別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富岡 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富岡 5-3 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠彰   TEL.
鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富岡市一ノ宮字南平１６６８番１外
 ②地積
　(㎡)		 932  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1.2:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 大型店舗の他小売店
舗等も見られる路線
商業地域		 南東24m国道、南側道 水道、ガス 上州一ノ宮

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    35 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  31.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       930 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 富岡バイパス沿いの大型スー
パーを中心とした、空地も多
い商業地域		 街

路		 ２４．０ｍ国道 交通

施設		 上州一ノ宮駅南西方

680m		 法令

規制		 （都） 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道２５４号線バイパス沿いに沿道型の各種商業施設が見られる。当該地域は、コアとなるスーパーは所在する
ものの、やや繁華性が劣り、背後人口の質量も十分ではなく、地価は弱含みで推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富岡市を中心に隣接する市町の幹線道路沿いの商業地域又はその背後至近の混在地域である。需要者の中
心は飲食業、小売業等の店舗を中心に、事務所等を営む個人または法人である。商圏は富岡市在住者が中心で、比較的
その範囲は小さい。富岡製糸場の来場者の減少、背後人口の減少等が市内商業地の今後の動向に影響を及ぼしている。
取引が少なく取引目的も多様であるため、市場の中心価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。当該地域における事
業用の賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に試算さ
れた。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富岡 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,100 円／㎡		 [ 97.7]
100		 100
[100.0]		 100
[103.3]		 [100.0]
100		 33,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 従来からの農・工業を中心とした産業に加え
、世界遺産登録された富岡製糸場の来場者増
加を図るべく、「セカイト」や「西置繭所」
をオープンした。

大型スーパーを中心とした路線商業地域であ
るが、その後の店舗の進出は停滞し、地価は
弱含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -4.5
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富岡 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２７０

-24031		 富岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西8m県道、
南東4.5m、
二方路
（都） １住居

(70,200)
b ２７０

-23052		 富岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m県道、
南東4.2m、
二方路
（都） 準住居

(70,200)
c ２５９

-241050		 高崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南27m国道、
北東2.9m、
二方路
（都） 

(80,200)
d ２７３

-24029		 富岡市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南23m国道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e ２７３

-24028		 富岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北16.3m国道、
南5m、二方路
（都） 準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,823  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
35,984 		 100
[  97.8]
36,793 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
36,800 
b (　           ) 
44,150  		 100
[ 100.0]		 [  96.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
43,699 		 100
[  93.6]
46,687 
46,700 
c (　           ) 
14,840  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  64.8]
22,833 		 100
[  81.0]
28,189 
28,200 
d (　     20,200) 
20,200  		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
19,836 		 100
[  59.2]
33,507 
33,500 
e (　           ) 
33,241  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
32,254 		 100
[ 109.1]
29,564 
29,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　 -35.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,800 円／㎡]  



富岡 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,432,548 
1,859,203 
8,573,345 
7,670,400 
902,945 		 （　0.9714）
877,121 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     18,273,354 円　　　　（　     19,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富岡 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 387.50 ＬＳ2 652.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   932 ㎡     39.0 m x   31.0 m  前面道路：国道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し、２階ファミリータイプ平均専有面積約５０㎡、駐車場確保のため使用容積率は小さい。 ⑦有効率　  98.9 ％
の理由		 管理室等が存在するため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
352.00 
97.9 
344.61 
1,530 
527,253 		 3.0  1,581,759 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
300.20 
100.0 
300.20 
1,275 
382,755 		 1.0  382,755 
1.0  382,755 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
652.20 
98.9 
644.81 

910,008 		 1,964,514 
382,755 
⑨年額支払賃料        910,008 円　×　12ヶ月　＝　      10,920,096 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     644.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,920,096 円　　×　　   6.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       687,966 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,232,130 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,964,514 円　×　　  93.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,407 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          382,755 円　×　　  93.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         182,011 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,432,548 円　　　　（　        11,194 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２７０（賃）
　　　　-2411		 969  
(     968) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]
1,253 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,330 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,275 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２６８（賃）
　　　　-508		 1,281  
(   1,279) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,341 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富岡 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 306,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 327,603 円  　　　       10,920,096　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      205,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      816,000 円  　　　　    102,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,859,203 円　（　　　　　　         1,995 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 102,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     652.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0752     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 ×  35 ％　＋ 0.0951 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,670,400 円  
（　　　　　         8,230 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,432,548 円      
②総費用 1,859,203 円      
③純収益　①－② 8,573,345 円      
④建物等に帰属する純収益 7,670,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 902,945 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 877,121 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          941 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,273,354 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富岡 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富岡市一ノ宮字南平１６６８番１
 0706000220022-0000
2 　富岡市一ノ宮字南平１６６８番３
 0706000220024-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
富岡 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富岡 5-3 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　茂原　太年   TEL.
鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富岡市一ノ宮字南平１６６８番１外
 ②地積
　(㎡)		 932  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1.2:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 大型店舗の他小売店
舗等も見られる路線
商業地域		 南東24m国道、南側道 水道、ガス 上州一ノ宮

