　           ) 
18,598  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
19,552 		 100
[  98.0]
19,951 
20,400 
c (　           ) 
20,230  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.0]
22,708 		 100
[ 104.2]
21,793 
22,200 
d (　           ) 
21,278  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
20,410 		 100
[  97.0]
21,041 
21,500 
e (　           ) 
29,155  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
28,383 		 100
[ 138.2]
20,538 
20,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +8.5
画地　　　　 -11.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.5
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,500 円／㎡]  



安中 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,758,662 
482,177 
2,276,485 
2,170,740 
105,745 		 （　0.9714）
102,721 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,140,021 円　　　　（　      9,220 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
安中 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.88 ＬＳ2 193.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 70 ％   200 ％   200 ％   232 ㎡     16.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約４８㎡、平面駐車場確保のため使用容積率が小さい。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
96.88 
100.0 
96.88 
1,179 
114,222 		 1.0  114,222 
1.0  114,222 

 2～ 2		 居宅
96.88 
100.0 
96.88 
1,203 
116,547 		 1.0  116,547 
1.0  116,547 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
193.76 
100.0 
193.76 

230,769 		 230,769 
230,769 
⑨年額支払賃料        230,769 円　×　12ヶ月　＝　       2,769,228 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     193.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,769,228 円　　×　　   4.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       124,615 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,644,613 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           230,769 円　×　　  95.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,204 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          230,769 円　×　　  95.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         111,845 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,758,662 円　　　　（　        11,891 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２５９（賃）
　　　　-2409		 1,041  
(   1,040) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,301 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,230 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,179 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０（賃）
　　　　-608		 1,075  
(   1,031) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,160 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
安中 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 89,700 円  　　　　     29,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 83,077 円  　　　        2,769,228　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      239,200 円  　　　　     29,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        29,900 円  　　　　     29,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,900 円  　　　　     29,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         482,177 円　（　　　　　　         2,078 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     193.76 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0789 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,170,740 円  
（　　　　　         9,357 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,758,662 円      
②総費用 482,177 円      
③純収益　①－② 2,276,485 円      
④建物等に帰属する純収益 2,170,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 105,745 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 102,721 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          443 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,140,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,220 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 安中 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　安中市原市字鍛治村西１３１１番１
 0704005239222-0000
2 　安中市原市字鍛治村西１３１３番３
 0704005239235-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
安中 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
安中 -2 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　星　憲洋   TEL.
鑑定評価額 5,030,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 安中市原市字鍛治村西１３１１番１外
 ②地積
　(㎡)		 232  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） ２中専
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に農地
等が見られる住宅地
域		 北西6.5m市道、背面道 水道、下水 磯部

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   550 ｍ、西   170 ｍ、南    20 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 未利用地も多い郊外住宅地域 街

路		 基準方位北　　　６
．５ｍ市道		 交通

施設		 磯部駅北東方

2.1km		 法令

規制		 （都） ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅を中心とした地域で、変貌を遂げる要因はほぼなく、今後も現状維持傾向にて推移するものと予測され
る。地価は新興住宅地等との競合から需要は弱含みのため下落傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      9,070 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は安中市の郊外を中心とした市内住宅地域である。主たる需要者は安中市に居住若しくは在勤する持家希望
の勤労者層が大半を占め、その他の転入者は少ない。付近の国道沿線に店舗等が集積し、利便性は概ね良好であるが、
新興の分譲住宅地等との競合関係から需要は弱含みである。中心的価格帯は土地の場合で５００～６００万円、新築住
宅を含む場合で１８００～２０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周囲には共同住宅等も見られる住宅地域であるが、遊休資産の利活用等を念頭においた形式的な収入を期待する程度と
見受けられ、かつ需要の中心は自用の住宅であるため、収益価格はやや低位に試算された。従って、自己での利用を目
的として売買された事例から試算された実証性の高いと判断される比準価格を採用し、収益価格は参考に止め鑑定評価
額を上記のとおり決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡を得ており妥当であると判断される。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　安中 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     30,800 円／㎡		 [ 98.4]
100		 100
[104.0]		 100
[136.7]		 [102.0]
100		 21,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     21,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高崎市のベッドタウン化が進み、一部の国道
沿いの商業地以外は、中心地を含み衰退が顕
著である。住宅地は市内に散在している。


周辺状況に特段の変化は見られず、点在する
小規模分譲地等との競合関係に立ち、需要は
弱含みである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 安中 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２５

-6023		 安中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
南東4m、角地
（都） ２中専

(60,200)
b ２５９

-237059		 安中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
（都） １中専

(60,200)
c ２４０

-5142		 安中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北5m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d ２４０

-5146		 安中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8.2m県道
、南西6m、
南東6m、
三方路
（都） １住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,598  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
19,552 		 100
[  94.1]
20,778 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
21,200 
b (　           ) 
22,309  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
21,587 		 100
[  97.0]
22,255 
22,700 
c (　           ) 
20,001  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
20,389 		 100
[  99.0]
20,595 
21,000 
d (　           ) 
22,818  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
21,260 		 100
[  94.9]
22,403 
22,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,700 円／㎡]  



安中 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,879,010 
604,262 
2,274,748 
2,170,740 
104,008 		 （　0.9714）
101,033 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      2,104,854 円　　　　（　      9,070 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
安中 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.88 ＬＳ2 193.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） ２中専

 70 ％   200 ％   200 ％   232 ㎡     16.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積は約４８㎡、駐車場確保のため使用容積率は小さい。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
96.88 
100.0 
96.88 
1,237 
119,841 		 1.0  119,841 
1.0  119,841 

 2～ 2		 居宅
96.88 
100.0 
96.88 
1,262 
122,263 		 1.0  122,263 
1.0  122,263 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
193.76 
100.0 
193.76 

242,104 		 242,104 
242,104 
⑨年額支払賃料        242,104 円　×　12ヶ月　＝　       2,905,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     193.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,905,248 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       145,262 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,759,986 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           242,104 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,300 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          242,104 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         116,724 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,879,010 円　　　　（　        12,410 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０（賃）
　　　　-608		 1,075  
(   1,031) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
1,313 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,290 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,237 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２２５（賃）
　　　　-603		 848  
(     848) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 76.0]		 100
[100.0]
1,268 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
安中 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 149,500 円  　　　　     29,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 145,262 円  　　　        2,905,248　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       10,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      239,200 円  　　　　     29,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        29,900 円  　　　　     29,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,900 円  　　　　     29,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         604,262 円　（　　　　　　         2,605 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     193.76 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0789 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,170,740 円  
（　　　　　         9,357 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,879,010 円      
②総費用 604,262 円      
③純収益　①－② 2,274,748 円      
④建物等に帰属する純収益 2,170,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 104,008 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 101,033 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          435 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,104,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       9,070 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 安中 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　安中市原市字鍛治村西１３１１番１
 0704005239222-0000
2 　安中市原市字鍛治村西１３１３番３
 0704005239235-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
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備考