別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高崎 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高崎 5-201 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　菅谷　隆雄   TEL.
鑑定評価額 173,000,000 円  １㎡当たりの価格 441,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高崎市栄町６番８
｢栄町３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 392  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(90,400)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ6		 店舗ビルやマンショ
ンが建ち並ぶ駅近商
業地域		 南40m県道、東側道 水道、ガス、下水 高崎

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高崎駅イーストサイト地区 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 高崎駅東方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 延期となっていた市街地再開発事業の再開が決まり、土地需要は増している。テナント賃料にも影響が出ると予
測されることから、地価は暫く上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    464,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    305,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高崎駅周辺の準高度商業地域。主な需要者は全国展開する大規模法人の支店や不動産証券化などの不動産
投資部門を持つ法人が中心。高崎駅東口周辺は、大規模床面積のオフィス需要は減少しつつあるものの、首都圏に比し
割安感があり、容積率の緩和や希少性も相俟って、需要は安定的に推移している。しかし、希少性ゆえに投機的な取引
も見られ、取引価格にバラつきがあり規模も様々なため、市場での需要の中心となる価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は、直近では賃料回復傾向にあるものの、コロナ禍において賃料の値下げが見られたことや、建築費の上昇に
等により、収益価格は低めに試算された。一方、比準価格は強気な不動産取引市場を反映し、高めに試算された。鑑定
評価額の決定においては、投機的な取引事例を排除した上で、実証的な比準価格を標準とし、収益価格による検証を十
分に行い、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高崎 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    509,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[105.0]		 100
[116.5]		 [105.0]
100		 440,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    436,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高崎市の人口は微減傾向である。円安傾向が
落着きを見せ始めているものの、本格的な物
価高や国際情勢不安による不動産市場への影
響が懸念される。

高崎駅東口における再開発事業が凍結されて
いたが、再始動が発表され、需要増が見込ま
れることから地価は上昇傾向が継続している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高崎 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０

-6002		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西14m市道、
中間画地
商業

(90,600)
b ２３６

-24035		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
c ２７１

-6015		 高崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西16m市道、
南5.8m、角地
商業

(100,400)
d ２４０

-5115		 高崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m県道、
中間画地
商業

(80,600)
e ２７０

-23120		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.1m市道、
中間画地
商業

(90,246)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
368,987  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
377,105 		 100
[  85.3]
442,093 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
464,000 
b (　           ) 
325,208  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
328,460 		 100
[  75.3]
436,202 
458,000 
c (　           ) 
320,235  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
313,395 		 100
[  70.6]
443,902 
466,000 
d (　           ) 
300,275  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
300,275 		 100
[  66.3]
452,903 
476,000 
e (　           ) 
242,915  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
247,045 		 100
[  56.8]
434,938 
457,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    464,000 円／㎡]  



高崎 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,744,047 
9,126,511 
31,617,536 
25,824,500 
5,793,036 		 （　0.9497）
5,501,646 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    119,601,000 円　　　　（　    305,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高崎 5-201　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 240.66 Ｓ6 1,436.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 90 ％   600 ％   400 ％   392 ㎡     14.5 m x   28.5 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗フロア貸し、２～６Ｆ事務所フロア貸し。 ⑦有効率　  91.5 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
233.01 
89.2 
207.93 
3,322 
690,743 		 5.0  3,453,715 
1.0  690,743 

 2～ 2		 事務所
240.66 
91.9 
221.12 
2,707 
598,572 		 3.0  1,795,716 
1.0  598,572 

 3～ 6		 事務所
240.66 
91.9 
221.12 
2,461 
544,176 		 3.0  1,632,528 
1.0  544,176 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,436.31 
91.5 
1,313.53 

3,466,019 		 11,779,543 
3,466,019 
⑨年額支払賃料      3,466,019 円　×　12ヶ月　＝　      41,592,228 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,313.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        41,592,228 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,079,611 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,512,617 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,779,543 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         111,906 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,466,019 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,119,524 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,744,047 円　　　　（　       103,939 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２７１（賃）
　　　　-606		 2,888  
(   2,804) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[109.0]		 100
[115.0]
2,327 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,537 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,461 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ２７０（賃）
　　　　-2409		 2,938  
(   2,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]
2,747 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高崎 5-201　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,885,000 円  　　　　    377,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,079,611 円  　　　       41,592,228　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,297,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,110,200 円  　　　　    377,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       377,000 円  　　　　    377,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       377,000 円  　　　　    377,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,126,511 円　（　　　　　　        23,282 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 377,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　   1,436.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0685     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,824,500 円  
（　　　　　        65,879 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,744,047 円      
②総費用 9,126,511 円      
③純収益　①－② 31,617,536 円      
④建物等に帰属する純収益 25,824,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,793,036 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,501,646 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,035 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    119,601,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     305,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高崎 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高崎市栄町６番８
 0704000205703-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高崎 5-201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高崎 5-201 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　長壁　治   TEL.
鑑定評価額 173,000,000 円  １㎡当たりの価格 441,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高崎市栄町６番８
｢栄町３－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 392  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(90,400)

