別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高崎 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高崎 5-6 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　長壁　治   TEL.
鑑定評価額 50,200,000 円  １㎡当たりの価格 55,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別評価
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高崎市倉賀野町字西上正六３２番１外
(高崎操車場跡地周辺７５街区１０)		 ②地積
　(㎡)		 907  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 事務所兼工場

Ｓ2		 店舗、事務所、営業
所等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北東13.5m県道 水道、下水 倉賀野

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   500 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業が進行する
路線商業地域		 街

路		 １３．５ｍ県道 交通

施設		 倉賀野駅西方

2.2km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 自動車ディーラーや事業所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、相対的にやや繁華性に乏しい。区画整理事業が
進行しているが、現状ではこれによる影響は余り見られず、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高崎市市街地周辺及び外縁部の幹線道路沿いの商業地域である。需要の中心は事務所や小売業を営む高崎
市及び周辺市町村の法人等である。当該地域は市中心部へ通じる路線商業地域で交通量は比較的多いが、繁華性は低い
。進行している土地区画整理事業の影響は殆ど見られず、また景気はコロナ禍から回復傾向にあるが、当該地域の商況
に変化は見られない。市場の中心価格帯は、画地規模や業種等によりまちまちであり、見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は低層の店舗・工場や併用住宅が建ち並ぶ路線商業地域であるが、土地価格に見合うような賃料水準でないた
め、収益価格は低位に求められたと思料する。比準価格は周辺類似地域内の取引事例から求められており実証的な価格
である。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高崎 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     81,600 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[148.0]		 [100.0]
100		 55,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気はコロナ禍から回復傾向にあるが、一方
で近時の原材料等価格の上昇に伴う物価高、
為替相場、中東情勢等による景気への影響が
懸念される。

周辺地域の区画整理事業が進捗中である。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +39.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高崎 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２５

-6029		 高崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南20m市道、
中間画地
準住居

(60,200)
b ２３５

-6062		 高崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8.8m県道、
南6m、角地
１中専

(70,200)
c ２７０

-24008		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西25.1m市
道、東5.4m、
角地
準住居

(70,200)
d ２７０

-24010		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18.5m県道、
南西3.6m、
南2.7m、
三方路
近商

(90,200)
e ２７１

-6003		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北25m県道、
南4m、二方路
準工
特別用途地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,600  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,234 		 100
[ 160.7]
56,773 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
56,800 
b (　           ) 
60,340  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
63,852 		 100
[ 111.9]
57,062 
57,100 
c (　           ) 
73,526  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
73,380 		 100
[ 128.8]
56,972 
57,000 
d (　           ) 
75,649  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
75,199 		 100
[ 130.8]
57,492 
57,500 
e (　           ) 
69,897  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
70,387 		 100
[ 128.4]
54,819 
54,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,000 円／㎡]  



高崎 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,023,021 
2,763,884 
10,259,137 
8,939,700 
1,319,437 		 （　0.9741）
1,285,264 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     27,346,043 円　　　　（　     30,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高崎 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 347.80 Ｓ2 695.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   907 ㎡     21.6 m x   42.0 m  前面道路：県道     　  13.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階とも部分貸しで、平均賃貸面積約１７０㎡程度を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
347.80 
100.0 
347.80 
1,709 
594,390 		 2.0  1,188,780 
1.0  594,390 

 2～ 2		 事務所
347.80 
100.0 
347.80 
1,538 
534,916 		 2.0  1,069,832 
1.0  534,916 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
695.60 
100.0 
695.60 

1,129,306 		 2,258,612 
1,129,306 
⑨年額支払賃料      1,129,306 円　×　12ヶ月　＝　      13,551,672 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     695.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,551,672 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       907,962 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,643,710 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,258,612 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,073 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,129,306 円　×　　  93.3 ％　　×　　　 0.3400　＝　         358,238 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,023,021 円　　　　（　        14,358 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２５（賃）
　　　　-605		 1,243  
(   1,192) 		 100
[ 80.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,622 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,709 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２５９（賃）
　　　　-2407		 1,942  
(   1,887) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,898 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高崎 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 387,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 677,584 円  　　　       13,551,672　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      377,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,064,200 円  　　　　    129,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       129,000 円  　　　　    129,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,763,884 円　（　　　　　　         3,047 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 129,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     695.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,939,700 円  
（　　　　　         9,856 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,023,021 円      
②総費用 2,763,884 円      
③純収益　①－② 10,259,137 円      
④建物等に帰属する純収益 8,939,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,319,437 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,285,264 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,417 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,346,043 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高崎 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高崎市倉賀野町字西上正六３２番１
 0704000175147-0000
2 　高崎市倉賀野町字西上正六３２番２
 0704000175148-0000
3 　高崎市倉賀野町字西上正六３２番４
 0704000175150-0000
4 　高崎市倉賀野町字西上正六３２番５
 0704000175151-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
高崎 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高崎 5-6 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　君島　准逸   TEL.
鑑定評価額 50,200,000 円  １㎡当たりの価格 55,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別評価
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高崎市倉賀野町字西上正六３２番１外
(高崎操車場跡地周辺７５街区１０)		 ②地積
　(㎡)		 907  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 事務所兼工場

