別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
館林 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
館林 5-2 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　裕幸   TEL.
鑑定評価額 8,390,000 円  １㎡当たりの価格 43,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 館林市大手町３５番１外
｢大手町６－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 飲食店、営業所等が
建ち並ぶ路線沿いの
商業地域		 東18m県道 水道、ガス、下水 館林

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南 1,200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８．０ｍ県道 交通

施設		 館林駅東方

1.2km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地方の景気は足踏み状態で、外食・物販を中心に店舗の経営状況は厳しい。主要路線沿いを中心に一定の需要は
あるものの賃貸条件等は低迷し、商業店舗事務所から住宅用途への転換も見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     28,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は館林市内および太田市、大泉町を含む広域な商住混在地域および幹線道路沿商業地域。外食産業を中心に
ロードサイド型小売業の経営状況は厳しく、比較的条件の良い空き店舗への賃貸需要は一定量認められるものの、空き
店舗も目立つ。取引需要は旺盛ではなく、賃貸物件としての積極的な投資はほとんど見られない。店舗用途から住宅へ
の転用も見られる中、市場での需要の中心価格帯は用途・規模等により相当異なるため見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は館林市内の路線商業地域に位置する。近隣地域は自用の店舗が中心であり商業店舗・事務所の賃貸マーケ
ットは未成熟であって、収益性を重視した取引市場も発達していないことから収益価格は低位に試算された。今回適切
な取引事例を収集できたことから、比準価格を重視し、収益価格を参考に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　館林 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[102.0]		 100
[103.6]		 [100.0]
100		 43,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　館林 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     45,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近年建築資材や人件費が高騰しており、今後
の不動産価格や賃料への影響に注視が必要で
ある。


大きな変動はないが、需要は伸び悩み価格水
準はやや下落傾向。



要因の変動は特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％ -2.9 ％
３　試算価格算定内訳 館林 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３３６

-23072		 館林市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北11m市道、
中間画地
近商

(80,200)
b ３３６

-23122		 館林市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南26m県道、
西6m、角地
近商

(90,200)
c ３４９

-23148		 館林市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西11m県道、
東1.5m、
二方路
商業
都市機能誘導区域
(90,400)
d ３４６

-24047		 館林市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東13.7m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e ３４６

-23102		 館林市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m区画街路
、中間画地
商業

(80,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
30,281  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.9]
40,956 		 100
[  94.6]
43,294 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
43,300 
b (　           ) 
42,564  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
42,309 		 100
[  96.9]
43,663 
43,700 
c (　           ) 
36,705  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.9]
42,388 		 100
[ 104.9]
40,408 
40,400 
d (　           ) 
28,810  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  81.6]
39,151 		 100
[  85.3]
45,898 
45,900 
e (　           ) 
40,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
39,902 		 100
[  88.7]
44,985 
45,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -27.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,300 円／㎡]  



館林 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,837,905 
382,349 
1,455,556 
1,172,860 
282,696 		 （　0.9730）
275,063 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      5,501,260 円　　　　（　     28,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
館林 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 49.69 Ｓ2 99.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   192 ㎡     13.0 m x   14.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の需給動向から１階店舗事務所、２階事務所を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、フロア貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
49.69 
100.0 
49.69 
1,750 
86,958 		 2.0  173,916 
1.0  86,958 

 2～ 2		 事務所
49.69 
100.0 
49.69 
1,400 
69,566 		 2.0  139,132 
1.0  69,566 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
99.38 
100.0 
99.38 

156,524 		 313,048 
156,524 
⑨年額支払賃料        156,524 円　×　12ヶ月　＝　       1,878,288 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      99.38 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,878,288 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        93,914 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,784,374 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           313,048 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,974 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          156,524 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          50,557 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,837,905 円　　　　（　         9,572 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a （貸商）３３８
　　　　-2		 1,424  
(   1,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,780 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,803 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b （貸商）３３８
　　　　-3		 2,372  
(   2,368) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,372 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
館林 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 84,500 円  　　　　     16,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 56,349 円  　　　        1,878,288　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      143,600 円  　　　　     16,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        16,900 円  　　　　     16,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,900 円  　　　　     16,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         382,349 円　（　　　　　　         1,991 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　      99.38 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0694     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 45 ％　＋　0.0710 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,172,860 円  
（　　　　　         6,109 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,837,905 円      
②総費用 382,349 円      
③純収益　①－② 1,455,556 円      
④建物等に帰属する純収益 1,172,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 282,696 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 275,063 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,433 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,501,260 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      28,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 館林 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　館林市大手町３５番１
 0702005140553-0000
2 　館林市大手町３５番１４
 0702005140561-0000
3 　館林市大手町３５番６
 0702005140556-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
館林 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
館林 5-2 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　坂村　光昭   TEL.
鑑定評価額 8,430,000 円  １㎡当たりの価格 43,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 35,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 館林市大手町３５番１外
｢大手町６－３３｣		 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 飲食店、営業所等が
建ち並ぶ路線沿いの
商業地域		 東18m県道 水道、ガス、下水 館林

