令和6年1月15日　提出 伊勢崎 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 -8 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　片柳　華絵   TEL.

鑑定評価額 3,410,000 円  １㎡当たりの価格 26,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市境下武士２７２２番１外 ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が散 在する区画整理済の 住宅地域 北6m市道 水道 境町 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 境地区中心部西方外周部の居 住環境が概ね良好な住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 境町駅南西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする区画整理済の住宅地域で、周囲に建売分譲も見られるが割安感が強い。近隣地域内の土地 利用状況は現状維持が見込まれる。地価は下落傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢崎市の郊外で境地区を中心とする住宅地域。需要者の中心は伊勢崎市在住又は勤務する居住を目的と した２０代から４０代前後の１次取得者である。区画整然とした住宅地域で新築住宅の分譲は見られるが、需要の二極 化が顕著な旧郡部に位置するため、概ね割安感が強い。市場での中心価格帯は、標準的画地規模で、土地は５００万円 程度、新築戸建住宅は１，７００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 代替競争関係が認められる事例から得た比準価格は、市場性を重視する取引価格決定の指標となるのが一般的である。 近隣地域周辺は共同住宅も見られるが戸建住宅が中心の利用で、収益性よりも居住の快適性が重視される地域である。 なお対象標準地は画地規模が小さいため、競争力のある賃貸用共同住宅の想定が困難なことから、収益価格を求められ なかった。以上から実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢崎 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,900 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [108.6] [100.0] 100 26,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 伊勢崎市は工業都市で人口は微増横這い傾向 を継続。区画整然とした良好な住宅地の地価 が一部上昇し二極化にあるが、下落率は縮小 している。 一般住宅を中心とする住宅地域で特別な変動 要因は見られない。周辺では建売分譲も見ら れるが割安感もあり地価は下落傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％