令和6年1月15日　提出 渋川 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   渋川 -4 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　直美   TEL.

鑑定評価額 4,250,000 円  １㎡当たりの価格 21,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 渋川市北橘町真壁字味噌野５１６番４６ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,336) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 西5.6m市道 水道、下水 八木原 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北橘地区中心部に近い住宅地 域。 街 路 基準方位　北　　５ ．６ｍ市道 交通 施設 八木原駅北東方 4.5km 法令 規制 （都）  (70,336) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も低層住宅地域としての利用が見込まれる。周辺の環境の変化は少なく、現状維持で推移すると予測される 。景気は改善傾向に有るが、選好性の低い地域の地価はやや下落傾向を示すと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は渋川市の旧北橘村を中心とした郊外の広域な圏域で戸建住宅が中心の地域。需要者の中心は渋川市在住者 で周辺市町村からの転入者は少ない。渋川市は全般的に人口が減少傾向に有り、特に渋川市の旧市部より利便性の劣る 北橘地区では不動産の需要は低迷し、地価は下落傾向を示している。市場の中心となる価格帯は土地が５００万円前後 新築戸建で１８００万円～２０００万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域において利便性の同等な価格牽連性の有る取引事例を収集し比準を行い求められた価格であり、実 証的な価格といえる。収益価格については、戸建住宅が中心の地域であり、土地価格に見合う賃料水準は形成されてい ないこと、また賃貸市場も衰退しており賃貸需要も見込めないこと等より採用していない。以上より信頼性の有る取引 事例により求められた比準価格を採用し、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向に有るが不確定要素も存在す る。渋川市の人口は減少傾向であり相対的に 需要が弱い住宅地の地価は下落傾向を示して る。 近隣地域の地域要因の変動は特に無いが利便 性がやや劣り需要が弱い地域の地価は下落傾 向を示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％