令和6年1月15日　提出 太田 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 9-2 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　津久井　伸昭   TEL.

鑑定評価額 361,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市西新町１３５番１１ ②地積 　(㎡) 15,899   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 大規模工場が建ち並 ぶ街区整然とした工 業団地 北東12.5m市道 水道、ガス 細谷 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   550 ｍ、南   700 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 160.0 ｍ、規模　　    16,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 製造業を中心とした工業団地 街 路 １２．５ｍ市道 交通 施設 細谷駅南西方 1.7km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 道路交通網の整備等により工場用地取得、工場、事業所数は増加傾向にあり、工業地の需要は堅調であり、当面 現状にて推移するものと予想する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね太田市、館林市、明和町、千代田町、大泉町の圏域。需要の中心は全国規模で、県内及び県外の工 場事業者による需要がほとんどを占めている。北関東自動車道、東毛広域幹線の全線開通、円安等による企業業績の回 復、土地価格の値頃感等により、工業地の需要は増加傾向にある。また、取引される価格帯はまちまちであり、需要の 中心となる価格帯は見出されない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は大規模、中規模の工場が集積する製造業を中心とした工業団地である。取引の中心は大規模な自社用工場用 地を目的としたものである。一方、当該地域においては、賃貸工場が殆ど存在しない工業団地であることから、賃貸水 準として適正な賃料を見出すことは難しく、収益還元法の適用は困難である。したがって、収益価格を試算せず、比準 価格によって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東北自動車道、北関東自動車道、東毛広域幹 線道路の全面開通、太田強戸スマートＩＣ開 業等による利便性の向上等により工業地需要 は強い。 製造業を中心とした西部工業団地内にあり、 土地価格の値頃感等により土地需要は底堅い 。地域要因の変動要因等は特にない。 製造業として適正規模であり需要は認められ る。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％