Ｓ2		 店舗、事務所、営業
所等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北東13.5m県道 水道、下水 倉賀野

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   500 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業地内に位置
する既成の路線商業地域		 街

路		 １３．５ｍ県道 交通

施設		 倉賀野駅西方

2.2km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿線の路線商業地域であるが、区画整理事業による影響はあまり見られない。また、近隣周辺地域での取引
は殆どなく、新規出店に慎重姿勢が見られる中で、地価は横ばい傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高崎市の市街地及びその外延部に位置する沿道地域。主たる需要者は県内外に事業所等の所有を目的とし
た法人企業等である。当該地域は郊外型の事業所や店舗が立地する路線商業地域で、交通量は比較的多いが沿道の集客
力は低い。当該地域を含む周辺地域では土地区画整理事業が進捗中であるが、当該事業による直接的影響はほとんど見
られない。なお、当地域での取引は少なく、業種や規模も一様ではないため取引の中心となる価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は遠方の取引事例を含むものの、価格牽連性が認められる事例を採用し、地域要因の比較を行って求められた
実証的かつ客観的な価格である。収益価格は直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが、賃貸市場の成熟
度が低いため、比準価格に比較して低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を
比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高崎 5-18                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     81,600 円／㎡		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[147.5]		 [100.0]
100		 55,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内最大の人口を有する中核都市であるが、
商業地は高崎駅周辺を除き商況が低迷してお
り、住宅地は生活利便性の高低により二極化
が進んでいる。

当地域周辺は土地区画整理事業が進捗中であ
るが、周辺の利用状況に変化は見られず、当
面は現状維持傾向で推移することが予測され
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高崎 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２７１

-5177		 高崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東9m県道、
西1.5m、
二方路
準住居

(60,200)
b ２７０

-24008		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西25.1m市
道、東5.4m、
角地
準住居

(70,200)
c ２７１

-6003		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北25m県道、
南4m、二方路
準工
特別用途地区
(60,200)
d ２７０

-24010		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18.5m県道、
南西3.6m、
南2.7m、
三方路
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
41,070  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
44,114 		 100
[  78.9]
55,911 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
55,900 
b (　           ) 
73,526  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
73,380 		 100
[ 128.3]
57,194 
57,200 
c (　           ) 
69,897  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
70,387 		 100
[ 128.9]
54,606 
54,600 
d (　           ) 
75,649  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
75,199 		 100
[ 129.3]
58,159 
58,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -19.5
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +24.5
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +21.5
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.5
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,500 円／㎡]  



高崎 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,845,845 
2,468,757 
10,377,088 
8,870,400 
1,506,688 		 （　0.9741）
1,467,665 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     31,226,915 円　　　　（　     34,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高崎 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 347.80 Ｓ2 695.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   907 ㎡     21.6 m x   42.0 m  前面道路：県道     　  13.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階の部分貸し、平均専有面積約１７０㎡、平面駐車場確保のため使用容積率が小さい。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
347.80 
100.0 
347.80 
1,681 
584,652 		 2.0  1,169,304 
1.0  584,652 

 2～ 2		 事務所
347.80 
100.0 
347.80 
1,479 
514,396 		 2.0  1,028,792 
1.0  514,396 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
695.60 
100.0 
695.60 

1,099,048 		 2,198,096 
1,099,048 
⑨年額支払賃料      1,099,048 円　×　12ヶ月　＝　      13,188,576 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     695.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,188,576 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       883,635 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,304,941 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,198,096 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,508 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,099,048 円　×　　  93.3 ％　　×　　　 0.5075　＝　         520,396 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,845,845 円　　　　（　        14,163 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２３６（賃）
　　　　-2408		 1,352  
(   1,299) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 85.0]		 100
[102.0]
1,835 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,755 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,681 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２２５（賃）
　　　　-605		 1,243  
(   1,192) 		 100
[ 80.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,726 
c ２５９（賃）
　　　　-2407		 1,942  
(   1,887) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,704 
高崎 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 384,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 395,657 円  　　　       13,188,576　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      377,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,056,000 円  　　　　    128,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       128,000 円  　　　　    128,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,468,757 円　（　　　　　　         2,722 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 128,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     695.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,870,400 円  
（　　　　　         9,780 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,845,845 円      
②総費用 2,468,757 円      
③純収益　①－② 10,377,088 円      
④建物等に帰属する純収益 8,870,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,506,688 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,467,665 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,618 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     31,226,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高崎 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高崎市倉賀野町字西上正六３２番１
 0704000175147-0000
2 　高崎市倉賀野町字西上正六３２番２
 0704000175148-0000
3 　高崎市倉賀野町字西上正六３２番４
 0704000175150-0000
4 　高崎市倉賀野町字西上正六３２番５
 0704000175151-0000
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備考