別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
太田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
太田 5-2 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　卓   TEL.
鑑定評価額 36,800,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 太田市岩瀬川町５２９番６
 ②地積
　(㎡)		 846  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 事務所

Ｓ1		 営業所、店舗、住宅
等が混在する路線商
業地域		 北18m市道、三方路 水道 細谷

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  28.5 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 商住混在の郊外路線商業地域 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 細谷駅南東方

1.6km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 事務所、店舗等のほか住宅も混在する郊外路線商業地域であり、特段の変動要因は認められないので、当面は現
環境のまま推移すると予測される。景気の復調を背景に、地価は概ね横ばい傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は太田市中心部から郊外にかけての幹線道路沿いを中心とした商業地域とその背後の混在住宅地域の一円で
ある。需要者は店舗、事務所等の利用を目的とした個人や法人等が想定される。商業集積度にやや劣るものの、背後住
宅地域等を商圏とした需要の見込まれる地域であることから、安定的に推移している。近隣地域内での土地取引が少な
い上、利用目的等により価格が一定していないので、需要の中心となる価格帯を把握するのは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は自用の店舗等が中心のため、収益性に特化した賃貸用不動産に係る市場成熟度は低い。そのため土地価格
に相応する賃料水準の形成力が弱いので、収益価格は低位に試算された。比準価格は多数の取引事例に基づいて求めら
れたため実証性が高いと判断される。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、更に代表標準地との検討を踏
まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　太田 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[103.4]		 [103.0]
100		 43,600 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県南東部の中心的工業都市。人口は５年間で
概ね横ばい傾向。中心商業地や周辺部は復調
傾向が鮮明、郊外や旧郡部でもその効果が波
及している。

事務所、店舗等を中心に住宅も混在する郊外
路線商業地域であり、特段の変動要因は認め
られない。


三方を市道に接面しており、利便性が相対的
に高いので、競争力の程度に優る。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.5
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 太田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３３０

-24034		 太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西16m県道、
東3m、角地
１住居

(70,200)
b ３４２

-24008		 太田市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東24m国道、
西4m、角地
１中専

(70,200)
c ３４２

-24025		 太田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m県道、
北1.9m、
二方路
商業

(100,400)
d ３２７

-24026		 太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南18m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e ３４２

-24046		 太田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m県道、
北西8m、角地
準住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
45,369  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
44,568 		 100
[ 115.9]
38,454 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
39,600 
b (　           ) 
30,250  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  69.4]
43,675 		 100
[ 107.1]
40,780 
42,000 
c (　           ) 
59,495  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.6]
70,536 		 100
[ 162.3]
43,460 
44,800 
d (　           ) 
39,952  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[  70.0]		 100
[  85.0]
67,213 		 100
[ 158.8]
42,326 
43,600 
e (　           ) 
79,755  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
77,664 		 100
[ 172.9]
44,918 
46,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +12.5 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -30.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +15.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -15.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 +13.5 環境　　　　 +29.5
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +63.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,200 円／㎡]  



太田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,843,091 
1,632,062 
7,211,029 
6,104,700 
1,106,329 		 （　0.9730）
1,076,458 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     21,529,160 円　　　　（　     25,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
太田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 248.40 Ｓ2 496.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 70 ％   200 ％   200 ％   846 ㎡     29.0 m x   28.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア部分貸し、２階は平均専有面積面積約５０㎡、駐車場確保の観点から使用容積率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
248.40 
100.0 
248.40 
1,668 
414,331 		 2.0  828,662 
2.0  828,662 

 2～ 2		 居宅
248.40 
100.0 
248.40 
1,418 
352,231 		 1.0  352,231 
1.0  352,231 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
496.80 
100.0 
496.80 

766,562 		 1,180,893 
1,180,893 
⑨年額支払賃料        766,562 円　×　12ヶ月　＝　       9,198,744 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     496.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,198,744 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       735,900 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,462,844 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,180,893 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,864 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,180,893 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         369,383 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,843,091 円　　　　（　        10,453 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３４２賃
　　　　-24014		 1,579  
(   1,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,745 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,765 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,668 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ３４２賃
　　　　-24015		 1,964  
(   1,907) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,785 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
太田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 256,500 円  　　　　     85,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 275,962 円  　　　        9,198,744　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      244,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      684,000 円  　　　　     85,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        85,500 円  　　　　     85,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,500 円  　　　　     85,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,632,062 円　（　　　　　　         1,929 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　     496.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0714     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,104,700 円  
（　　　　　         7,216 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,843,091 円      
②総費用 1,632,062 円      
③純収益　①－② 7,211,029 円      
④建物等に帰属する純収益 6,104,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,106,329 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,076,458 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,272 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,529,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 太田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　太田市岩瀬川町５２９番６
 0702000105135-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月16日　提出
太田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
太田 5-2 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　前原　徹児   TEL.
鑑定評価額 36,800,000 円  １㎡当たりの価格 43,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 34,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 太田市岩瀬川町５２９番６
 ②地積
　(㎡)		 846  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 事務所

