別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
桐生 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桐生 5-3 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　坂村　光昭   TEL.
鑑定評価額 3,640,000 円  １㎡当たりの価格 44,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桐生市巴町２丁目字馬場中１８２１番４８
 ②地積
　(㎡)		 82  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗

Ｓ3		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ駅に近い商業
地域		 北東10m市道 水道、ガス、下水 桐生

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅に近い商業地域 街

路		 １０．０ｍ市道 交通

施設		 桐生駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗・事務所等が建ち並ぶ駅に近い商業地域であり、概ね現状の利用状況にて推移するものと予測する。地価水
準については下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、桐生市内の中心部、幹線道路沿いの商業地域及びその背後の商業地域並びに混在住宅地域である。需要
者の中心は飲食業、小売業を営む個人または法人である。当該地域は店舗・事務所等が建ち並ぶ駅に近い商業地域で、
周辺住民を主たる客層としているが、郊外大型店舗への商業構造の変化に伴う既成商業地の衰退により需要は減退して
いる。取引が少なく取引目的も多様であるため、市場の中心的価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 低層事務所・店舗等も見受けられるが新規テナント需要が低迷しており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、
土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に試算された。比準価格は市内の類似地域
に存する規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので市場の実勢を反映しており説得力を有する。よって、比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　桐生 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,100 円／㎡		 [ 98.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.1]		 [100.0]
100		 44,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 群馬県東部に位置する市の一つで、人口減少
が著しく、高齢化率も高い。中心部の既存商
業地は郊外型店舗に顧客流失し衰退傾向であ
る。

地域要因に格別の変動はないが、郊外大型店
との競合で需要は弱含みであり、地価は下落
傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 桐生 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３４２

-24029		 桐生市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西20m県道、
北東6m、
二方路
準工

(70,200)
b ３５０

-24008		 桐生市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東13m県道、
南西4m、
二方路
準工

(70,200)
c ３２７

-23087		 桐生市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m県道、
中間画地
商業

(80,400)
d ３２７

-23077		 桐生市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5.5m市道、
北2m、二方路
商業

(80,330)
e ３３５

-23116		 桐生市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東18m県道、
北西6m、
二方路
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,839  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  85.0]		 100
[  85.2]
30,005 		 100
[  64.2]
46,737 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
46,700 
b (　           ) 
29,070  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.8]
37,549 		 100
[  82.0]
45,791 
45,800 
c (　           ) 
36,092  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
35,334 		 100
[  79.5]
44,445 
44,400 
d (　           ) 
31,179  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.1]
33,142 		 100
[  75.2]
44,072 
44,100 
e (　           ) 
41,293  		 100
[ 100.0]		 [  97.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.8]
42,251 		 100
[  94.1]
44,900 
44,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -27.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -14.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -23.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,300 円／㎡]  



桐生 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,227,584 
685,060 
2,542,524 
2,441,880 
100,644 		 （　0.9730）
97,927 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      1,958,540 円　　　　（　     23,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
桐生 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 54.60 Ｓ3 163.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   82 ㎡      6.0 m x   10.8 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の特性を考慮して、各階ともにフロア貸し（約４９㎡程度））を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
54.60 
90.0 
49.14 
2,173 
106,781 		 2.0  213,562 
1.0  106,781 

 2～ 2		 事務所
54.60 
90.0 
49.14 
1,811 
88,993 		 2.0  177,986 
1.0  88,993 

 3～ 3		 事務所
54.60 
90.0 
49.14 
1,811 
88,993 		 2.0  177,986 
1.0  88,993 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
163.80 
90.0 
147.42 

284,767 		 569,534 
284,767 
⑨年額支払賃料        284,767 円　×　12ヶ月　＝　       3,417,204 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     147.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,417,204 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       283,628 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,133,576 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           569,534 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,223 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          284,767 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　          88,785 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,227,584 円　　　　（　        39,361 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a （貸商）３３８
　　　　-1		 1,667  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,064 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,865 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,811 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ３２７賃
　　　　-24010		 1,018  
(     989) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,302 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
桐生 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 136,800 円  　　　　     34,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 170,860 円  　　　        3,417,204　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      282,100 円  　　　　     34,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        34,200 円  　　　　     34,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,200 円  　　　　     34,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         685,060 円　（　　　　　　         8,354 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 203,000 円／㎡　×　     163.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0714     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,441,880 円  
（　　　　　        29,779 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,227,584 円      
②総費用 685,060 円      
③純収益　①－② 2,542,524 円      
④建物等に帰属する純収益 2,441,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 100,644 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 97,927 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,194 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,958,540 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 桐生 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桐生市巴町二丁目字馬場中１８２１番４８
 0703000265621-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月16日　提出
桐生 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
桐生 5-3 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　聡一   TEL.
鑑定評価額 3,630,000 円  １㎡当たりの価格 44,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 36,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 桐生市巴町２丁目字馬場中１８２１番４８
 ②地積
　(㎡)		 82  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗

