令和6年1月15日　提出 伊勢崎 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   伊勢崎 -4 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　仁   TEL.

鑑定評価額 6,700,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 伊勢崎市馬見塚町字伊勢１０３８番３ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅、一般住宅 、農地等が混在する 住宅地域 東4.5m市道 水道 新伊勢崎 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺には農地も多い市街化調 整区域内の住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道　 交通 施設 新伊勢崎駅南方 5.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農地も介在する郊外の住宅地域で地域要因に特別な変化はなく、標準的使用は当面現状並にて推移と予測。土地 需要は全般的には低迷しているので、地価水準も当面下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は伊勢崎市南部郊外の農地も多い市街化調整区域の住宅地域。需要者は地縁性のある市内居住者が大半を占 め、行政的制約もあることから同一需給圏外からの転入者は少ない。農村部にあるため土地取引は少なく、需給は弱含 みで推移している。土地は６００～８００万円程度、新築の戸建住宅は２，２００～２，４００万円程度が需要の中心 となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の農家住宅や一般住宅等が混在する農村地域的特性の残る地域で、自己使用目的の取引が 支配的で賃貸市場の熟成度は低く、賃貸需要は見込めないことや居住の快適性を重視する住宅地域でもあることから、 収益価格は試算せず代表標準地との検討を踏まえ、市街化調整区域内の多数の信頼性ある取引事例に基づく実証的な比 準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　伊勢崎 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,200 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [140.4] [102.0] 100 20,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 機械産業を基盤とし、商業も盛んな商工都市 。人口は略横這い。土地需要の中心は区画整 理地や工業地等。コロナ禍での市況の下押し はやや緩和傾向。 郊外農村部の住宅地域で、利便性は見劣りし 、地域要因に変化はなく地価は低迷が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％