鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
高崎 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高崎 5-3

群馬県

群馬第２

氏名

不動産鑑定士　長壁　治

TEL.

鑑定評価額

22,000,000 円

１㎡当たりの価格

83,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高崎市中紺屋町２２番１外				②地積　(㎡)	263 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:4	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ既存の商業地域	東7.8m市道	水道、ガス、下水	高崎 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

飲食店、小売店舗が多く見ら
れるアーケード商店街

街

路

７．８ｍ市道

交通

施設

高崎駅北西方

1.0km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

既存の小売店、飲食店等が混在する旧来からのアーケード街で、コロナ禍による影響を大きく受け繁華性は落ち
込んだが、「５類」移行等により人流は戻りつつあり、地価は横ばいから上昇に移行し推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高崎市内中心部周辺の普通商業地域である。需要の中心は、小売店、飲食店等を営むことを目的とする地
元地縁者を中心とした個人事業主や法人である。高崎駅からはやや離れており、飲食店が多いこと等によりコロナ禍の
影響を大きく受け、繁華性は落ち込んだが、「５類」移行後は人流は戻りつつあり、取引も見られるなど需要は回復傾
向にある。なお、市場の中心価格帯は、画地規模や建物等によりまちまちであり、見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は低層の店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域であるが、景気はコロナ禍から回復傾向にあるが、賃料は低水準
にあることなどから土地価格に見合うような賃料が得られず、収益価格はやや低位に求められたと思料する。比準価格
は周辺類似地域内の取引事例から求められており実証的な価格である。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考
量し、更に指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高崎 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     83,400 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はコロナ禍から回復傾向にあるが、一方
で近時の原材料等価格の上昇に伴う物価高、
為替相場、中東情勢等による景気への影響が
懸念される。

飲食店街としての地域がほぼ定着し、既存の
商店は減りつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

+0.5 ％

３　試算価格算定内訳

高崎 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３５ -6030	高崎市		建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		商業地区計画等 (80,600)
b	２７２ -60067	高崎市		建付地	（　）	不整形	南16m県道、西6.3m、角地		商業 (90,400)
c	２７２ -60069	高崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	西20m国道、南3.7m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
d	２３６ -23009	高崎市		建付地	（　）	台形	西20m県道、南4.3m、角地		商業 (100,400)
e	２５９ -231001	高崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 167,737	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	168,576	100 [ 199.7]	84,415	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	84,400
b	(　 ) 75,175	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	79,215	100 [ 91.9]	86,197		86,200
c	(　 ) 64,223	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	71,359	100 [ 86.6]	82,401		82,400
d	(　 ) 91,701	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	89,030	100 [ 102.8]	86,605		86,600
e	(　 ) 72,820	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,820	100 [ 85.1]	85,570		85,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +90.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,200 円／㎡]

高崎 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,707,721	776,903	2,930,818	2,327,520	603,298	（　0.9718） 586,285	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	12,474,149 円　　　　（　 47,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	163.94	ＬＳ1	163.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	263 ㎡	7.8 m x 32.5 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗でフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟（１階ワンフロア）貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	163.94	100.0	163.94	2,015	330,339	3.0	991,017
							0.0	0
～

～

～

～

計		163.94	100.0	163.94		330,339		991,017
								0

⑨年額支払賃料	330,339 円　×　12ヶ月　＝　 3,964,068 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 163.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,964,068 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 265,593 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,698,475 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	991,017 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,246 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,707,721 円　　　　（　 14,098 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３５（賃）　　　　-606	2,128 ( 2,040)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,080	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,020 円/㎡　月額支払賃料（　 2,015 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２７０（賃）　　　　-2405	2,068 ( 2,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,959
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高崎 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	93,600 円	31,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	198,203 円	3,964,068　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 165,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 257,400 円	31,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,200 円	31,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 776,903 円　（　　　　　　 2,954 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,200,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 163.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,327,520 円（　　　　　 8,850 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,707,721 円
②総費用	776,903 円
③純収益　①－②	2,930,818 円
④建物等に帰属する純収益	2,327,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	603,298 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	586,285 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,229 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,474,149 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高崎 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高崎市中紺屋町２２番１	0704000304238-0000
2	高崎市中紺屋町２２番６	0704000304243-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
高崎 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高崎 5-3

群馬県

群馬第２

氏名

不動産鑑定士　石川　健太郎

TEL.