1:2		 店舗兼事務所

Ｓ6		 店舗ビルやマンショ
ンが建ち並ぶ駅近商
業地域		 南40m県道、東側道 水道、ガス、下水 高崎

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高崎駅東口の駅前商業地域 街

路		 ４０ｍ県道 交通

施設		 高崎駅東方

300m		 法令

規制		 商業
(90,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 高崎駅東口エリアは大規模集客施設の開業等により、土地需要は増大している。コロナ禍からの景気回復、再開
発事業の再始動等もあり、今後も発展が予測され、地価は暫く上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    455,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高崎市中心部の準高度商業地域である。需要の中心は地元事業者に限られず、県外からの支店、営業所等
の設置を目的とする大手企業及び投資を目的とする法人が多い。高崎駅東口周辺は、大規模集客施設の整備等により繁
華性は高く発展傾向にあり、一方、首都圏に比し割安感があり、容積率の緩和等も相俟って、需要は強含みで推移して
いる。市場の中心価格帯は、画地規模や業種等によりまちまちであり、見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益性の回復傾向が見られるものの建築費の高止まりなどを反映し、収益価格はやや低位に求められた。景気は回復傾
向にあり、依然として堅調な不動産市場ではあるが、取引価格はやや落ち着きを見せ始めており、当該状況を反映した
比準価格が求められた。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的な比準価格を標準とし、収益価格による検証を十分に
行い、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高崎 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    509,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[105.0]		 100
[117.6]		 [105.0]
100		 436,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    436,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気はコロナ禍から回復傾向にあるが、一方
で近時の原材料等価格の上昇に伴う物価高、
為替相場、中東情勢等による景気への影響が
懸念される。

高崎芸術劇場周辺の再開発事業の再開が決定
し、今後の地域の発展が大きく見込まれる。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高崎 5-201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０

-6002		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西14m市道、
中間画地
商業

(90,600)
b ２３６

-23052		 高崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
商業

(80,400)
c ２４０

-5115		 高崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m県道、
中間画地
商業

(80,600)
d ２７０

-23048		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東12m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
368,987  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
377,105 		 100
[  73.5]
513,068 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
539,000 
b (　           ) 
220,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
223,080 		 100
[  50.5]
441,743 
464,000 
c (　           ) 
300,275  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
300,275 		 100
[  69.3]
433,297 
455,000 
d (　           ) 
234,023  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
237,299 		 100
[  57.4]
413,413 
434,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -48.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    455,000 円／㎡]  



高崎 5-201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

42,507,677 
8,932,524 
33,575,153 
27,879,500 
5,695,653 		 （　0.9497）
5,409,162 		 （  4.8 -  0.2 ）
4.6％  
⑧収益価格 　    117,590,478 円　　　　（　    300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高崎 5-201　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 240.66 Ｓ6 1,436.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 90 ％   600 ％   400 ％   392 ㎡     14.5 m x   28.5 m  前面道路：県道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ店舗フロア貸し、２～６Ｆ事務所フロア貸し。 ⑦有効率　  91.5 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
233.01 
89.2 
207.84 
3,386 
703,746 		 5.0  3,518,730 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
240.66 
91.9 
221.17 
2,878 
636,527 		 5.0  3,182,635 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
240.66 
91.9 
221.17 
2,709 
599,150 		 5.0  2,995,750 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,436.31 
91.5 
1,313.69 

3,736,873 		 18,684,365 
0 
⑨年額支払賃料      3,736,873 円　×　12ヶ月　＝　      44,842,476 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,313.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,842,476 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,511,179 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,331,297 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,684,365 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         176,380 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      42,507,677 円　　　　（　       108,438 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２７２（賃）
　　　　-60008		 3,423  
(   3,241) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
3,367 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,400 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,386 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２７０（賃）
　　　　-2413		 3,754  
(   3,655) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
3,436 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高崎 5-201　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,221,000 円  　　　　    407,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 2,242,124 円  　　　       44,842,476　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,297,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,357,700 円  　　　　    407,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       407,000 円  　　　　    407,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       407,000 円  　　　　    407,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,932,524 円　（　　　　　　        22,787 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 407,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   1,436.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0685     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0530 ×　 40 ％　＋　0.0682 ×  35 ％　＋ 0.0939 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,879,500 円  
（　　　　　        71,121 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 42,507,677 円      
②総費用 8,932,524 円      
③純収益　①－② 33,575,153 円      
④建物等に帰属する純収益 27,879,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,695,653 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,409,162 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,799 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    117,590,478 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高崎 5-201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高崎市栄町６番８
 0704000205703-0000
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