別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
太田 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
太田 5-9 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　西尾　直人   TEL.
鑑定評価額 23,400,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 太田市新島町７４７番
 ②地積
　(㎡)		 369  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 事務所

ＲＣ2		 営業所、店舗、工場
等の混在する地域
 東20m県道 水道、下水 太田

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   250 ｍ、南   500 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       369 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 太田駅南東方

1.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部に位置し、近隣地域に全国展開するディスカウントストアが出店予定で、価格は概ね安定的に推移する
と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、当市における低層の店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。中心となる需要者は、当市及び周
辺市町を営業基盤とする事業者である。近年の需給動向は、雇用・所得環境が改善する一方、円安や資源供給不足によ
る物価騰高や金融資本市場の変動等による影響もあって不透明感が認められる。市場で需要の中心となる価格帯は、規
模等により相当異なるため見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己事業目的の取引が主で、近隣地域、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方土地の価格
に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づ
け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　太田 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,600 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[135.6]		 [100.0]
100		 63,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する一方、円安や資源
供給不足による物価騰高や金融資本市場の変
動等による影響もあって不透明感が認められ
る。

大手ディスカウントストアの出店が予定され
、人流や交通量の増加が期待される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 太田 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３２７

-24026		 太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南18m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b ３５０

-24021		 太田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北10.4m県道、
南4m、二方路
２中専

(70,200)
c ３４２

-24025		 太田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m県道、
北1.9m、
二方路
商業

(100,400)
d ３４０

-24005		 太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西12.5m県道、
北2m、角地
２住居

(70,200)
e ３４２

-24009		 太田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西14m市道、
北西6m、
二方路
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,952  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[  70.0]		 100
[  85.0]
67,213 		 100
[ 109.7]
61,270 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
61,300 
b (　           ) 
24,209  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  61.2]
39,676 		 100
[  63.1]
62,878 
62,900 
c (　           ) 
59,495  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.6]
70,536 		 100
[ 110.7]
63,718 
63,700 
d (　     75,673) 
62,463  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
62,092 		 100
[  96.0]
64,679 
64,700 
e (　           ) 
41,623  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.6]
45,622 		 100
[  71.2]
64,076 
64,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -15.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -17.5 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -8.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,000 円／㎡]  



太田 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,278,668 
906,968 
3,371,700 
2,870,280 
501,420 		 （　0.9730）
487,882 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      9,757,640 円　　　　（　     26,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
太田 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 119.70 Ｓ2 239.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   369 ㎡     13.5 m x   28.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は事務所を想定。平面駐車場も設けた。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
119.70 
100.0 
119.70 
1,748 
209,236 		 1.0  209,236 
1.0  209,236 

 2～ 2		 事務所
119.70 
100.0 
119.70 
1,398 
167,341 		 1.0  167,341 
1.0  167,341 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
239.40 
100.0 
239.40 

376,577 		 376,577 
376,577 
⑨年額支払賃料        376,577 円　×　12ヶ月　＝　       4,518,924 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     239.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,518,924 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       361,514 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,157,410 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           376,577 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,465 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          376,577 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         117,793 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,278,668 円　　　　（　        11,595 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３５０（賃）
　　　　-24009		 891  
(     865) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,188 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,748 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ３３０
　　　　-2410		 2,545  
(   2,542) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,181 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
太田 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 201,000 円  　　　　     40,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 135,568 円  　　　        4,518,924　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      168,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      321,600 円  　　　　     40,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        40,200 円  　　　　     40,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,200 円  　　　　     40,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         906,968 円　（　　　　　　         2,458 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     239.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0714     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,870,280 円  
（　　　　　         7,779 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,278,668 円      
②総費用 906,968 円      
③純収益　①－② 3,371,700 円      
④建物等に帰属する純収益 2,870,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 501,420 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 487,882 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,322 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,757,640 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 太田 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　太田市新島町７４７番
 0702000199913-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
太田 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
太田 5-9 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　雅己   TEL.
鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 63,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 51,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 太田市新島町７４７番
 ②地積
　(㎡)		 369  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 事務所