Ｓ3		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ駅に近い商業
地域		 北東10m市道 水道、ガス、下水 桐生

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 事務所、店舗等が混在する駅
前商業地域		 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 桐生駅南西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
都市機能誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 駅周辺の商業地域であるが空事務所や空店舗が多く見られ、マンションも散見されることから、漸次商業地域か
ら混在住宅地域へと移行していくものと予測される。地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は桐生市の市街地を中心とする商業地域及び混在住宅地域。需要者は事務所、飲食店を中心に幅広い業種の
商業事業者が想定される。駐車場が確保されていない画地が多く郊外幹線道路沿いの商業地に顧客が流出しており、空
室も多く、土地需要は減退している。取引される価格帯にはばらつきがあり、中心となる価格帯は見出だせない状況で
ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は４事例を採用しており、規範性は高い。収益価格は店舗事務所を想定しているが、賃貸物件の需要は好転せ
ず賃貸市場の成熟度は低いため収益の査定に不安定要素が残る。商業地としては規模が小さく自己使用目的での取引が
想定されるため、市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地からの検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　桐生 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     38,100 円／㎡		 [ 98.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.1]		 [100.0]
100		 44,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     44,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少、店舗の郊外移転等により市街地需
要は大幅減退。郊外と差はなく、規模確保の
影響大。店舗は賃貸が中心、住宅地と同水準
も散見。

空室率は高水準だが駅に近く需要は底打ち。
近年は周辺で駐車場への移行が多い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 桐生 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３４９

-22171		 桐生市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m市道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(80,400)
b ３２７

-23087		 桐生市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m県道、
中間画地
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
c ３３５

-23116		 桐生市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東18m県道、
北西6m、
二方路
商業
都市機能誘導区域
(100,400)
d ３２７

-23077		 桐生市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5.5m市道、
北2m、二方路
商業
都市機能誘導区域
(100,330)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
42,062  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
42,062 		 100
[  87.8]
47,907 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,900 
b (　           ) 
36,092  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
35,334 		 100
[  80.5]
43,893 
43,900 
c (　           ) 
41,293  		 100
[ 100.0]		 [  97.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.8]
42,251 		 100
[  93.0]
45,431 
45,400 
d (　           ) 
31,179  		 100
[ 100.0]		 [  97.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.1]
33,142 		 100
[  76.2]
43,493 
43,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -13.5
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     45,200 円／㎡]  



桐生 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,116,634 
641,303 
2,475,331 
2,356,200 
119,131 		 （　0.9467）
112,781 		 （  5.0 -  0.0 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      2,255,620 円　　　　（　     27,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
桐生 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 52.17 Ｓ3 156.51
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   82 ㎡      6.0 m x   10.8 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階事務所、各階フロア貸、使用容積は地域標準、駐車場なし ⑦有効率　  88.9 ％
の理由		 標準的な割合を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
52.17 
88.9 
46.37 
2,202 
102,107 		 2.0  204,214 
1.0  102,107 

 2～ 2		 事務所
52.17 
88.9 
46.37 
1,949 
90,375 		 2.0  180,750 
1.0  90,375 

 3～ 3		 事務所
52.17 
88.9 
46.37 
1,618 
75,027 		 2.0  150,054 
1.0  75,027 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
156.51 
88.9 
139.11 

267,509 		 535,018 
267,509 
⑨年額支払賃料        267,509 円　×　12ヶ月　＝　       3,210,108 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     139.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,210,108 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       224,708 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,985,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           535,018 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,976 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          267,509 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         126,258 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,116,634 円　　　　（　        38,008 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３４９
　　　　-24509		 999  
(     998) 		 100
[100.0]		 [ 99.9]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 73.0]		 100
[ 66.0]		 100
[100.0]
2,092 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,035 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,949 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ３４９
　　　　-24510		 990  
(     989) 		 100
[100.0]		 [ 98.8]
100		 100
[ 99.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 58.0]		 100
[100.0]
1,981 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
桐生 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 165,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 96,303 円  　　　        3,210,108　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       41,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      272,200 円  　　　　     33,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        33,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         641,303 円　（　　　　　　         7,821 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9467    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     156.51 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0714     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0710 ×  35 ％　＋ 0.0963 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,356,200 円  
（　　　　　        28,734 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,116,634 円      
②総費用 641,303 円      
③純収益　①－② 2,475,331 円      
④建物等に帰属する純収益 2,356,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 119,131 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 112,781 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,375 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,255,620 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 桐生 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　桐生市巴町二丁目字馬場中１８２１番４８
 0703000265621-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
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備考