別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
渋川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋川 5-2 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　堀口　由紀子   TEL.
鑑定評価額 29,100,000 円  １㎡当たりの価格 53,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋川市石原字熊野２０５番１０外
 ②地積
　(㎡)		 547  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 事務所兼住宅

ＲＣ3		 店舗、事務所、住宅
等が混在する路線商
業地域		 北22m市道 水道、ガス、下水 渋川

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　 135.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 渋川駅にほど近い低層店舗、
事務所、住宅等が混在する商
業地域。		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 渋川駅西方

300m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 比較的画地規模の大きな低層店舗、事務所等のほか住宅も混在する路線商業地域。地域要因に特段の変動は見ら
れず今後も現況を維持すると予測される。地価は微減傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋川市内の商業地域とその背後地の存する圏域である。需要者は自社の事業用不動産としての取得を目的
とする県内法人、地元中小企業や個人事業主のほか、不動産業者等が考えられる。中心市街地に位置するものの、一部
住宅系の用途も混在しており商業集積度は低い。市南部の大型商業施設の集積するエリアやバイパス沿線と比較して顧
客流動性に劣り需要は弱含みである。取引も少ないことから需要の中心価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は渋川駅にほど近い商業地域である。自社の事業用不動産が多く収益物件も散見されるが、店舗や事務所の連
坦性は低く土地価格に見合う賃料の収受は困難で、収益価格は低位に試算された。典型的需要者は取引の意思決定の際
、収益性も考慮するものの他の代替競争不動産の市場での取引動向を基準に判断している。よって市場での取引の実態
を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、土地取引件数は横ばい。価格はバ
イパス沿線で一部横ばいの地点もあるが、全
体では下落傾向。景気の回復と共に下落幅は
縮小しつつある。

駅前路線商業地域で低層の店舗・事務所・住
宅等が混在する。市南部やバイパス沿線の大
型商業施設へ顧客は流出傾向にあり、需要は
弱含みで推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４２

-15		 渋川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
b ２４１４２

-19		 渋川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8.4m県道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
c ２４１４２

-16		 渋川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m市道、
南2.4m、
二方路
（都） １住居

(60,200)
d ２４１４２

-20		 渋川市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西8m県道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
e ２４１３０

-10		 渋川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西7.3m県道、
南西2.5m、
角地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
47,683  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
47,111 		 100
[  89.2]
52,815 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
52,800 
b (　           ) 
44,554  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
44,331 		 100
[  78.9]
56,186 
56,200 
c (　           ) 
36,295  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
39,689 		 100
[  75.6]
52,499 
52,500 
d (　           ) 
30,084  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[  81.0]
38,900 		 100
[  76.0]
51,184 
51,200 
e (　           ) 
38,300  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
37,731 		 100
[  67.9]
55,568 
55,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     53,800 円／㎡]  



渋川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,551,829 
2,078,604 
9,473,225 
8,737,500 
735,725 		 （　0.9737）
716,375 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     14,924,479 円　　　　（　     27,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 225.50 Ｓ3 676.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   547 ㎡     16.2 m x   33.8 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所（フロア貸し）、２～３階共同住宅（ファミリータイプ、２ＬＤＫ、平均賃貸面積４５㎡）、平置き駐車場 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
225.50 
100.0 
225.50 
1,690 
381,095 		 1.0  381,095 
1.0  381,095 

 2～ 2		 居宅
225.50 
100.0 
225.50 
1,360 
306,680 		 1.0  306,680 
1.0  306,680 

 3～ 3		 居宅
225.50 
100.0 
225.50 
1,360 
306,680 		 1.0  306,680 
1.0  306,680 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
676.50 
100.0 
676.50 

994,455 		 994,455 
994,455 
⑨年額支払賃料        994,455 円　×　12ヶ月　＝　      11,933,460 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     676.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,933,460 円　　×　　   7.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       859,209 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,074,251 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           994,455 円　×　　  92.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,229 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          994,455 円　×　　  92.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         468,349 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,551,829 円　　　　（　        21,119 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０賃
　　　　-9		 1,715  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,719 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,763 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,690 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１３０賃
　　　　-10		 1,751  
(   1,701) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,881 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 375,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 358,004 円  　　　       11,933,460　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,031,200 円  　　　　    125,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       125,000 円  　　　　    125,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,078,604 円　（　　　　　　         3,800 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 125,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 179,000 円／㎡　×　     676.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0699     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 ×  35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,737,500 円  
（　　　　　        15,973 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,551,829 円      
②総費用 2,078,604 円      
③純収益　①－② 9,473,225 円      
④建物等に帰属する純収益 8,737,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 735,725 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 716,375 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,310 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,924,479 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋川市石原字熊野２０５番１０
 0707000237648-0000
2 　渋川市石原字熊野２０５番１４
 0707000237652-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
渋川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋川 5-2 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　直美   TEL.
鑑定評価額 29,200,000 円  １㎡当たりの価格 53,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋川市石原字熊野２０５番１０外
 ②地積
　(㎡)		 547  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）

