鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
富岡 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富岡 5-2

群馬県

群馬第２

氏名

不動産鑑定士　長壁　治

TEL.

鑑定評価額

10,700,000 円

１㎡当たりの価格

34,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富岡市七日市字本町８７４番３				②地積　(㎡)	310 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:3.5	事務所Ｓ3	小売店舗、事務所等が多く見られる既成商業地域	南12.5m国道	水道、ガス、下水	西富岡 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道沿いにある既成の商業地
域

街

路

１２．５ｍ国道

交通

施設

西富岡駅南東方

350m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

富岡市の中心部や富岡製糸場に近い既成商業地域であり、コロナ禍から景気は回復傾向にあるものの、郊外の幹
線道路沿いの出店等により既成商業地の空洞化は依然として続き、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富岡市内商業地域及び住商混在地域である。需要の中心は事務所や小売業を営む地元の個人や法人である
。コロナ禍の影響等により商業地の不動産取引は全般的に低調となり、景気はコロナ禍から回復傾向にあるものの、当
該地域の商況に変化はあまり見られず、商況は依然として厳しい状態が続いている。当該地域での取引は少なく、市場
の中心価格帯は画地規模や業種等によりまちまちであり、見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、土地価格に見合うような賃料水準が形成されていないた
め、収益価格は低位に求められたと思料する。比準価格は周辺類似地域内の取引事例から求められており実証的な価格
である。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はコロナ禍から回復傾向にあるが、一方
で近時の原材料等価格の上昇に伴う物価高、
為替相場、中東情勢等による景気への影響が
懸念される。

富岡製糸場の観光客数は前年比でやや持ち直
しているが、周辺商業地にとって依然として
厳しい商環境となっている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

富岡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２７３ -24028	富岡市		建付地	（　）	不整形	北16.3m国道、南5m、二方路		（都）準工 (70,200)
b	２７０ -24031	富岡市		建付地	（　）	不整形	西8m県道、南東4.5m、二方路		（都）１住居 (70,200)
c	２７２ -50151	富岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		（都）商業 (80,300)
d	２７２ -50153	富岡市		建付地	（　）	不整形	西17m市道、南4m、角地		（都）２住居 (60,200)
e	２７０ -23010	富岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北13m県道、南3.7m、二方路		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,241	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	32,254	100 [ 99.6]	32,384	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,400
b	(　 ) 36,823	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	35,984	100 [ 98.0]	36,718		36,700
c	(　 ) 31,081	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	35,770	100 [ 101.9]	35,103		35,100
d	(　 ) 39,952	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	38,542	100 [ 114.5]	33,661		33,700
e	(　 ) 24,178	100 [ 100.0]	[ 95.2] 100	100 [ / ]	100 [ 63.6]	36,191	100 [ 106.7]	33,918		33,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -36.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,000 円／㎡]

富岡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,401,224	655,127	2,746,097	2,478,000	268,097	（　0.9737） 261,046	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,438,458 円　　　　（　 17,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富岡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	104.13	Ｓ2	208.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	310 ㎡	9.5 m x 34.0 m	前面道路：国道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し、２階ファミリータイプ２戸（約５２㎡）、駐車場確保のため使用容積率は小さい。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.13	100.0	104.13	1,507	156,924	2.0	313,848
							1.0	156,924
2～ 2	居宅	104.13	100.0	104.13	1,256	130,787	1.0	130,787
							1.0	130,787
～

～

～

計		208.26	100.0	208.26		287,711		444,635
								287,711

⑨年額支払賃料	287,711 円　×　12ヶ月　＝　 3,452,532 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,452,532 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 193,342 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,259,190 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	444,635 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,197 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 287,711 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.5075　＝　 137,837 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,401,224 円　　　　（　 10,972 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２７０（賃）　　　　-2410	1,031 ( 1,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	1,332	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,310 円/㎡　月額支払賃料（　 1,256 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２７２（賃）　　　　-60011	975 ( 934)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 74.0]	100 [102.0]	1,292
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富岡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	106,200 円	35,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	172,627 円	3,452,532　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 283,200 円	35,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 655,127 円　（　　　　　　 2,113 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,400,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 208.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,478,000 円（　　　　　 7,994 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,401,224 円
②総費用	655,127 円
③純収益　①－②	2,746,097 円
④建物等に帰属する純収益	2,478,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	268,097 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	261,046 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 842 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,438,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富岡 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富岡市七日市字本町８７４番３	0706000324087-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
富岡 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

富岡 5-2

群馬県

群馬第２

氏名

不動産鑑定士　岡田　忠彰

TEL.

