別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
富岡 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富岡 -4 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠彰   TEL.
鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富岡市富岡字小舟３０６８番
 ②地積
　(㎡)		 319  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
びつつある新興住宅
地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 東富岡

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 最寄駅や商業施設至近の、区
画整理済み新興住宅地域		 街

路		 基準方位北６．０ｍ
市道		 交通

施設		 東富岡駅北西方

120m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅や沿道型施設への接近性、利便性に優れ、市内でも引合いの強い地域であり、市全体での低迷を受けながらも
、需給動向は比較的堅調に推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     16,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は富岡市内の住宅地域であるが、特に市中心部に近い住宅地域に代替競争関係が認められる。主たる需要者
は富岡市在住の勤労者が中心である。近年では、東富岡駅周辺の地区や高瀬地区に需要の中心が移転している。これら
の地区の土地取引は供給が少なく、比較的堅調ながらも、市全体の不動産市場は低迷している。土地は３００㎡程度で
、１，０００万円前後。売物件は少なく、新築戸建住宅の供給も最近では見られない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。周辺には共同住宅も
見られるが、賃貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されてないため収益価格はやや低位に試算された。居住の
快適性を重視する住宅地域であることから、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、更に代
表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富岡 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     34,900 円／㎡		 [ 98.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 98.5]		 [105.0]
100		 34,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 従来からの農・工業を中心とした産業に加え
、世界遺産登録された富岡製糸場の来場者増
加を図るべく、「セカイト」や「西置繭所」
をオープンした。

東富岡駅や国道２５４号線バイパスに近く、
需要は旺盛であり、地価は小幅な下落に止ま
っている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -0.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富岡 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２７０

-23066		 富岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6.1m市道、
北6m、角地
（都） １住居

(70,200)
b ２７２

-50152		 富岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,160)
c ２７０

-24066		 富岡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.1m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,164)
d ２７３

-230046		 富岡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北4.2m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
e ２７３

-230047		 富岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m未舗装道
路、南4m、
二方路
（都） １住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,901  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
33,391 		 100
[ 101.0]
33,060 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
34,700 
b (　           ) 
37,195  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
34,857 		 100
[ 105.8]
32,946 
34,600 
c (　           ) 
32,407  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
31,548 		 100
[  90.2]
34,976 
36,700 
d (　           ) 
29,725  		 100
[ 100.0]		 [  97.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
29,940 		 100
[  90.3]
33,156 
34,800 
e (　           ) 
17,094  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[  60.0]		 100
[ 102.0]
27,848 		 100
[  84.6]
32,917 
34,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.21 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,700 円／㎡]  



富岡 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,829,524 
482,404 
2,347,120 
2,083,620 
263,500 		 （　0.9714）
255,964 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      5,332,583 円　　　　（　     16,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富岡 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.74 ＬＳ2 185.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   319 ㎡     16.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約４６㎡、駐車場確保のため使用容積率は小さい。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
92.74 
100.0 
92.74 
1,278 
118,522 		 1.0  118,522 
1.0  118,522 

 2～ 2		 居宅
92.74 
100.0 
92.74 
1,304 
120,933 		 1.0  120,933 
1.0  120,933 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
185.48 
100.0 
185.48 

239,455 		 239,455 
239,455 
⑨年額支払賃料        239,455 円　×　12ヶ月　＝　       2,873,460 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     185.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,873,460 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       160,914 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,712,546 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           239,455 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,260 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          239,455 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.5075　＝　         114,718 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,829,524 円　　　　（　         8,870 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２７０（賃）
　　　　-2312		 1,382  
(   1,380) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,256 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,360 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,304 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２７２（賃）
　　　　-50011		 1,373  
(   1,371) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,373 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富岡 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 86,100 円  　　　　     28,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 86,204 円  　　　        2,873,460　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      229,600 円  　　　　     28,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         482,404 円　（　　　　　　         1,512 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     185.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0789 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,083,620 円  
（　　　　　         6,532 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,829,524 円      
②総費用 482,404 円      
③純収益　①－② 2,347,120 円      
④建物等に帰属する純収益 2,083,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 263,500 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 255,964 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          802 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,332,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      16,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富岡 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富岡市富岡字小舟３０６８番
 0706000313062-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
富岡 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
富岡 -4 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　茂原　太年   TEL.
鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 富岡市富岡字小舟３０６８番
 ②地積
　(㎡)		 319  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅等が建ち並
びつつある新興住宅
地域		 南6m市道 水道、ガス、下水 東富岡

