令和6年1月10日　提出 富岡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富岡 -1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　茂原　太年   TEL.

鑑定評価額 6,890,000 円  １㎡当たりの価格 34,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富岡市富岡字天神基１３３９番４ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に店 舗も見られる住宅地 域 南5m市道 水道、ガス、下水 上州富岡 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部近郊の住宅地域 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 上州富岡駅南東方 800m 法令 規制 （都） ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、今後も現状維持で推移するものと予想す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富岡市内の住宅地域一円である。需要者は、富岡市内在住の勤労者が中心と想定される。住宅地の需要 は、街路条件等が劣る市内中心部から、利便性が増している東富岡駅周辺や高瀬地区等に移っており、これらの地域の 土地取引は比較的堅調であるが、その他の地域の需要は弱めで、地価は弱含み傾向にある。市場の中心価格帯は、土地 が６００～８００万円程度、新築戸建住宅が１，８００～２，５００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、規範性の高い複数の取引事例から試算した実証的で信頼性の高い価格である。また、標準地の規模から経 済合理性のある適切な共同住宅を想定することが困難なため、収益還元法は適用を見送った。標準地は戸建住宅を中心 とした住宅地域内にあり、周辺地域の取引価格水準が価格形成に影響を与えることから、市場性を反映した信頼性の高 い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　富岡 -1                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甘楽富岡地域の中核都市。少子高齢化や富岡 製糸場の世界遺産登録効果の減少等で、商業 地を中心に地価は下落傾向で推移している。 市内中心部にほど近い既存の住宅地域であり 、大きな変動要因は認められない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％ -1.2 ％