令和6年1月15日　提出 桐生 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   桐生 -5 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　小池　龍太   TEL.

鑑定評価額 9,700,000 円  １㎡当たりの価格 31,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 桐生市広沢町１丁目字川久保２５９５番８ ②地積 　(㎡) 306   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 空地 一般住宅の中に工場 等も混在する住宅地 域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 新桐生 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   550 ｍ、西   100 ｍ、南   600 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路背後のやや雑然とし た混在住宅地域。 街 路 基準方位北６．５ｍ 市道 交通 施設 新桐生駅南東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に工場等も存する混在住宅地域で、開発等の目立った動きは見られず現状維持が続き、地価は当面 下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は桐生市郊外の住宅地域一円。主たる需要者は桐生市内に在住又は通勤する３０代から４０代を中心とする 一次取得者層である。地縁的選好性が強いため同一需給圏外からの転入者は少なく、幹線道路背後のやや雑然とした混 在住宅地域であることも相まって需要は弱含み傾向にある。需要の中心価格帯は土地のみで、６００～８００万円程度 、新築戸建住宅で２，０００万円未満である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には一般住宅のほか共同住宅も散見されるが、主たる需要者は自己利用目的の一次取得者層であることから、対象 標準地に賃貸用の共同住宅を想定することは現実的ではなく収益還元法の適用は断念した。対象標準地の主たる需要者 は取引価格の水準を指標に意思決定することが一般的であることから、比準価格を実証性を有する説得力のある価格で あると判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　桐生 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [ 94.7] [100.0] 100 31,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大による一時的 な停滞から徐々に落ち着きを取り戻しつつあ るものの、未だ弱含み傾向の地域も存し地域 毎に濃淡がある。 幹線道路背後の混在住宅地域で地域要因に特 段の変動要因はない。空閑地も見受けられる ものの開発等の目立った動きはなく需要は弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％