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 最寄駅や商業施設に近く、住
環境も良好な新興住宅地域		 街

路		 基準方位　北、６ｍ
市道		 交通

施設		 東富岡駅北西方

120m		 法令

規制		 （都） １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺に利便施設が多く建ち並び、住宅地の需要が高い地域であり、今後は徐々に住宅建設が進んでいくと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     15,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、富岡市内の住宅地域一円である。需要者は、富岡市内在住の勤労者が中心と想定される。住宅地の需要
は、街路条件等が劣る市内中心部から、利便性が増している東富岡駅周辺や高瀬地区等に移っており、これらの地域の
土地取引は比較的堅調であるが、その他の地域の需要は弱めで、地価は弱含み傾向にある。近隣地域の中心価格帯は、
土地が９０坪前後で１，０００万円程度だが、新築戸建住宅の売り物件は見当たらない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性の高い複数の取引事例から求められた実証的で信頼性の高い価格である。一方、収益価格は、土地
価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算されたと思料する。標準地は一般住宅を中心とした新興住
宅地域内にあり、収益性よりも居住の快適性を中心に価格が形成されるため、市場性を反映した比準価格を重視して収
益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　富岡 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     34,900 円／㎡		 [ 97.7]
100		 100
[105.0]		 100
[ 98.5]		 [105.0]
100		 34,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     34,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 甘楽富岡地域の中核都市。少子高齢化や富岡
製糸場の世界遺産登録効果の減少等で、商業
地を中心に地価は下落傾向で推移している。


生活利便性に優れた新興住宅地域であり、徐
々に住宅地域としての熟成度が高まりつつあ
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -0.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 富岡 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２７０

-23066		 富岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西6.1m市道、
北6m、角地
（都） １住居

(70,200)
b ２３５

-6014		 富岡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
c ２７２

-60038		 富岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4m道路、
中間画地
（都） 

(70,200)
d ２７２

-60071		 富岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.8m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
34,901  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
33,391 		 100
[ 101.0]
33,060 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
34,700 
b (　           ) 
30,422  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
29,241 		 100
[  91.2]
32,063 
33,700 
c (　           ) 
33,544  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
33,886 		 100
[  97.3]
34,826 
36,600 
d (　           ) 
27,336  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
27,145 		 100
[  84.6]
32,086 
33,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +4.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     34,700 円／㎡]  



富岡 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,875,550 
542,210 
2,333,340 
2,083,620 
249,720 		 （　0.9714）
242,578 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      5,053,708 円　　　　（　     15,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
富岡 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.74 ＬＳ2 185.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １住居

 60 ％   200 ％   200 ％   319 ㎡     16.0 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫ×４戸×平均賃貸面積４６．３７㎡を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
92.74 
100.0 
92.74 
1,299 
120,469 		 1.0  120,469 
1.0  120,469 

 2～ 2		 居宅
92.74 
100.0 
92.74 
1,325 
122,881 		 1.0  122,881 
1.0  122,881 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
185.48 
100.0 
185.48 

243,350 		 243,350 
243,350 
⑨年額支払賃料        243,350 円　×　12ヶ月　＝　       2,920,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     185.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,920,200 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       163,531 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,756,669 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           243,350 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,297 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          243,350 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.5075　＝　         116,584 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,875,550 円　　　　（　         9,014 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２７０（賃）
　　　　-2410		 1,031  
(   1,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]
1,367 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,355 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,299 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２７２（賃）
　　　　-60011		 975  
(     934) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 84.0]
1,346 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
富岡 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 86,100 円  　　　　     28,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 146,010 円  　　　        2,920,200　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       23,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      229,600 円  　　　　     28,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         542,210 円　（　　　　　　         1,700 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     185.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0726     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0596 ×　 45 ％　＋　0.0789 ×  40 ％　＋ 0.0951 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,083,620 円  
（　　　　　         6,532 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,875,550 円      
②総費用 542,210 円      
③純収益　①－② 2,333,340 円      
④建物等に帰属する純収益 2,083,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 249,720 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 242,578 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          760 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,053,708 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      15,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 富岡 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　富岡市富岡字小舟３０６８番
 0706000313062-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考