令和6年1月13日　提出 太田 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太田 -6 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　雅己   TEL.

鑑定評価額 7,610,000 円  １㎡当たりの価格 51,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太田市東本町５１番９ ｢東本町５１－２７｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とす る既成住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 太田 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       148 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ｍ市道 交通 施設 太田駅北方 700m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした住宅地域で、現状の住環境を維持するものと予測する。地価は中心部回帰指向や世帯規模 縮小傾向を受け、コンパクトタイプ住戸の供給が増加し需要は底堅く、現状の水準で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太田市の中心部及び周辺部の住宅地域。需要者は太田市内の居住者が中心。市の総人口はほぼ横ばい傾向 で推移し、高齢化率も県内で低水準に位置する。中心部回帰指向や世帯規模縮小傾向を受け、コンパクトタイプ住戸の 供給増加から土地需要は堅調に推移し、生活利便性に恵まれた住宅地域では安定した需要の推移が認められている。土 地は１，２００～１，６００万円、新築の戸建物件は２，８００～３，８００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅中心の既成住宅地域で、画地規模、経済合理性及び建物配置から見た市場性を有する床面積を確保した共同住 宅を想定することは困難で規範性に劣るため収益価格は試算しない。居住の快適性・利便性等を重視する住宅地域で、 取引時点が比較的新しく街路及び環境条件等を含めた地域的特性が類似し規範性の高い比準価格が求められたので、比 準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　太田 -11                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活スタイルの変化による需要者ニ－ズの多 様化から郊外部でも地価上昇エリアが見られ 、再開発事業計画の進展による発展期待感か らも需要は堅調。 街路の系統等のインフラ面でやや利便性に劣 るが、市内中心部の既成住宅地で需要は堅調 に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％ +0.2 ％