令和6年1月15日　提出 桐生 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桐生 5-8 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　小池　龍太   TEL.

鑑定評価額 8,980,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桐生市川内町３丁目字坂ノ上道下３７６番６ ②地積 　(㎡) 371   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） (70,200) 台形 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗、工 場等の混在する地域 南8m市道、背面道 水道、ガス、下水 桐生 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の繁華性の程度の劣る商 業地域 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 桐生駅北西方 3.7km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の繁華性の劣る路線商業地域であり、閉鎖店舗も見られる等衰退傾向にあり、地価は当面下落傾向にて推移 すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桐生市内の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域一帯である。主たる需要者は併用住宅用地を求める一 般法人・個人事業者等である。路線商業地は業種・業態により需要者が求める条件は異なるため、立地・規模・画地条 件等により取引価格には幅が見られることから、需要の中心価格帯を見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の繁華性の劣る地域で、主たる需要者は併用住宅等の自己利用を目論む一般法人・個人事業主であることから、対 象標準地に賃貸用の併用住宅等を想定することは現実的ではなく収益還元法の適用は断念した。対象標準地の主たる需 要者は取引価格の水準を指標に意思決定することが一般的であることから、比準価格を実証性を有する説得力のある価 格であると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桐生 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,600 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [ 95.0] 100 [155.0] [102.0] 100 24,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大による一時的 な停滞から徐々に落ち着きを取り戻しつつあ るものの、未だ弱含み傾向の地域も存し地域 毎に濃淡がある。 郊外の繁華性の劣る路線商業地域であり、閉 鎖店舗も見られる等、衰退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.5 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％