別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高崎 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高崎 5-5 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　玄   TEL.
鑑定評価額 45,500,000 円  １㎡当たりの価格 62,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高崎市問屋町２丁目１０番９
 ②地積
　(㎡)		 724  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
地区計画等


(90,400)

1.5:1		 事務所

Ｓ2		 各種の卸店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 南西13.4m市道、背面道 水道、ガス、下水 高崎問屋町

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    80 ｍ、南   400 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 古くからの卸売の店舗が多い
地域		 街

路		 １３．４ｍ市道 交通

施設		 高崎問屋町駅北西方

750m		 法令

規制		 商業
(80,400)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺の幹線道路沿いでは、事務所ビルや店舗の建替えが見受けられ、底堅い需要が伺える。今後の地価は横這い
からやや上昇傾向になると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高崎市市街地周辺の商業地域一円である。需要者の中心は事務所や小売業を営む高崎市及び周辺市町村の
法人及び個人である。当該地域及び周辺地域において、建替えが行われている土地が散見され需要は堅調である。市場
の取引の中心となる価格帯は街路条件、取引目的により多様化しており、把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 問屋が多数集積する地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された
。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する事例から求められたものであり、説得力を有するものである。以上よ
り、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高崎 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,100 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[116.7]		 [100.0]
100		 62,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内の景気は、人口減少、高齢化等により一
部の区画整理地、中心部を除いては地価は下
落傾向が続いている。


旧来の問屋街は徐々に姿を変えつつあり、幹
線道路沿いには事務所等が増えつつある。



特段の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高崎 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２７１

-6003		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北25m県道、
南4m、二方路
準工
特別用途地区
(60,200)
b ２７０

-24008		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西25.1m市
道、東5.4m、
角地
準住居

(70,200)
c ２７０

-24010		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18.5m県道、
南西3.6m、
南2.7m、
三方路
近商

(90,200)
d ２３５

-6062		 高崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8.8m県道、
南6m、角地
１中専

(70,200)
e ２７１

-6028		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東16m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,897  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
70,387 		 100
[ 117.7]
59,802 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
59,800 
b (　           ) 
73,526  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
73,380 		 100
[ 115.2]
63,698 
63,700 
c (　           ) 
75,649  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
75,199 		 100
[ 114.3]
65,791 
65,800 
d (　           ) 
60,340  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
63,852 		 100
[ 100.5]
63,534 
63,500 
e (　           ) 
60,244  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
71,017 		 100
[ 115.4]
61,540 
61,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,900 円／㎡]  



高崎 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  原価法については、既成市街地であるため採用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,544,435 
2,220,328 
8,324,107 
6,999,300 
1,324,807 		 （　0.9741）
1,290,494 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     27,457,319 円　　　　（　     37,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高崎 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 279.48 Ｓ2 558.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
地区計画等
 90 ％   400 ％   400 ％   724 ㎡     33.5 m x   21.5 m  前面道路：市道     　  13.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階部分貸しを想定。周辺建物の状況及び平面駐車場確保のため使用容積率は小さい。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
279.48 
90.0 
251.53 
1,814 
456,275 		 2.0  912,550 
2.0  912,550 

 2～ 2		 事務所
279.48 
90.0 
251.53 
1,633 
410,748 		 2.0  821,496 
2.0  821,496 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
558.96 
90.0 
503.06 

867,023 		 1,734,046 
1,734,046 
⑨年額支払賃料        867,023 円　×　12ヶ月　＝　      10,404,276 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     503.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,404,276 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       697,086 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,707,190 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,734,046 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,179 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,734,046 円　×　　  93.3 ％　　×　　　 0.5075　＝　         821,066 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,544,435 円　　　　（　        14,564 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２７０（賃）
　　　　-2414		 2,053  
(   2,000) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,866 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,970 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,814 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２７２（賃）
　　　　-60008		 3,423  
(   3,241) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
2,282 
c ２５９（賃）
　　　　-2407		 1,942  
(   1,887) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,158 
高崎 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 505,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 312,128 円  　　　       10,404,276　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      368,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      833,200 円  　　　　    101,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       101,000 円  　　　　    101,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,220,328 円　（　　　　　　         3,067 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 101,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     558.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,999,300 円  
（　　　　　         9,668 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,544,435 円      
②総費用 2,220,328 円      
③純収益　①－② 8,324,107 円      
④建物等に帰属する純収益 6,999,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,324,807 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,290,494 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,782 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,457,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高崎 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高崎市問屋町二丁目１０番９
 0704000291406-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
高崎 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高崎 5-5 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　星　憲洋   TEL.
鑑定評価額 45,300,000 円  １㎡当たりの価格 62,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 47,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高崎市問屋町２丁目１０番９
 ②地積
　(㎡)		 724  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)

