別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
渋川 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋川 5-3 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　原　孝幸   TEL.
鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 44,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋川市金井字原１２２６番６外
 ②地積
　(㎡)		 499  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 銀行

Ｓ1		 店舗、銀行のほか住
宅等が混在する路線
商業地域		 南東16m市道 水道 渋川

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   240 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 渋川地区北部にある路線商業
地域		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 渋川駅北西方

2.4km		 法令

規制		 （都） 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は幹線道路沿いに位置するが、近年の大型店舗の出店は渋川市の南部方面に多く近隣地域内において新
規の店舗出店等の動きは余り見られない。地域要因に大きな変化は見られず今後も当面現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋川市郊外部の幹線道路沿いの商業地域であり、主な需要者は店舗併用住宅等を目的とする地場の法人企
業、個人事業者等である。背後に住宅地域が広がるため、これら近隣居住者のための日用品の供給を目的として大型ス
ーパー、ドラッグストア、コンビニ等が立地するが、商圏は余り広くないため一般住宅、共同住宅等も多く介在し、商
況はさほど高くはない。取引される価格帯にはばらつきがあり、中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺では自己使用不動産としての需要が中心で賃貸物件は少なく、賃貸市場が成熟していないため、
収益価格は低位に試算された。本件市場参加者である法人企業等は賃貸想定による収益性よりも周辺相場を指標として
取引する傾向が強く、上記収益価格の規範性が低いことから、市場の実態を反映した実証的かつ客観的な価格である比
準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋川 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,600 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[119.1]		 [100.0]
100		 44,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は新型コロナウイルス感染症の影響が緩
和される中で、緩やかに持ち直している。



画地規模の大きい物販店舗、コンビニ等のほ
か、一般住宅等も介在するが新規の店舗出店
、敷地集約等の動きは乏しく、特段の変動要
因はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋川 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４２

-15		 渋川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
b ２４１４２

-19		 渋川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8.4m県道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
c ２４１４２

-16		 渋川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
南2.4m、
二方路
（都） １住居

(60,200)
d ２４１３５

-59		 沼田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12.6m市道、
西8.1m、北4m、
三方路
（都） 準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
47,683  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
47,111 		 100
[ 109.3]
43,102 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
43,100 
b (　           ) 
44,554  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
44,331 		 100
[  94.5]
46,911 
46,900 
c (　           ) 
36,295  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
39,689 		 100
[  89.8]
44,197 
44,200 
d (　           ) 
36,288  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
43,310 		 100
[  92.2]
46,974 
47,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,800 円／㎡]  



渋川 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,480,417 
941,041 
4,539,376 
4,098,400 
440,976 		 （　0.9714）
428,364 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      8,924,250 円　　　　（　     17,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋川 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 173.04 ＬＳ2 346.08
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   499 ㎡     22.5 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し、２階ファミリータイプ４戸（約４３㎡）、平面駐車場確保のため使用容積率が小さい。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
173.04 
100.0 
173.04 
1,455 
251,773 		 3.0  755,319 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
173.04 
100.0 
173.04 
1,265 
218,896 		 1.0  218,896 
1.0  218,896 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
346.08 
100.0 
346.08 

470,669 		 974,215 
218,896 
⑨年額支払賃料        470,669 円　×　12ヶ月　＝　       5,648,028 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     346.08 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,648,028 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       282,401 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,365,627 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           974,215 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,255 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          218,896 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         105,535 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,480,417 円　　　　（　        10,983 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３８賃
　　　　-7		 1,264  
(   1,263) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,358 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,320 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,265 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３８賃
　　　　-8		 1,213  
(   1,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,277 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋川 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 163,500 円  　　　　     54,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 169,441 円  　　　        5,648,028　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      449,600 円  　　　　     54,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        54,500 円  　　　　     54,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,500 円  　　　　     54,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         941,041 円　（　　　　　　         1,886 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     346.08 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0752     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0595 ×　 40 ％　＋　0.0789 ×  35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,098,400 円  
（　　　　　         8,213 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,480,417 円      
②総費用 941,041 円      
③純収益　①－② 4,539,376 円      
④建物等に帰属する純収益 4,098,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 440,976 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 428,364 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          858 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,924,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋川 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋川市金井字原１２２６番６
 0707000258939-0000
2 　渋川市金井字原１２３４番１
 0707000258986-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
渋川 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋川 5-3 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　仁   TEL.
鑑定評価額 22,300,000 円  １㎡当たりの価格 44,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋川市金井字原１２２６番６外
 ②地積
　(㎡)		 499  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 準住居
(60,200)

