別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
沼田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
沼田 5-1 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　堀口　由紀子   TEL.
鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 60,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 沼田市下之町字滝棚１０１３番１外
(沼田市中心市街地８－２街区１０１３－１外)		 ②地積
　(㎡)		 275  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗が建ち並ぶ
再開発近くの商業地
域		 北20m国道、三方路 水道、ガス、下水 沼田

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地に位置する普通商
業地域		 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 沼田駅東方

1.1km		 法令

規制		 （都） 商業
(90,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 土地区画整理事業が進む、国道沿いの普通商業地域で中低層の店舗、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ。街並みは整
備されつつあるが、人口減少等を背景に顧客流動性や商況に劣り、地価は微減傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は沼田市内の商業地域・住商混在地域の存する圏域である。需要者は自社の事業用としての利用目的の、地
縁的選好性を有する地元中小企業や個人事業主等が考えられる。中心市街地に存し区画整理事業の進捗もあり、周辺地
域では建替えが進む区画も散見される。取引の規模や価格にばらつきがあり需要の中心価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は中心市街地に位置する普通商業地域である。店舗、事務所、併用住宅等が建ち並ぶが自社の事業用不動産の
割合が高く、商業系の賃貸市場の成熟度は低い事から土地価格に見合う賃料の収受は困難であり、収益価格は低位に試
算された。典型的需要者は取引の意思決定の際、主として代替競争不動産の取引価格を基準に判断している。よって市
場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少、土地取引件数は増加。取引価格
は引き続き下落基調。中心地よりロードサイ
ドの選好性が優るが市全体は顧客流動性に劣
り需要は低迷。

中心市街地に位置する商業地域。小規模な店
舗や事務所が中心で商業集積度は低い。価格
に影響を及ぼすような地域要因の変動は見ら
れない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 沼田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３５

-59		 沼田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12.6m市道、
西8.1m、北4m、
三方路
（都） 準工

(70,200)
b ２３１５４

-153		 沼田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.5m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
c ２３１５４

-150		 沼田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西3.5m市道、
東2.5m、
二方路
（都） １住居

(60,160)
d ２４１５３

-36		 沼田市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北西4m市道、
中間画地
（都） １住居

(60,160)
e ２４１３５

-66		 沼田市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南西4.4m市道
、中間画地
（都） １住居

(60,176)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
36,288  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
43,310 		 100
[  72.0]
60,153 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
61,400 
b (　           ) 
37,576  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
35,500 		 100
[  60.7]
58,484 
59,700 
c (　           ) 
28,915  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[  80.0]		 100
[  97.8]
36,624 		 100
[  62.5]
58,598 
59,800 
d (　           ) 
39,400  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
40,836 		 100
[  65.4]
62,440 
63,700 
e (　           ) 
39,205  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
37,584 		 100
[  65.4]
57,468 
58,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,900 円／㎡]  



沼田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,047,186 
751,650 
3,295,536 
2,949,780 
345,756 		 （　0.9737）
336,663 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      7,013,813 円　　　　（　     25,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
沼田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 122.00 Ｓ2 244.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 90 ％   400 ％   400 ％   275 ㎡     11.2 m x   24.6 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（部分貸し、平均賃貸面積約６０㎡）、２階共同住宅（１ＬＤＫ、平均賃貸面積約４０㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
122.00 
100.0 
122.00 
1,590 
193,980 		 2.0  387,960 
1.0  193,980 

 2～ 2		 居宅
122.00 
100.0 
122.00 
1,280 
156,160 		 1.0  156,160 
1.0  156,160 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
244.00 
100.0 
244.00 

350,140 		 544,120 
350,140 
⑨年額支払賃料        350,140 円　×　12ヶ月　＝　       4,201,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     244.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,201,680 円　　×　　   7.7 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       323,529 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,878,151 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           544,120 円　×　　  92.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,022 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          350,140 円　×　　  92.3 ％　　×　　　 0.5075　＝　         164,013 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,047,186 円　　　　（　        14,717 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１５３賃
　　　　-3		 1,031  
(   1,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,289 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,335 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,280 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１５３賃
　　　　-4		 1,213  
(   1,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,348 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
沼田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 168,800 円  　　　　     42,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 126,050 円  　　　        4,201,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      337,600 円  　　　　     42,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        42,200 円  　　　　     42,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,200 円  　　　　     42,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         751,650 円　（　　　　　　         2,733 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 168,000 円／㎡　×　     244.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0699     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 ×  35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,949,780 円  
（　　　　　        10,726 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,047,186 円      
②総費用 751,650 円      
③純収益　①－② 3,295,536 円      
④建物等に帰属する純収益 2,949,780 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 345,756 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 336,663 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,224 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,013,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 沼田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　沼田市下之町字滝棚１０１３番１
 0701000233633-0000
2 　沼田市下之町字滝棚１０１３番２
 0701000233634-0000
3 　沼田市下之町字滝棚１０１３番３
 0701000233635-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
沼田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
沼田 5-1 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　福田　清隆   TEL.
鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 60,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 沼田市下之町字滝棚１０１３番１外
(沼田市中心市街地８－２街区１０１３－１外)		 ②地積
　(㎡)		 275  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 商業
(80,400)

