令和6年1月12日　提出 高崎 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 9-2 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　星　憲洋   TEL.

鑑定評価額 423,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市小八木町字薬研寺３０７番２ ②地積 　(㎡) 17,464   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場兼事務所 中小規模の工場や営 業所が建ち並ぶ工業 団地 西12m市道、背面道 水道、下水 井野 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   320 ｍ、南   190 ｍ、北   470 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 各種製造業や物流施設が多数 進出している大八木工業団地 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 井野駅北西方 1.4km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した工業団地で、今後も製造業、倉庫物流業の拠点として推移して行くと思われる。新規工業団地との競合 もあるが、堅調な需要に支えられ地価は上昇基調にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は製品の出荷利便性、労働力確保等の代替性が及ぶ範囲として群馬県全域に及ぶ。需要者は関東に拠点を構 えることを目的とする企業及び地元企業が想定される。新規工業団地との競合関係にはあるが、物流・倉庫業が好調で 需要を牽引しており、幹線道路やＩＣ等へのアクセス面の良さも影響して需要は増加傾向にある。取引の中心的価格帯 は、規模、目的等により多様であるため把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社工場が多い地域で自己使用目的での取引が一般的であることから、同一需給圏内の類似地域から自己利用を目的と した取引事例を採用し求められた比準価格は、実証的且つ客観的な価格であり高い説得力を有する。一方で、工場等の 賃貸市場は成立していないため収益価格は試算しない。従って規範性が高いと判断される比準価格を採用して鑑定評価 額を上記のとおり決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡が得られており妥当である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [101.0] 100 [115.0] [102.0] 100 24,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北関東の高速交通網の拠点都市であり県内随 一の商業都市である。高崎駅周辺等では開発 が進み発展が見られるが郊外はやや低迷が続 く。 工業団地として成熟しているため地域要因の 変動は特に無いが、物流倉庫業を始めとし工 業地の需要は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％