（その他）
台形
1:1.2		 銀行

Ｓ1		 店舗、銀行のほか住
宅等が混在する路線
商業地域		 南東16m市道 水道 渋川

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   240 ｍ、西    80 ｍ、南    90 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地中心付近の沿道商業地
域		 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 渋川駅北西方

2.4km		 法令

規制		 （都） 準住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特別な変動はみられず、標準的使用は当分現状並で推移と予測。幹線道路沿いであるが、近時、新規
出店はみられず、現状維持程度に留まっており、地価水準は当面下落傾向で推移と予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     17,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋川市全域の沿道型の商業地域。需要者の中心は営業目的の県内外の法人である。特別に変化のみられな
い地域で空室がみられるテナントビルも介在し、商業重心の広域拡散化とも相俟って需給動向は低調とみられる。取引
される規模や価格帯は多様であるため需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は自用店舗が多く、賃貸市場の成熟の程度は低い。路線商業地域ではあるものの用途や規模も多様で適正賃
料は見いだしにくく、賃料の遅行性等もあり収益価格は低めに試算されたものと考えられる。そこで、取引の実態を反
映し実証的である比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋川 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     53,600 円／㎡		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[119.1]		 [100.0]
100		 44,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県北部の中心都市で交通の要衝。工業の他に
温泉等の観光も主要産業。新型コロナの影響
は薄れつつあり、近時、温泉客の増加がみら
れる。

特別な地域要因の変動はみられず、土地需要
は弱い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋川 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４２

-19		 渋川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8.4m県道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
b ２４１４２

-15		 渋川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
c ２４１４２

-14		 渋川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6m市道、
北6m、
南東1.5m、
南9m、四方路
（都） 商業

(90,360)
d ２４１３０

-10		 渋川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西7.3m県道、
南西2.5m、
角地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,554  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
44,331 		 100
[  97.1]
45,655 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
45,700 
b (　           ) 
47,683  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
47,111 		 100
[ 112.0]
42,063 
42,100 
c (　           ) 
29,470  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.6]
36,344 		 100
[  92.0]
39,504 
39,500 
d (　           ) 
38,300  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
37,731 		 100
[  79.2]
47,640 
47,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -11.5
画地　　　　 -19.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,800 円／㎡]  



渋川 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,281,910 
949,033 
4,332,877 
3,895,360 
437,517 		 （　0.9714）
425,004 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      8,854,250 円　　　　（　     17,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋川 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 162.28 ＬＳ2 324.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 準住居

 60 ％   200 ％   200 ％   499 ㎡     22.5 m x   28.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗でフロア貸し、２階はファミリータイプ、平均専有面積約４０㎡で４戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
162.28 
100.0 
162.28 
1,480 
240,174 		 2.0  480,348 
1.0  240,174 

 2～ 2		 共同住宅
162.28 
100.0 
162.28 
1,285 
208,530 		 1.0  208,530 
1.0  208,530 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
324.56 
100.0 
324.56 

448,704 		 688,878 
448,704 
⑨年額支払賃料        448,704 円　×　12ヶ月　＝　       5,384,448 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     324.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,384,448 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       323,067 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,061,381 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           688,878 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,475 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          448,704 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         214,054 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,281,910 円　　　　（　        10,585 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４２賃
　　　　-9		 1,702  
(   1,653) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
1,593 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,545 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,480 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１４２賃
　　　　-8		 1,079  
(   1,078) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
1,311 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋川 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 207,200 円  　　　　     51,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 161,533 円  　　　        5,384,448　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       49,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      427,300 円  　　　　     51,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        51,800 円  　　　　     51,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,800 円  　　　　     51,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         949,033 円　（　　　　　　         1,902 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     324.56 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0752     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0595 ×　 40 ％　＋　0.0789 ×  35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,895,360 円  
（　　　　　         7,806 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,281,910 円      
②総費用 949,033 円      
③純収益　①－② 4,332,877 円      
④建物等に帰属する純収益 3,895,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 437,517 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 425,004 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          852 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,854,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      17,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋川 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋川市金井字原１２２６番６
 0707000258939-0000
2 　渋川市金井字原１２３４番１
 0707000258986-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考