（その他）
地区計画等


(90,400)

1.5:1		 事務所

Ｓ2		 各種の卸店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 南西13.4m市道、背面道 水道、ガス、下水 高崎問屋町

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    80 ｍ、南   400 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 卸売店舗、事業所等が集積す
る問屋街		 街

路		 １３．４ｍ市道 交通

施設		 高崎問屋町駅北西方

750m		 法令

規制		 商業
(80,400)
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 卸売店舗、事務所等を中心とする問屋街の商業地域で概ね現状維持傾向が続くと見られる。周辺で新規テナント
が進出し、建替え等も進んでおり、需要は増加基調に向かうと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高崎市内に存する商業地域である。主たる需要者は、問屋街として成熟しているため取り扱う商品を販売
する店舗又は事務所等を目的とする地元法人が中心となっている。周辺では建替えや新規出店が見られ、多様なニーズ
に支えられ需要は概ね堅調であるが供給は少ない状況にある。取引状況は目的、規模及び建物の状況等により多様であ
るため、市場の中心となる価格帯の把握はやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 貸店舗、貸事務所等も見受けられるが、近隣地域では商業店舗・事務所の賃貸マーケットは未成熟で収益性を重視した
取引市場は発達していない。一方で自己利用目的で実際の市場で取引された価格から導き出された比準価格は、実勢を
反映した実証的且つ客観的な価格である。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとお
り決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡が得られており妥当である。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高崎 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,100 円／㎡		 [100.3]
100		 100
[100.0]		 100
[116.7]		 [100.0]
100		 62,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北関東の高速交通網の拠点都市であり県内随
一の商業都市である。高崎駅周辺等では開発
が進み発展が見られるが郊外はやや低迷が続
く。

問屋街という特有の商環境を有しているが、
周辺を含め新規の店舗、オフィス等の進出が
見られている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高崎 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２７１

-5169		 高崎市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北5m市道、
東4.5m、角地
１住居

(60,200)
b ２７２

-60054		 高崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6.1m市道、
南6m、二方路
１住居

(70,200)
c ２３６

-24022		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西12.5m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d ２３５

-6062		 高崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東8.8m県道、
南6m、角地
１中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,667  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
68,097 		 100
[ 110.2]
61,794 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
61,800 
b (　           ) 
60,546  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
63,510 		 100
[ 100.5]
63,194 
63,200 
c (　           ) 
42,529  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.5]
55,871 		 100
[  87.6]
63,780 
63,800 
d (　           ) 
60,340  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
63,852 		 100
[  95.9]
66,582 
66,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -23.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,800 円／㎡]  



高崎 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,132,672 
2,202,178 
7,930,494 
6,583,500 
1,346,994 		 （　0.9741）
1,312,107 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     27,917,170 円　　　　（　     38,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高崎 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 279.48 Ｓ2 558.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業
地区計画等
 90 ％   400 ％   400 ％   724 ㎡     33.5 m x   21.5 m  前面道路：市道     　  13.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階部分貸し、平均専有面積約１２５㎡。駐車場確保のため使用容積率が小さい ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
279.48 
90.0 
251.53 
1,804 
453,760 		 3.0  1,361,280 
1.0  453,760 

 2～ 2		 事務所
279.48 
90.0 
251.53 
1,624 
408,485 		 3.0  1,225,455 
1.0  408,485 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
558.96 
90.0 
503.06 

862,245 		 2,586,735 
862,245 
⑨年額支払賃料        862,245 円　×　12ヶ月　＝　      10,346,940 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     503.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,346,940 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       517,347 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,829,593 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,586,735 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,574 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          862,245 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         278,505 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,132,672 円　　　　（　        13,995 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２５９（賃）
　　　　-2407		 1,942  
(   1,887) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[103.0]
1,804 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,860 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,804 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２３５（賃）
　　　　-606		 2,128  
(   2,040) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[114.0]		 100
[103.0]
1,908 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高崎 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 475,000 円  　　　　     95,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 413,878 円  　　　       10,346,940　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      339,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      783,700 円  　　　　     95,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        95,000 円  　　　　     95,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,000 円  　　　　     95,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,202,178 円　（　　　　　　         3,042 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     558.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,583,500 円  
（　　　　　         9,093 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,132,672 円      
②総費用 2,202,178 円      
③純収益　①－② 7,930,494 円      
④建物等に帰属する純収益 6,583,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,346,994 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,312,107 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,812 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,917,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高崎 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高崎市問屋町二丁目１０番９
 0704000291406-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考