1:2		 事務所兼住宅

ＲＣ3		 店舗、事務所、住宅
等が混在する路線商
業地域		 北22m市道 水道、ガス、下水 渋川

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 銀行、事務所ビルも建ち並ぶ
市役所通り沿いで駅至近の商
業地域。		 街

路		 ２２ｍ市道 交通

施設		 渋川駅西方

300m		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近く、中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域であり当面は現状を維持していくと予測される。景気は改
善傾向に有るが利便性の劣る事務所の需要は不透明であり地価は下落傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋川市全般の既成商業地域及び幹線道路及びその背後の商業地域。需要者の中心は渋川市及び周辺市町村
の中規模法人または個人等である。幹線道路沿いの事務所系商業地では空室率、賃料水準に改善傾向が見受けられ、周
辺市と比較した相対的な割安感もあり需要は増加傾向にあるが、駅には近いが駐車場が少なく利便性の劣る地域の地価
は相対的に需要が弱く地価はいまだ下落傾向に有る。市場の中心となる価格帯には幅があり見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸用と自用の店舗、事務所ビル等が混在する既成の商業地域であり収益物件も期待出来る地域である。渋川駅至近の
事務所ビルが多い商業地域であるが、賃貸市場の成熟がやや低い地域であるため収益価格は低位となった。自用物件と
しての売買も見受けられるので、比準価格を重視するが、収益価格も充分に関連づけ、前年公示価格との検討を踏まえ
鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     53,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復傾向に有るが不確定要素も存在す
る。商業地は利便性により需給動向が不透明
で劣る地域の地価は下落傾向に有る。


近隣地域の地域要因の変動は特に無いが空室
率や賃料水準等の先行き不透明感のある地域
の地価は下落傾向に有る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０

-56		 渋川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南6m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,360)
b ２４１４２

-15		 渋川市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
c ２４１４２

-19		 渋川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8.4m県道、
中間画地
（都） 商業

(80,400)
d ２４１４２

-10		 渋川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東5m市道、
中間画地
（都） ２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
61,767  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
61,643 		 100
[  93.1]
66,212 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
66,200 
b (　           ) 
47,683  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
47,111 		 100
[  95.1]
49,538 
49,500 
c (　           ) 
44,554  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
44,331 		 100
[  94.1]
47,111 
47,100 
d (　           ) 
50,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
48,398 		 100
[  88.5]
54,687 
54,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     54,400 円／㎡]  



渋川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,705,331 
2,291,987 
9,413,344 
8,527,800 
885,544 		 （　0.9482）
839,673 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     17,493,188 円　　　　（　     32,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 230.00 Ｓ3 690.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 80 ％   400 ％   400 ％   547 ㎡     16.2 m x   33.8 m  前面道路：市道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所、２階、３階は２ＬＤＫ平均専有面積約４６㎡を想定。駐車場確保の為、使用容積率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
230.00 
100.0 
230.00 
1,701 
391,230 		 2.0  782,460 
2.0  782,460 

 2～ 2		 住宅
230.00 
100.0 
230.00 
1,400 
322,000 		 1.0  322,000 
1.0  322,000 

 3～ 3		 住宅
230.00 
100.0 
230.00 
1,330 
305,900 		 1.0  305,900 
1.0  305,900 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
690.00 
100.0 
690.00 

1,019,130 		 1,410,360 
1,410,360 
⑨年額支払賃料      1,019,130 円　×　12ヶ月　＝　      12,229,560 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     690.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,229,560 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       978,365 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,251,195 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,410,360 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,975 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,410,360 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         441,161 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,705,331 円　　　　（　        21,399 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０賃
　　　　-9		 1,715  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,715 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,701 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１３０賃
　　　　-10		 1,751  
(   1,701) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,946 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 610,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 366,887 円  　　　       12,229,560　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,006,500 円  　　　　    122,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,291,987 円　（　　　　　　         4,190 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 122,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 172,000 円／㎡　×　     690.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0699     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 ×  35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,527,800 円  
（　　　　　        15,590 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,705,331 円      
②総費用 2,291,987 円      
③純収益　①－② 9,413,344 円      
④建物等に帰属する純収益 8,527,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 885,544 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 839,673 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,535 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,493,188 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋川市石原字熊野２０５番１０
 0707000237648-0000
2 　渋川市石原字熊野２０５番１４
 0707000237652-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考