令和6年1月10日　提出 富岡 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富岡 5-1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　茂原　太年   TEL.

鑑定評価額 5,850,000 円  １㎡当たりの価格 47,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富岡市富岡字上町１０５２番１０ ②地積 　(㎡) 123   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 地区計画等 1:2.5 店舗 Ｓ2 小売店舗、飲食店等 が建ち並ぶ既成商業 地域 東8m県道 水道、ガス、下水 上州富岡 390m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 富岡製糸場へ続く幹線道路沿 いに位置する商業地域 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 上州富岡駅南方 390m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 富岡製糸場の来場者数はコロナ禍前の水準に戻らず、店舗の閉鎖や撤退が見受けられ、繁華性も世界遺産登録時 と比べ減退している。このため、地価も下落傾向が続くと予想される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富岡市を中心に周辺市町の商業地域及び商住混在地域で、需要者は事務所や店舗利用を目的とした個人 や法人が中心と想定される。富岡製糸場の世界遺産登録で、製糸場周辺の商店街も一時は活況を呈したが、来場者数の 減少や人口減少等の影響により、不動産取引は低迷している。このため、近隣地域での取引はほとんど見受けられず、 市場の中心価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性の高い複数の取引事例に基づき試算した実証的で信頼性の高い価格である。また、収益価格は、標 準地が中心商業地に存するものの、新築店舗の賃貸物件が見受けられず、製糸場の来場者数の減少により、事業収支の 観点から貸店舗等の想定が困難であることから、試算できなかった。よって、市場の実勢を反映した信頼性の高い比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富岡 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 72.3] [100.0] 100 47,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甘楽富岡地域の中核都市。少子高齢化や富岡 製糸場の世界遺産登録効果の減少等で、商業 地を中心に地価は下落傾向で推移している。 富岡製糸場の来場者数の低迷に伴い、商業繁 華性も減退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％