令和6年1月15日　提出 桐生 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桐生 -13 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　小池　龍太   TEL.

鑑定評価額 5,160,000 円  １㎡当たりの価格 19,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桐生市川内町２丁目字鷹ノ巣９９番７ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 桐生 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   800 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の大規模住宅団地 街 路 基準方位北６．０ｍ 市道 交通 施設 桐生駅北西方 3.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後も現状の特性が継続すると予測する。地価は当面下落傾向 で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桐生市郊外の住宅地域一円。主たる需要者は桐生市内に在住又は通勤する３０代から４０代を中心とする 一次取得者層である。地縁的選好性が強いため同一需給圏外からの転入者は少なく、需要は弱含み傾向にある。需要の 中心価格帯は土地のみで、４００～７００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円未満である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 郊外の大規模住宅団地で、主たる需要者は自己利用目的の一次取得者層であることから、対象標準地に賃貸用の共同住 宅を想定することは現実的ではなく収益還元法の適用は断念した。対象標準地の主たる需要者は取引価格の水準を指標 に意思決定することが一般的であることから、比準価格を実証性を有する説得力のある価格であると判断し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桐生 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [151.0] [100.0] 100 19,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大による一時的 な停滞から徐々に落ち着きを取り戻しつつあ るものの、未だ弱含み傾向の地域も存し地域 毎に濃淡がある。 地域要因に特段の変動要因はない。周辺の新 興住宅地との競合から需要は弱含みで地価は 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.5 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％