令和6年1月15日　提出 太田 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 -21 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　津久井　伸昭   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 55,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市飯塚町１３１２番 ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 太田 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   700 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       281 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 太田駅南東方 2.0km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 太田市中心部に近い、生活利便性等優る住宅地域で価格形成に影響を与える変動要因は特にないが、値頃感等に よる中心部回帰の影響等により、今後も土地需要は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太田市の中心部及び周辺部の中規模一般住宅を中心とした既成住宅地域。需要者の中心は太田市に居住す る４０代から５０代の勤労者等の一次取得者で、同一需給圏外からの転入者は少ない。円安等による企業業績の回復、 中心部回帰、土地価格の値頃感等により、土地の需要は底堅い。宅地の需要の中心は１２００万円～１５００万円前後 、新築の戸建物件は３，０００万円～４，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅のほか共同住宅等の見られる住宅地域である。対象不動産は画地規模が小さく共同住宅を想定す ることが経済的合理性を欠くことから収益価格の算定は行わない。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用 目的の取引が中心であることから、代表標準地からの検討を踏まえ、市場性を反映した実証的な比準価格を採用して、 上記のとおり、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太田 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,100 円／㎡ [100.8] 100 100 [102.0] 100 [ 93.0] [102.0] 100 55,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はほぼ横ばい傾向、土地取引件数は横這 い傾向、建築着工数は減少傾向に転じており 、地価は横這いからやや上昇傾向で２極化が 進行している。 市中心部に近い住宅地域で、利便性等優れて おり、地域要因の変動要因は特にないが、土 地需要は底堅く推移している。 個別的要因の変動要因は特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 -11.4 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％