鑑定評価額

10,600,000 円

１㎡当たりの価格

34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	富岡市七日市字本町８７４番３				②地積　(㎡)	310 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) （その他）
	1:3.5	事務所Ｓ3	小売店舗、事務所等が多く見られる既成商業地域	南12.5m国道	水道、ガス、下水	西富岡 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 34.0 ｍ、規模　　 310 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

国道２５４号線沿いの金融店
舗が多い既成の商業地域

街

路

１２．５ｍ国道

交通

施設

西富岡駅南東方

350m

法令

規制

（都）商業
(80,400)

⑤地域要因の将
　来予測

富岡市の中心部や富岡製糸場に近い既成商業地域であるが、商勢の郊外移転等の影響から、当面地価は地価下落
傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は富岡市を中心に隣接する市町の幹線道路沿いの商業地域又はその背後至近の混在地域である。需要者の中
心は小規模な飲食業、小売業、事務所等を営む個人または法人である。商圏は富岡市在住者が中心で、比較的小さい。
富岡製糸場の来場者の減少が、市内商業地の繁華性に影響を及ぼしている。取引が少なく取引目的も多様であるため、
市場の中心価格帯は把握困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。当該地域における事
業用の賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に試算さ
れた。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

従来からの農・工業を中心とした産業に加え
、世界遺産登録された富岡製糸場の来場者増
加を図るべく、「セカイト」や「西置繭所」
をオープンした。

新型コロナウイルス感染症拡大と、それに伴
う富岡製糸場の来場者数の減少が、周辺商業
地の商況に大きな影響を及ぼしている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

富岡 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２７２ -50151	富岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、中間画地		（都）商業 (80,300)
b	２７０ -23010	富岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北13m県道、南3.7m、二方路		（都）１住居 (60,200)
c	２７２ -50153	富岡市		建付地	（　）	不整形	西17m市道、南4m、角地		（都）２住居 (60,200)
d	２７０ -23051	富岡市		更地	（　）	ほぼ長方形	北13m県道、南3.7m、二方路		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 31,081	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	35,770	100 [ 98.0]	36,500	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	36,500
b	(　 ) 24,178	100 [ 100.0]	[ 95.2] 100	100 [ / ]	100 [ 63.6]	36,191	100 [ 100.9]	35,868		35,900
c	(　 ) 39,952	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	38,542	100 [ 108.6]	35,490		35,500
d	(　 ) 21,001	100 [ 100.0]	[ 94.9] 100	100 [ / ]	100 [ 70.7]	28,189	100 [ 100.9]	27,938		27,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -36.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 -29.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,000 円／㎡]

富岡 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,400,433	624,925	2,775,508	2,492,000	283,508	（　0.9737） 276,052	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,751,083 円　　　　（　 18,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

富岡 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	104.13	Ｓ2	208.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業	80 ％	400 ％	400 ％	310 ㎡	9.5 m x 34.0 m	前面道路：国道　 12.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し、２階ファミリータイプ平均専有面積約５２㎡、駐車場確保のため使用容積率は小さい。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	104.13	100.0	104.13	1,518	158,069	2.0	316,138
							1.0	158,069
2～ 2	居宅	104.13	100.0	104.13	1,265	131,724	1.0	131,724
							1.0	131,724
～

～

～

計		208.26	100.0	208.26		289,793		447,862
								289,793

⑨年額支払賃料	289,793 円　×　12ヶ月　＝　 3,477,516 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,477,516 円　　×　　 6.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 219,084 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,258,432 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	447,862 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,196 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 289,793 円　×　　 93.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 137,805 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,400,433 円　　　　（　 10,969 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２６８（賃）　　　　-508	1,281 ( 1,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	1,323	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,320 円/㎡　月額支払賃料（　 1,265 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２７０（賃）　　　　-2411	969 ( 968)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	1,295
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

富岡 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	142,400 円	35,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	104,325 円	3,477,516　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 284,800 円	35,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,600 円	35,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 624,925 円　（　　　　　　 2,016 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,600,000 円	設計監理料率　 166,000 円／㎡　×　 208.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0700	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 35 ％　＋ 0.0951 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,492,000 円（　　　　　 8,039 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,400,433 円
②総費用	624,925 円
③純収益　①－②	2,775,508 円
④建物等に帰属する純収益	2,492,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	283,508 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	276,052 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 890 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,751,083 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

富岡 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	富岡市七日市字本町８７４番３	0706000324087-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考