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南 1,200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 県道沿いの既存商業地域 街

路		 １８．０ｍ県道 交通

施設		 館林駅東方

1.2km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店、営業所等が混在する県道沿いの既成商業地域であり、今後も概ね現状を維持しつつ安定的に推移すると
予測する。地価はやや下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、館林市、周辺町の幹線道路沿いの商業地域及びその背後の商業地域である。需要者の中心は飲食業、小
売業を営む個人または法人である。当該地域は、店舗、事務所、営業所等が混在する県道沿いの路線商業地域であり、
商業施設の集積の程度、商業背後地の範囲、交通量等が多いが、需要はやや弱含みである。取引が少なく取引目的も多
様であるため、市場の中心的価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層事務所・店舗等も見受けられるが新規テナント需要が低迷しており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、
土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に試算された。比準価格は市内の類似地域
に存する規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので市場の実勢を反映しており説得力を有する。よって、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　館林 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     46,000 円／㎡		 [100.7]
100		 100
[102.0]		 100
[103.6]		 [100.0]
100		 43,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　館林 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     45,600 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 群馬県東部に位置する市の一つで、人口は減
少傾向である。中心部の既存商業地は郊外型
店舗に顧客流失し衰退傾向である。


地域要因に格別の変動はないが、市内の主要
な幹線道路に接面し、交通量等が多いが土地
需要はやや弱含みで、地価はやや下落傾向で
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.5 ％ -3.7 ％
３　試算価格算定内訳 館林 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３４９

-23168		 館林市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西23m国道、
北西6m、
北東6.3m、
三方路
準工
居住誘導区域
(70,200)
b ３３８

-23078		 館林市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南24m国道、
東16m、角地
準工

(70,200)
c ３４６

-24048		 館林市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10.5m市道、
南6m、角地
１中専

(70,200)
d ３３６

-23122		 館林市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南26m県道、
西6m、角地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
48,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
49,085 		 100
[ 106.2]
46,219 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,200 
b (　           ) 
41,409  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
40,203 		 100
[  87.6]
45,894 
45,900 
c (　           ) 
20,833  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[  50.0]		 100
[ 103.0]
40,291 		 100
[  92.5]
43,558 
43,600 
d (　           ) 
42,564  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
42,309 		 100
[  94.9]
44,583 
44,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -11.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -11.5 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,800 円／㎡]  



館林 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,462,838 
560,625 
1,902,213 
1,685,040 
217,173 		 （　0.9730）
211,309 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      4,226,180 円　　　　（　     22,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
館林 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 69.56 Ｓ2 139.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   192 ㎡     13.0 m x   14.0 m  前面道路：県道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の特性を考慮して、１階フロア貸し店舗（約６９㎡程度）２階フロア貸し事務所（約６９㎡程度）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
69.56 
100.0 
69.56 
1,689 
117,487 		 2.0  234,974 
1.0  117,487 

 2～ 2		 事務所
69.56 
100.0 
69.56 
1,436 
99,888 		 1.0  99,888 
1.0  99,888 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
139.12 
100.0 
139.12 

217,375 		 334,862 
217,375 
⑨年額支払賃料        217,375 円　×　12ヶ月　＝　       2,608,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     139.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,608,500 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       216,506 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,391,994 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           334,862 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,071 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          217,375 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　          67,773 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,462,838 円　　　　（　        12,827 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３３６（賃・商
）
　　　　-2409		 1,271  
(   1,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,365 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,740 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,689 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b （貸商）３３８
　　　　-2		 1,424  
(   1,384) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,894 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
館林 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 118,000 円  　　　　     23,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 130,425 円  　　　        2,608,500　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      200,600 円  　　　　     23,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,600 円  　　　　     23,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,600 円  　　　　     23,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         560,625 円　（　　　　　　         2,920 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     139.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0714     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,685,040 円  
（　　　　　         8,776 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,462,838 円      
②総費用 560,625 円      
③純収益　①－② 1,902,213 円      
④建物等に帰属する純収益 1,685,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 217,173 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 211,309 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,101 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,226,180 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 館林 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　館林市大手町３５番１
 0702005140553-0000
2 　館林市大手町３５番１４
 0702005140561-0000
3 　館林市大手町３５番６
 0702005140556-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考