別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
高崎 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高崎 5-13 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　神林　宏明   TEL.
鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高崎市江木町字西前沖１５４番４
 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、事務所、一般
住宅等が混在する商
業地域		 南10m国道 水道、下水 高崎

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心部にやや近い国道沿いの
既成商業地域		 街

路		 １０ｍ国道 交通

施設		 高崎駅北東方

1.3km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所、一般住宅等が混在する国道沿いの商業地域で特段の地域変動要因は見られず、当面は現状維持傾
向で推移することが予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高崎市の市街地及びその外縁部に位置する商業地域である。需要者の中心は店舗需要を主体とした個人ま
たは地元法人。国道沿いの既成商業地域であり東毛広域幹線道路の開通により幹線道路としての位置づけが低下したが
、背後住宅地の堅調な需要や駅周辺地域の再開発等の影響を受け、不動産市況は安定的に推移しており、需要は底堅い
。取引が少なく取引目的も多様であるため、市場の中心的価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から比準価格に比して低位に試算
された。一方、比準価格は高崎市内の商業地に位置するものを中心に規範性の高いものを採用して試算されており説得
力を有する。よって、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量するとともに代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高崎 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,100 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.2]		 [100.0]
100		 81,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高崎駅周辺部では大型公共施設の整備など再
開発が進行、交通機関の充実などにより北関
東・甲信越の拠点都市としての重要性が増加
。

東毛広域幹線道路により幹線道路としての相
対的位置は低下したが、背後住宅地の堅調な
需要に支えられ依然として土地需要は底堅い
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高崎 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２７０

-24010		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18.5m県道、
南西3.6m、
南2.7m、
三方路
近商

(90,200)
b ２７２

-60067		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南16m県道、
西6.3m、角地
商業

(90,400)
c ２７２

-60069		 高崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m国道、
南3.7m、角地
商業
駐車付置義務
(100,400)
d ２４０

-6057		 高崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m国道、
西6m、二方路
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,649  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
75,199 		 100
[  90.1]
83,462 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
83,500 
b (　           ) 
75,175  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
79,215 		 100
[  98.9]
80,096 
80,100 
c (　           ) 
64,223  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
71,359 		 100
[  95.8]
74,487 
74,500 
d (　           ) 
94,573  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
97,471 		 100
[ 101.0]
96,506 
96,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,200 円／㎡]  



高崎 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,893,086 
686,635 
3,206,451 
2,778,930 
427,521 		 （　0.9741）
416,448 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      8,860,596 円　　　　（　     46,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高崎 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 111.25 Ｓ2 222.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   191 ㎡      9.0 m x   22.0 m  前面道路：国道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し。２階はファミリータイプ。駐車場確保のため使用容積率は小さい。 ⑦有効率　  92.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
111.25 
96.5 
107.36 
1,735 
186,270 		 3.0  558,810 
1.0  186,270 

 2～ 2		 居宅
111.25 
88.1 
98.01 
1,527 
149,661 		 1.0  149,661 
1.0  149,661 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
222.50 
92.3 
205.37 

335,931 		 708,471 
335,931 
⑨年額支払賃料        335,931 円　×　12ヶ月　＝　       4,031,172 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     205.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,031,172 円　　×　　   7.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       302,338 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,728,834 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           708,471 円　×　　  92.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           6,553 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          335,931 円　×　　  92.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         157,699 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,893,086 円　　　　（　        20,383 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２７２（賃）
　　　　-60007		 1,980  
(   1,927) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,837 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,813 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,735 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２５９（賃）
　　　　-2407		 1,942  
(   1,887) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,765 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高崎 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,300 円  　　　　     40,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 120,935 円  　　　        4,031,172　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      330,800 円  　　　　     40,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        40,100 円  　　　　     40,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        40,100 円  　　　　     40,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         686,635 円　（　　　　　　         3,595 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 40,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     222.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,778,930 円  
（　　　　　        14,549 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,893,086 円      
②総費用 686,635 円      
③純収益　①－② 3,206,451 円      
④建物等に帰属する純収益 2,778,930 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 427,521 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 416,448 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,180 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,860,596 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高崎 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高崎市江木町字西前沖１５４番４
 0704000095445-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高崎 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高崎 5-13 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　長壁　治   TEL.
鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 64,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高崎市江木町字西前沖１５４番４
 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｗ2		 店舗、事務所、一般
住宅等が混在する商
業地域		 南10m国道 水道、下水 高崎

