令和6年1月15日　提出 伊勢崎 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 9-1 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　直美   TEL.

鑑定評価額 1,150,000,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 17,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市粕川町１８００番１外 ②地積 　(㎡) 54,256   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (50,200) （その他） (60,200) 1.5:1 工場 大規模工場が建ち並 ぶ街区整然とした工 業地域 西20m県道、四方路 水道、ガス 剛志 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   450 ｍ、南     0 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 270.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    54,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地に近接する大規模工業 団地 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 剛志駅北西方 2.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 伊勢崎市街地に近く、幹線道路にも近い立地であり需要は底堅い。今後も現状を維持し地価は上昇傾向で推移す るものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内の工業団地、流通団地の圏域、需要者の中心は工業団地等に関連がある企業が多い。県全般では高速 道路網を中心とした交通利便性や分譲価格等の影響で工業団地への進出は堅調傾向に有る。工場立地動向が好調であり 地価も上昇傾向を示している。主産業周辺の中小工場等の動向も有り、市場での需要の中心となる価格帯は見出せない 状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工業地域においては自用目的での取引が中心であり、工場の賃貸市場の成熟の程度は低い。よって多数の価格牽連性を 有する工場、工場用地等の取引事例により比準した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [108.7] [100.0] 100 21,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 工業系の立地動向が好調であり工業地の供給 不足により既存工業地への需要シフトも見受 けられ地価は上昇傾向を示している。 大規模工業団地内に位置し、工業地としての 多様性が増大し需要も堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％