別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
太田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
太田 5-1 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　津久井　伸昭   TEL.
鑑定評価額 77,300,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 太田市飯田町１３８６番
 ②地積
　(㎡)		 489  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1		 事務所

Ｓ2		 中低層の店舗、銀行
等建ち並ぶ駅前商業
地域		 東（駅前広場）市道、南側道 水道、ガス、下水 太田駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   230 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 太田市の中心商業地 街

路		 駅前広場 交通

施設		 太田駅南方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 太田駅周辺の再開発事業、土地の値頃感等により土地の需要は底堅く、市中心部の地価は上昇傾向にあり、今後
も太田駅南口駅前の整備の進行により中心部の繁華性等は増すものと予想される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     82,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、太田市の中心商業地域で、太田市中心部、太田市内中心部の国道、県道沿いの商業地域の圏域。需要者
の中心は、物販店、飲食店、営業所等の出店を希望する法人及び個人が中心である。太田駅周辺では太田駅南口、北口
の整備及び再開発事業（第１地区、第２地区）の完了及び第３、第４地区の計画等により土地の需要は増加しており、
中心地の地価は上昇傾向にある。また、取引件数が少ないことから需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は、銀行、飲食店舗等が立地する太田市の中心部の商業地域である。当該地域は賃貸を目的と
した収益物件は比較的少なく、自用店舗が中心であり賃貸市場としての商業事業者向け収益物件の賃貸市場の熟成度は
やや低い。したがって、当該標準地の近隣地域の状況等を考慮し、比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　太田 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,600 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 57.0]		 [105.0]
100		 158,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口はほぼ横ばい傾向、土地取引件数は横這
い傾向、建築着工数は減少傾向に転じており
、地価は横這いからやや上昇傾向で２極化が
進行している。

太田駅南口のロータリーの整備、再開発事業
（第１地区、第２地区）の完了及び第３、第
４地区の計画等が進行している。


太田駅南口ロータリーに面し、利便性が良い
。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -37.5
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 太田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３４０

-23006		 太田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
商業

(80,400)
b ３４０

-23098		 太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
南5.5m、
二方路
商業

(90,400)
c ３２７

-23055		 太田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西21.5m市道、
中間画地
商業

(80,400)
d ３３０

-24023		 太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西30m市道、
南8m、角地
商業

(100,600)
e ３３０

-24005		 太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西26m国道、
南8m、角地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
91,464  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,464 		 100
[  61.2]
149,451 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
157,000 
b (　           ) 
108,108  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 104.0]
109,859 		 100
[  62.5]
175,774 
185,000 
c (　           ) 
82,024  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
84,731 		 100
[  62.1]
136,443 
143,000 
d (　           ) 
82,237  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
92,105 		 100
[  64.0]
143,914 
151,000 
e (　           ) 
335,529  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
330,643 		 100
[ 158.3]
208,871 
219,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    163,000 円／㎡]  



太田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地内であることから再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,806,949 
7,363,105 
27,443,844 
25,346,400 
2,097,444 		 （　0.9475）
1,987,328 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     40,557,714 円　　　　（　     82,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
太田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 290.00 ＲＣ5 1,450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   489 ㎡     22.4 m x   21.6 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階について、店舗を想定し、３階～５階を事務所を想定した。飲食店舗等の多い繁華性の高い地域。 ⑦有効率　  84.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
290.00 
75.0 
217.50 
2,710 
589,425 		 2.0  1,178,850 
1.0  589,425 

 2～ 2		 店舗
290.00 
85.0 
246.50 
2,439 
601,214 		 2.0  1,202,428 
1.0  601,214 

 3～ 3		 事務所
290.00 
87.0 
252.30 
2,385 
601,736 		 2.0  1,203,472 
1.0  601,736 

 4～ 4		 事務所
290.00 
87.0 
252.30 
2,385 
601,736 		 2.0  1,203,472 
1.0  601,736 

 5～ 5		 事務所
290.00 
87.0 
252.30 
2,385 
601,736 		 2.0  1,203,472 
1.0  601,736 

計
1,450.00 
84.2 
1,220.90 

2,995,847 		 5,991,694 
2,995,847 
⑨年額支払賃料      2,995,847 円　×　12ヶ月　＝　      35,950,164 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,220.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,950,164 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,157,010 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,793,154 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,991,694 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,322 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,995,847 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         957,473 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,806,949 円　　　　（　        71,180 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３３０
　　　　-2410		 2,545  
(   2,542) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,545 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,791 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,710 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ３４０（賃）
　　　　-24005		 4,122  
(   3,989) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,122 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
太田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,148,000 円  　　　　    358,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,078,505 円  　　　       35,950,164　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      556,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,864,000 円  　　　　    358,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       358,000 円  　　　　    358,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       358,000 円  　　　　    358,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,363,105 円　（　　　　　　        15,057 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 358,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0708     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  35 ％　＋ 0.0958 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,346,400 円  
（　　　　　        51,833 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,806,949 円      
②総費用 7,363,105 円      
③純収益　①－② 27,443,844 円      
④建物等に帰属する純収益 25,346,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,097,444 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,987,328 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,064 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,557,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      82,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 太田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　太田市飯田町１３８６番
 0702000091706-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
太田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
太田 5-1 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　雅己   TEL.
鑑定評価額 77,300,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 太田市飯田町１３８６番
 ②地積
　(㎡)		 489  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)