Ｓ1		 営業所、店舗、住宅
等が混在する路線商
業地域		 北18m市道、三方路 水道 細谷

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８．０ｍ市道 交通

施設		 細谷駅南東方

1.6km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、今後も現状の特性を維持すると予測する。なお地価は価格水準に割
安感が出つつあることから、今後は下げ止まり傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は太田市及び邑楽郡大泉町における幹線道路沿い及びその背後の商業地域。需要者は、県内の飲食店、小売
店等を営む個人及び法人である。中心部周辺の商業地域は、コロナ禍の影響等により価格は下落傾向にあったが、コロ
ナ禍の影響緩和等から需要は回復しており、価格は上昇傾向に転じている。なお取引件数が少なく、市場の中心となる
価格帯は見いだしずらい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 評価対象不動産の存する近隣地域は、駐車場等のオープンスペースが広く、建築物から得られる収益とオープンスペー
スとの関係が一律ではなく、土地に帰属する適正な純収益を査定することが困難な側面を有することから、収益価格は
流動的で規範性がやや劣る傾向にある。よって本件においては、市場性を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連
づけ、代表標準地との均衡に留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　太田 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     45,100 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[103.4]		 [103.0]
100		 43,600 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ５類感染症移行に伴う消費者意識の変
化、景気の持ち直し傾向による影響等から不
動産需要は回復傾向にある。


郊外の路線商業地域であり、コロナ禍の影響
等による不動産需要の減少から回復傾向にあ
る。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.5
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 太田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３３０

-23080		 太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4m市道、
中間画地
商業

(80,240)
b ３４０

-23083		 太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南7.8m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ３４０

-24026		 太田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ３４２

-24009		 太田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西14m市道、
北西6m、
二方路
１住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
53,145  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
63,149 		 100
[ 148.0]
42,668 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
43,900 
b (　           ) 
37,967  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
36,861 		 100
[  87.4]
42,175 
43,400 
c (　           ) 
24,200  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.4]
28,988 		 100
[  68.6]
42,257 
43,500 
d (　           ) 
41,623  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.6]
45,622 		 100
[ 105.7]
43,162 
44,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　 +13.5 環境　　　　 +38.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -12.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -16.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -8.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     44,000 円／㎡]  



太田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価が把握不能のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,076,617 
1,500,822 
6,575,795 
5,469,240 
1,106,555 		 （　0.9730）
1,076,678 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     21,533,560 円　　　　（　     25,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
太田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 240.00 Ｓ2 480.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 70 ％   200 ％   200 ％   846 ㎡     29.0 m x   28.5 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：各階の部分、２階：ファミリータイプ、平均専有面積約６０㎡、駐車場の確保等から使用容積率は地域的に低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
240.00 
100.0 
240.00 
1,592 
382,080 		 2.0  764,160 
1.0  382,080 

 2～ 2		 住宅
240.00 
100.0 
240.00 
1,274 
305,760 		 2.0  611,520 
1.0  305,760 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
480.00 
100.0 
480.00 

687,840 		 1,375,680 
687,840 
⑨年額支払賃料        687,840 円　×　12ヶ月　＝　       8,254,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,254,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       412,704 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,841,376 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,375,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,069 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          687,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         222,172 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,076,617 円　　　　（　         9,547 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３２７賃
　　　　-24004		 1,579  
(   1,533) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,677 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,640 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,592 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ３２７賃
　　　　-24005		 1,632  
(   1,584) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,601 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
太田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 229,800 円  　　　　     76,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 247,622 円  　　　        8,254,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      257,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      612,800 円  　　　　     76,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        76,600 円  　　　　     76,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        76,600 円  　　　　     76,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,500,822 円　（　　　　　　         1,774 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 76,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     480.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0714     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,469,240 円  
（　　　　　         6,465 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,076,617 円      
②総費用 1,500,822 円      
③純収益　①－② 6,575,795 円      
④建物等に帰属する純収益 5,469,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,106,555 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,076,678 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,273 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,533,560 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 太田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　太田市岩瀬川町５２９番６
 0702000105135-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考