（その他）



(90,400)

1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗が建ち並ぶ
再開発近くの商業地
域		 北20m国道、三方路 水道、ガス、下水 沼田

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地中心部の普通商業地域 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 沼田駅東方

1.1km		 法令

規制		 （都） 商業
(80,400)
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗が建ち並ぶ再開発近くの商業地域で、土地区画整理事業の進捗等により街並みが整備されてゆくと予測
する。地価は概ね横這い傾向にて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は沼田市の商業地域。需要者の中心は事業を目的とした県内外の法人及び地元個人事業者。市街地中心部の
普通商業地域であり、商況に大きな変化はなく、土地区画整理事業等の進捗による街並み整備への期待感から需要は底
堅い。画地規模や取引価格はまちまちであり、市場での中心価格帯の把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には貸店舗、貸事務所も見受けられ収益性が重視される地域であり賃貸市場の成熟の程度は概ね普通である。しか
しながら、現在の賃貸市場に於いては土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算さ
れた。なお、取引は自用目的が多く件数はやや少ないものの信頼性のある事例を収集し得た。よって、実証的な比準価
格を重視し、収益価格を比較考量するとともに前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は持ち直しているが、先行き不透明。県
北部の中核都市。人口は減少傾向。旧郡部を
中心に過疎化が進行。


小売店舗が建ち並ぶ再開発近くの商業地域。
特に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 沼田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３１５４

-148		 沼田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m県道、
南4m、角地
（都） 商業

(90,400)
b ２３１５３

-53		 沼田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.5m市道
、中間画地
（都） 商業

(80,400)
c ２４１３５

-59		 沼田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12.6m市道、
西8.1m、北4m、
三方路
（都） 準工

(70,200)
d ２３１５４

-140		 沼田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10m市道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
44,824  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
43,769 		 100
[  76.8]
56,991 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
58,100 
b (　           ) 
30,142  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  70.0]		 100
[ 100.0]
42,629 		 100
[  68.6]
62,141 
63,400 
c (　           ) 
36,288  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
43,310 		 100
[  72.0]
60,153 
61,400 
d (　           ) 
43,198  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
42,507 		 100
[  72.0]
59,038 
60,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,800 円／㎡]  



沼田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため不適用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,132,277 
795,600 
3,336,677 
2,910,600 
426,077 		 （　0.9741）
415,042 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      8,830,681 円　　　　（　     32,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
沼田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 119.24 Ｓ2 238.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） 商業

 90 ％   400 ％   400 ％   275 ㎡     11.2 m x   24.6 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階賃貸面積１１９．２４㎡、フロア貸し。２階平均賃貸面積約４０㎡、１ＬＤＫのファミリータイプ。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
119.24 
100.0 
119.24 
1,735 
207,000 		 1.0  207,000 
1.0  207,000 

 2～ 2		 居宅
119.24 
100.0 
119.24 
1,285 
153,000 		 1.0  153,000 
1.0  153,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
238.48 
100.0 
238.48 

360,000 		 360,000 
360,000 
⑨年額支払賃料        360,000 円　×　12ヶ月　＝　       4,320,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     238.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,320,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       358,560 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,961,440 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           360,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,301 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          360,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         167,536 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,132,277 円　　　　（　        15,026 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３５賃
　　　　-9		 1,213  
(   1,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 98.0]
1,395 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,340 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,285 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３５賃
　　　　-10		 1,275  
(   1,222) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.5]		 100
[ 98.0]
1,321 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
沼田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 168,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 172,800 円  　　　        4,320,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      336,000 円  　　　　     42,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        42,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,000 円  　　　　     42,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         795,600 円　（　　　　　　         2,893 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 171,000 円／㎡　×　     238.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,910,600 円  
（　　　　　        10,584 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,132,277 円      
②総費用 795,600 円      
③純収益　①－② 3,336,677 円      
④建物等に帰属する純収益 2,910,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 426,077 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 415,042 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,509 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,830,681 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 沼田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　沼田市下之町字滝棚１０１３番１
 0701000233633-0000
2 　沼田市下之町字滝棚１０１３番２
 0701000233634-0000
3 　沼田市下之町字滝棚１０１３番３
 0701000233635-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
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備考