別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月16日　提出
太田 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
太田 5-5 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　聡一   TEL.
鑑定評価額 81,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 太田市新田市野井町７４５番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,200)

（その他）
地区計画等
台形
1.2:1		 店舗

Ｗ1		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 北14.4m県道 水道 木崎

4.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   500 ｍ、西   150 ｍ、南   850 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 平家建程度の低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  44.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路沿いに大規模店舗が
散在する地域		 街

路		 １４．４ｍ県道 交通

施設		 木崎駅北西方

4.9km		 法令

規制		 商業
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外幹線道路沿いの商業地域で空地や農地も散見されるが、近隣の大型商業施設との競合により店舗進出需要が
弱く、当面は現状維持傾向で推移するものと予測される。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 平家建程度の低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は太田市の郊外で西部を中心とする商業地域。需要者は飲食店、店舗等の業種の商業事業者が想定される。
近隣の大規模商業施設は単独では集客力があるものの、周辺への波及効果は薄く顧客の回遊性がなく、土地需要の影響
は小さい。取引される価格帯にはばらつきがあり、中心となる価格帯は見出だせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は５事例を採用しており、規範性は高い。収益価格は店舗を想定しているが、賃貸物件の需要は好転せず賃貸
市場の成熟度は低いため収益の査定に不安定要素が残る。貸店舗等は少なく自己使用目的での取引が想定されるため、
市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　太田 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[119.6]		 [100.0]
100		 36,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市街地は高度利用推進から需要増で。駅南の
飲食店を中心に空室率も徐々に改善傾向にあ
る。郊外商業地も客足は回復傾向。


近隣のモール内に集客はあるが、周辺への波
及効果が小さい。郊外型店舗の散在状態に変
化は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 太田 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３４０

-24026		 太田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ３３６

-23106		 太田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西16m区画街
路、
東6m、北4m、
三方路
２中専

(70,200)
c ３４０

-24013		 太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北7m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
d ３４２

-24009		 太田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西14m市道、
北西6m、
二方路
１住居

(70,200)
e ３２７

-24052		 太田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北31m国道、
南東4m、
二方路
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
24,200  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.4]
28,988 		 100
[  77.9]
37,212 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
37,200 
b (　           ) 
35,949  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
32,681 		 100
[  87.4]
37,392 
37,400 
c (　           ) 
33,192  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
36,880 		 100
[  91.6]
40,262 
40,300 
d (　           ) 
41,623  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.6]
45,622 		 100
[ 122.0]
37,395 
37,400 
e (　           ) 
18,011  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.7]
24,700 		 100
[  73.4]
33,651 
33,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -16.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  -8.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,600 円／㎡]  



太田 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が得られないので不採用。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,220,794 
3,084,311 
11,136,483 
8,962,200 
2,174,283 		 （　0.9707）
2,110,577 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     42,211,540 円　　　　（　     19,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
太田 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 745.29 ＬＳ1 745.29
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
地区計画等
 80 ％   200 ％   200 ％   2,207 ㎡     51.0 m x   46.0 m  前面道路：県道     　  14.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗部分貸し、平面駐車場確保のため使用容積小さい、駐車場計３４台 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 平家建のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
745.29 
100.0 
745.29 
1,574 
1,173,086 		 2.0  2,346,172 
2.0  2,346,172 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
745.29 
100.0 
745.29 

1,173,086 		 2,346,172 
2,346,172 
⑨年額支払賃料      1,173,086 円　×　12ヶ月　＝　      14,077,032 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     745.29 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　  34 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,077,032 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       985,392 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,091,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,346,172 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,819 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,346,172 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,107,335 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,220,794 円　　　　（　         6,443 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３４９
　　　　-24511		 954  
(     926) 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[ 92.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 71.0]		 100
[100.0]
1,658 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,710 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,574 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ３４９
　　　　-24512		 1,917  
(   1,914) 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 81.0]		 100
[141.0]		 100
[100.0]
1,765 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
太田 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 585,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 422,311 円  　　　       14,077,032　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      907,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      936,000 円  　　　　    117,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,084,311 円　（　　　　　　         1,398 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9707    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 117,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     745.29 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0766     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0611 ×　 40 ％　＋　0.0802 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,962,200 円  
（　　　　　         4,061 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,220,794 円      
②総費用 3,084,311 円      
③純収益　①－② 11,136,483 円      
④建物等に帰属する純収益 8,962,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,174,283 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,110,577 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          956 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,211,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 太田 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　太田市新田市野井町７４５番１
 0702000307523-0000
2 　太田市新田市野井町７４６番１
 0702000307526-0000
3 　太田市新田市野井町７４７番
 0702000307528-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
太田 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
太田 5-5 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　小池　龍太   TEL.
鑑定評価額 81,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 太田市新田市野井町７４５番１外
 ②地積
　(㎡)		 2,207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,200)