1:1		 事務所

Ｓ2		 中低層の店舗、銀行
等建ち並ぶ駅前商業
地域		 東（駅前広場）市道、南側道 水道、ガス、下水 太田駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   230 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.4 ｍ、奥行　約　　  21.6 ｍ、規模　　       489 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 太田駅南方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前再開発事業計画の具体的な進展による発展期待感は高く、当該地区での不動産需要は底堅く、地価動向はや
や強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     99,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は太田市の中心商業地域及び幹線道沿い等の商業地域。需要者はホテル又は立体駐車場等の利用あるいは複
合ビル等の管理・運営を目的とする個人又は法人が中心。駅近くの再開発事業が実施された地区等では需要は底堅く推
移している。地価は中心部の再開発事業の波及効果等の影響から店舗及び事業所用地に対する需要は高まり底堅さが窺
えるが、郊外大型店等への顧客の移動も否めず価格のバラツキから需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸市場の空室期間等を考慮した物件の市場滞留期間の長期化等により、土地価格に見合った賃料水準が形成されてい
ないため収益目的の土地取引は少なく、収益価格は低位に試算された。一方、取引時点も比較的新しく駅周辺商業地及
び幹線道路沿い等稀少性の高い中心商業地域内の事例を収集し、規範性の高い比準価格が求められたので、比準価格を
重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　太田 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,600 円／㎡		 [101.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 56.7]		 [105.0]
100		 159,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅南口第三地区第一種市街地再開発事業の具
体的な進展による発展期待感から、中心市街
地域の地域振興及び回遊性の向上が計られつ
つある。

中心市街地の店舗・オフィス等の需要は高ま
り、景気の安定性と円安を背景に不動産投資
意欲も回復傾向に推移しつつあり、地価動向
は強含みで推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -5.5
環境　　　　　　 -37.5
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 太田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３４０

-23006		 太田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
商業

(80,400)
b ３４０

-23098		 太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
南5.5m、
二方路
商業

(90,400)
c ３３０

-24023		 太田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西30m市道、
南8m、角地
商業

(100,600)
d ３４０

-23047		 太田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m市道、
南6m、角地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
91,464  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,464 		 100
[  65.9]
138,792 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
146,000 
b (　           ) 
108,108  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 104.0]
109,859 		 100
[  71.5]
153,649 
161,000 
c (　           ) 
82,237  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
92,105 		 100
[  64.0]
143,914 
151,000 
d (　           ) 
96,113  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
97,767 		 100
[  64.5]
151,577 
159,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    160,000 円／㎡]  



太田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,729,838 
5,974,102 
23,755,736 
21,240,000 
2,515,736 		 （　0.9475）
2,383,660 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　     48,646,122 円　　　　（　     99,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
太田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 290.00 Ｓ5 1,450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   489 ㎡     22.4 m x   21.6 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロアー貸し）、２～５階事務所を想定、駐車場附置から使用容積率は低位 ⑦有効率　  84.6 ％
の理由		 供用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
290.00 
75.0 
217.50 
2,464 
535,920 		 3.0  1,607,760 
1.0  535,920 

 2～ 5		 事務所
290.00 
87.0 
252.30 
1,996 
503,591 		 2.0  1,007,182 
1.0  503,591 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,450.00 
84.6 
1,226.70 

2,550,284 		 5,636,488 
2,550,284 
⑨年額支払賃料      2,550,284 円　×　12ヶ月　＝　      30,603,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,226.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,603,408 円　　×　　   5.7 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,744,394 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,859,014 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,636,488 円　×　　  94.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,152 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,550,284 円　×　　  94.3 ％　　×　　　 0.3400　＝　         817,672 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,729,838 円　　　　（　        60,797 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３４０（賃）
　　　　-24006		 2,410  
(   2,338) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,231 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,540 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,464 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ３４０（賃）
　　　　-23004		 2,723  
(   2,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,723 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
太田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,500,000 円  　　　　    300,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 918,102 円  　　　       30,603,408　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      556,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,400,000 円  　　　　    300,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       300,000 円  　　　　    300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       300,000 円  　　　　    300,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,974,102 円　（　　　　　　        12,217 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 300,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 201,000 円／㎡　×　   1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0708     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  35 ％　＋ 0.0958 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,240,000 円  
（　　　　　        43,436 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,729,838 円      
②総費用 5,974,102 円      
③純収益　①－② 23,755,736 円      
④建物等に帰属する純収益 21,240,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,515,736 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,383,660 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,875 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,646,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      99,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 太田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　太田市飯田町１３８６番
 0702000091706-0000
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備考