ＲＣ2		 営業所、店舗、工場
等の混在する地域
 東20m県道 水道、下水 太田

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   400 ｍ、西   250 ｍ、南   500 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 低層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       369 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 太田駅南東方

1.0km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部外周の幹線道沿いに店舗、事業所等が混在する路線商業地域で、現状を維持するものと予測する。地価は
人流の回復等が顕著で賑わいを取り戻しつつあり、当面現状の水準で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は太田市内の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者の中心は事業所、店舗等の取得を目的と
する個人又は法人が中心。駅近くの再開発事業が実施された地区では需要は底堅く、幹線道路沿いの地域においても需
要の底堅さが窺える。幹線道路沿いをはじめ商業地の取引事例は少なく需要の中心となる価格帯は見出せない状況にあ
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 売買物件の市場滞留期間は長期化を有し土地価格に見合う賃料水準が得られず収益価格は低位に試算された。従って、
幹線道沿いの事例を始め類似性の強い事例等を収集し、取引時点が比較的新しく繁華性等の環境条件を含めた地域要因
格差が少なく、類似性の強い事例及び規模等に類似性を有する事例等採用し規範性ある比準価格が求められたので、比
準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　太田 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,600 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[134.5]		 [100.0]
100		 63,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅南口第三地区第一種市街地再開発事業の具
体的な進展による発展期待感から、中心市街
地域の地域振興及び回遊性の向上が計られつ
つある。

幹線道沿いの路線商業地域で、テナントの入
れ替わり等も見られず、空室率等収益性を含
めた地価への影響は少なく、需要動向は当面
現状維持で推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 太田 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３２７

-24026		 太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南18m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b ３４０

-23097		 太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
北12m、
二方路
商業

(90,400)
c ３３０

-22127		 太田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
南東22m、
角地
１住居

(70,200)
d ３３０

-24016		 太田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東16m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
39,952  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[  70.0]		 100
[  85.0]
67,213 		 100
[ 104.3]
64,442 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
64,400 
b (　           ) 
62,382  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
60,565 		 100
[  96.8]
62,567 
62,600 
c (　           ) 
75,634  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
73,259 		 100
[ 107.4]
68,211 
68,200 
d (　           ) 
64,920  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
65,115 		 100
[  95.7]
68,041 
68,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     64,300 円／㎡]  



太田 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,458,774 
690,724 
2,768,050 
2,270,520 
497,530 		 （　0.9730）
484,097 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      9,681,940 円　　　　（　     26,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
太田 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 96.60 Ｓ2 193.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   369 ㎡     13.5 m x   28.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階・２階：事務所（フロアー貸し）を想定、駐車場附置から使用容積率は低位 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 供用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
96.60 
90.0 
86.94 
1,748 
151,971 		 2.0  303,942 
1.0  151,971 

 2～ 2		 事務所
96.60 
90.0 
86.94 
1,713 
148,928 		 2.0  297,856 
1.0  148,928 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
193.20 
90.0 
173.88 

300,899 		 601,798 
300,899 
⑨年額支払賃料        300,899 円　×　12ヶ月　＝　       3,610,788 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     173.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,610,788 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       252,755 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,358,033 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           601,798 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,597 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          300,899 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          95,144 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,458,774 円　　　　（　         9,373 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３４７（賃）
　　　　-24008		 2,129  
(   2,069) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,129 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,800 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,748 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ３４２賃
　　　　-24014		 1,579  
(   1,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,579 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
太田 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 95,400 円  　　　　     31,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 108,324 円  　　　        3,610,788　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      169,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      254,400 円  　　　　     31,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        31,800 円  　　　　     31,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,800 円  　　　　     31,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         690,724 円　（　　　　　　         1,872 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     193.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0714     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,270,520 円  
（　　　　　         6,153 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,458,774 円      
②総費用 690,724 円      
③純収益　①－② 2,768,050 円      
④建物等に帰属する純収益 2,270,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 497,530 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 484,097 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,312 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,681,940 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 太田 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　太田市新島町７４７番
 0702000199913-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考