（その他）
地区計画等
台形
1.2:1		 店舗

Ｗ1		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 北14.4m県道 水道 木崎

4.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   500 ｍ、西   150 ｍ、南   850 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     2,250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道沿いに大型店舗・事業所
等が存する路線商業地域。		 街

路		 １４．４ｍ県道 交通

施設		 木崎駅北西方

4.9km		 法令

規制		 商業
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 郊外県道沿いの路線商業地域で、供給が少なく取引を把握することは出来ないが潜在的な需要は認められる地域
である。当面、現状の特性を維持し、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     20,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は太田市内の市街地外縁を中心とする商業地域一帯である。主たる需要者は物販・飲食・その他顧客誘引型
の店舗用地を求める一般法人・個人事業者等である。路線商業地は業種・業態により需要者が求める条件は異なるため
、立地・規模・画地条件等により取引価格には幅が見られることから、需要の中心価格帯を見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗を中心とする路線商業地域ではあるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格が低位に
試算された。対象標準地の主たる需要者は顧客誘引型の店舗用地等を求める県内外の自己利用目的の一般法人等で、取
引価格の水準を指標に意思決定することが通常であることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　太田 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[119.6]		 [100.0]
100		 36,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     36,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症拡大による一時的
な停滞から徐々に落ち着きを取り戻しつつあ
るものの、未だ弱含み傾向の地域も存し地域
毎に濃淡がある。

地域要因に特段の変動は見られない。郊外の
県道沿いの路線商業地域で、潜在的な需要は
認められる地域である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 太田 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３２７

-24052		 太田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北31m国道、
南東4m、
二方路
準工

(70,200)
b ３３６

-23106		 太田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西16m区画街
路、
東6m、北4m、
三方路
２中専

(70,200)
c ３４７

-24014		 太田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西20m国道、
南東7m、西4m、
北東4m、
四方路
準工

(70,200)
d ３３５

-23147		 太田市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北11.3m県道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
18,011  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.7]
24,700 		 100
[  73.4]
33,651 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
33,700 
b (　           ) 
35,949  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
32,681 		 100
[  84.6]
38,630 
38,600 
c (　           ) 
27,300  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
27,056 		 100
[  68.2]
39,672 
39,700 
d (　           ) 
16,947  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  64.1]
26,042 		 100
[  69.1]
37,687 
37,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -23.0
画地　　　　 -19.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 -35.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     37,300 円／㎡]  



太田 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の土地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,372,758 
3,668,518 
14,704,240 
12,423,600 
2,280,640 		 （　0.9730）
2,219,063 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     44,381,260 円　　　　（　     20,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
太田 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 521.70 Ｓ2 1,043.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
地区計画等
 80 ％   200 ％   200 ％   2,207 ㎡     51.0 m x   46.0 m  前面道路：県道     　  14.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階及び２階店舗を想定。平面駐車場確保のため使用容積率が小さい。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
521.70 
100.0 
521.70 
1,720 
897,324 		 3.0  2,691,972 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
521.70 
100.0 
521.70 
1,462 
762,725 		 3.0  2,288,175 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,043.40 
100.0 
1,043.40 

1,660,049 		 4,980,147 
0 
⑨年額支払賃料      1,660,049 円　×　12ヶ月　＝　      19,920,588 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,043.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,920,588 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,593,647 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,326,941 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,980,147 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,817 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,372,758 円　　　　（　         8,325 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３５０（賃）
　　　　-24004		 1,743  
(   1,740) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,692 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,724 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,720 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ３４２賃
　　　　-24016		 1,862  
(   1,812) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,757 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
太田 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 696,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 597,618 円  　　　       19,920,588　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      634,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,392,000 円  　　　　    174,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       174,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       174,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,668,518 円　（　　　　　　         1,662 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 174,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 162,000 円／㎡　×　   1,043.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0714     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,423,600 円  
（　　　　　         5,629 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,372,758 円      
②総費用 3,668,518 円      
③純収益　①－② 14,704,240 円      
④建物等に帰属する純収益 12,423,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,280,640 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,219,063 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,005 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,381,260 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      20,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 太田 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　太田市新田市野井町７４５番１
 0702000307523-0000
2 　太田市新田市野井町７４６番１
 0702000307526-0000
3 　太田市新田市野井町７４７番
 0702000307528-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考