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    35 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 郊外型店舗を中心に、空き地
等も見られる路線商業地域		 街

路		 ２４ｍ国道 交通

施設		 上州一ノ宮駅南西方

680m		 法令

規制		 （都） 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道２５４号バイパスは甘楽町と下仁田町を結ぶ甘楽郡の交通の大動脈であるが、当該近隣地域から西方は繁華
性等の面で劣っており、今後も地価は弱含み傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、富岡市を中心に周辺市町の商業地域及び商住混在地域で、需要者は低層の店舗併用住宅や店舗の利用を
目的とした個人や法人が中心と想定される。国道２５４号は交通量が多く、ショッピングモールにも近接するが、当該
近隣地域の繁華性はあまり高いとは言えない。土地取引の規模等も様々で、市場の中心価格帯は見い出せない状況にあ
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等の複数の取引事例から求められた実証的で信頼性の高い価格である。一方、収
益価格は、近隣地域における賃貸市場の熟成度がやや低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位
に試算されたと考えられる。よって、信頼性の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富岡 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     35,100 円／㎡		 [ 98.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.8]		 [100.0]
100		 33,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     33,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 甘楽富岡地域の中核都市。少子高齢化や富岡
製糸場の世界遺産登録効果の減少等で、商業
地を中心に地価は下落傾向で推移している。


郊外型店舗の中に空き地等も見られる状況に
、大きな変化は認められない。取引動向も低
調で、地価は弱含み傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富岡 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２７２

-50153		 富岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西17m市道、
南4m、角地
（都） ２住居

(60,200)
b ２７２

-50151		 富岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,300)
c ２７３

-24028		 富岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北16.3m国道、
南5m、二方路
（都） 準工

(70,200)
d ２７３

-230065		 富岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東25m国道、
北西2m、角地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,952  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
38,542 		 100
[ 112.9]
34,138 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
34,100 
b (　           ) 
31,081  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
35,770 		 100
[ 104.3]
34,295 
34,300 
c (　           ) 
33,241  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
32,254 		 100
[ 103.5]
31,163 
31,200 
d (　           ) 
23,256  		 100
[ 100.0]		 [  97.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  64.0]
35,502 		 100
[  99.5]
35,680 
35,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +7.5
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -2.5
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.5
画地　　　　 -36.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     33,800 円／㎡]  



富岡 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,344,186 
1,838,851 
8,505,335 
7,595,200 
910,135 		 （　0.9714）
884,105 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     18,418,854 円　　　　（　     19,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富岡 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 387.50 ＬＳ2 652.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   932 ㎡     39.0 m x   31.0 m  前面道路：国道     　  24.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗のフロア貸し、２階はファミリータイプ（平均専有面積約５０㎡）を想定。平面駐車場確保のため、使用容積率は低位。 ⑦有効率　  98.9 ％
の理由		 管理室等が存するため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
352.00 
97.9 
344.61 
1,469 
506,232 		 3.0  1,518,696 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
300.20 
100.0 
300.20 
1,277 
383,355 		 1.0  383,355 
1.0  383,355 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
652.20 
98.9 
644.81 

889,587 		 1,902,051 
383,355 
⑨年額支払賃料        889,587 円　×　12ヶ月　＝　      10,675,044 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     644.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,675,044 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       533,752 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,141,292 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,902,051 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,069 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          383,355 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         184,825 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,344,186 円　　　　（　        11,099 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２７０（賃）
　　　　-2410		 1,031  
(   1,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,352 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,332 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,277 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２７２（賃）
　　　　-60011		 975  
(     934) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 84.0]
1,323 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富岡 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 303,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 320,251 円  　　　       10,675,044　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      205,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      808,000 円  　　　　    101,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,838,851 円　（　　　　　　         1,973 円／㎡）　　（経費率　　  17.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 101,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     652.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0752     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0789 ×  35 ％　＋ 0.0951 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,595,200 円  
（　　　　　         8,149 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,344,186 円      
②総費用 1,838,851 円      
③純収益　①－② 8,505,335 円      
④建物等に帰属する純収益 7,595,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 910,135 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 884,105 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          949 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,418,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富岡 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富岡市一ノ宮字南平１６６８番１
 0706000220022-0000
2 　富岡市一ノ宮字南平１６６８番３
 0706000220024-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
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備考