鑑定評価額

22,000,000 円

１㎡当たりの価格

83,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	70,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高崎市中紺屋町２２番１外				②地積　(㎡)	263 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:4	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ既存の商業地域	東7.8m市道	水道、ガス、下水	高崎 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 300 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

酒類を提供する飲食店を中心
に小売店舗等も見受けられる
アーケード商店街

街

路

７．８ｍ市道

交通

施設

高崎駅北西方

1.0km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

既存の小売店、飲食店街から歓楽街へと移行しつつある既存アーケード商店街。コロナ禍の影響は薄れ客足も回
復しつつある為、今後は地価も回復基調で推移することが期待される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 85,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高崎市中心部周辺に位置する普通商業地域である。需要の中心は地元地縁者を中心とした個人事業主や不
動産業者が見込まれる。高崎駅周辺店舗、郊外型大型店舗等へ顧客が流出し需要は低迷していたが、高崎市街地の開発
進捗に伴う将来に対する期待性は高く、高崎市中心部周辺でも高値での取引も見受けられるなど、市況は堅調に推移し
ている。市場の中心となる価格帯は幅があり、見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層の店舗併用住宅等が建ち並ぶ既成の商業地域であり、収益物件も期待できる地域であるが、賃貸事例は少なく、土
地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自用物件としての売買も見受けら
れるので、比準価格を重視するが、収益価格も十分に関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は基本的に回復基調で県内の不動産需要
は例年並みである。高崎市は地価の上昇地点
が見受けられる一方、郡部地域等の衰退の二
極化が進む。

コロナ禍の影響で客足が遠のいていたが、新
規出店等も見受けられ回復傾向も見受けられ
る。

個別的要因の変動は特に無い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高崎 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２７２ -60069	高崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	西20m国道、南3.7m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
b	２７２ -60067	高崎市		建付地	（　）	不整形	南16m県道、西6.3m、角地		商業 (90,400)
c	２７０ -24007	高崎市		更地	（　）	不整形	北西29m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	２７０ -24010	高崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18.5m県道、南西3.6m、南2.7m、三方路		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,223	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	71,359	100 [ 96.3]	74,101	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	74,100
b	(　 ) 75,175	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	79,215	100 [ 94.9]	83,472		83,500
c	(　 ) 46,422	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 56.0]	83,145	100 [ 91.9]	90,473		90,500
d	(　 ) 75,649	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	75,199	100 [ 80.0]	93,999		94,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -44.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 85,500 円／㎡]

高崎 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,607,965	764,336	2,843,629	2,267,840	575,789	（　0.9718） 559,552	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	11,905,362 円　　　　（　 45,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	163.94	ＬＳ1	163.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	263 ㎡	7.8 m x 32.5 m	前面道路：市道　 7.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗フロア貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１階ワンフロアのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	163.94	100.0	163.94	1,995	327,060	3.0	981,180
							0.0	0
～

～

～

～

計		163.94	100.0	163.94		327,060		981,180
								0

⑨年額支払賃料	327,060 円　×　12ヶ月　＝　 3,924,720 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 163.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,924,720 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 325,752 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,598,968 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	981,180 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,997 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,607,965 円　　　　（　 13,718 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２７０（賃）　　　　-2414	2,053 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,866	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,995 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２７０（賃）　　　　-2405	2,068 ( 2,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,147
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高崎 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,200 円	30,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	196,236 円	3,924,720　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 165,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 250,800 円	30,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,400 円	30,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 764,336 円　（　　　　　　 2,906 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,400,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 163.94 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 40 ％　＋　0.0783 × 35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,267,840 円（　　　　　 8,623 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,607,965 円
②総費用	764,336 円
③純収益　①－②	2,843,629 円
④建物等に帰属する純収益	2,267,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	575,789 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	559,552 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,128 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,905,362 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高崎 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高崎市中紺屋町２２番１	0704000304238-0000
2	高崎市中紺屋町２２番６	0704000304243-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考