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心部に通じる国道沿いの既
成の商業地域		 街

路		 １０ｍ国道 交通

施設		 高崎駅北東方

1.3km		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 高崎駅東口エリアの、中心部に通じる国道沿いであるが、既存の店舗等が多く格別の変動要因はないことから、
現状維持傾向が続き、一方、需要は底堅い地域であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高崎市市街地周辺及び外縁部の幹線道路沿いの商業地域である。需要の中心は事務所や小売業を営む高崎
市及び周辺市町村の法人や個人等である。高崎駅周辺の商業地と比べ不動産需要はやや見劣りするが、背後住宅地の堅
調な需要や市中心部へ通じる幹線道路沿いで駅周辺地域の再開発等の影響を受け、需要は底堅い。なお、当該地域での
取引は少なく、市場の中心価格帯は画地規模や業種等によりまちまちであり、見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は低層の店舗や事務所などが建ち並ぶ近隣商業地域であるが、土地価格に見合うような賃料水準でないため、
収益価格は低位に求められたと思料する。比準価格は周辺類似地域内の取引事例から求められており実証的な価格であ
る。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高崎 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,100 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.2]		 [100.0]
100		 81,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     80,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気はコロナ禍から回復傾向にあるが、一方
で近時の原材料等価格の上昇に伴う物価高、
為替相場、中東情勢等による景気への影響が
懸念される。

大きな地域要因の変動はないが、背後の住宅
地は強い需要が続いている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高崎 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２７０

-24008		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西25.1m市
道、東5.4m、
角地
準住居

(70,200)
b ２７０

-24010		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18.5m県道、
南西3.6m、
南2.7m、
三方路
近商

(90,200)
c ２７１

-6003		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北25m県道、
南4m、二方路
準工
特別用途地区
(60,200)
d ２７２

-60067		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南16m県道、
西6.3m、角地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
73,526  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
73,380 		 100
[  87.3]
84,055 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
84,100 
b (　           ) 
75,649  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
75,199 		 100
[  88.3]
85,163 
85,200 
c (　           ) 
69,897  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
70,387 		 100
[  86.3]
81,561 
81,600 
d (　           ) 
75,175  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
79,215 		 100
[  93.9]
84,361 
84,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,500 円／㎡]  



高崎 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,193,843 
814,701 
3,379,142 
2,938,320 
440,822 		 （　0.9741）
429,405 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      9,136,277 円　　　　（　     47,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高崎 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 111.25 Ｓ2 222.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   191 ㎡      9.0 m x   22.0 m  前面道路：国道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し、２階ファミリータイプ２戸（約５２㎡）。駐車場確保のため使用容積率は小さい。 ⑦有効率　  92.3 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
111.25 
96.5 
107.36 
1,862 
199,904 		 5.0  999,520 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
111.25 
88.1 
98.01 
1,676 
164,265 		 2.0  328,530 
2.0  328,530 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
222.50 
92.3 
205.37 

364,169 		 1,328,050 
328,530 
⑨年額支払賃料        364,169 円　×　12ヶ月　＝　       4,370,028 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     205.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,370,028 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       292,792 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,077,236 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,328,050 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,391 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          328,530 円　×　　  93.3 ％　　×　　　 0.3400　＝　         104,216 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,193,843 円　　　　（　        21,957 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２５９（賃）
　　　　-2407		 1,942  
(   1,887) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,845 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,870 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,862 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２３５（賃）
　　　　-606		 2,128  
(   2,040) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[119.0]		 100
[100.0]
1,902 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高崎 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 127,200 円  　　　　     42,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 218,501 円  　　　        4,370,028　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      349,800 円  　　　　     42,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        42,400 円  　　　　     42,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,400 円  　　　　     42,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         814,701 円　（　　　　　　         4,265 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     222.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,938,320 円  
（　　　　　        15,384 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,193,843 円      
②総費用 814,701 円      
③純収益　①－② 3,379,142 円      
④建物等に帰属する純収益 2,938,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 440,822 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 429,405 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,248 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,136,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高崎 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高崎市江木町字西前沖１５４番４
 0704000095445-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考