鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
高崎 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高崎 5-1

群馬県

群馬第２

氏名

不動産鑑定士　星　憲洋

TEL.

鑑定評価額

136,000,000 円

１㎡当たりの価格

513,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高崎市八島町６３番１外 (高崎駅周辺（西口）４街区６３－１外)				②地積　(㎡)	265 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度利用地区地区計画等 (100,600)
	台形 1:2	店舗兼事務所Ｓ7	中高層の再開発ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域	北28m県道、西側道	水道、ガス、下水	高崎 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 280 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

高崎駅に近接する県内トップ
クラスの繁華性を有する商業
地域

街

路

２８ｍ県道

交通

施設

高崎駅西方

110m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度利用地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

高崎駅周辺は人気が高く、地価は根強い需要を背景に暫くは上昇基調にて推移するが、高止まりによる停滞も起
こりうると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 552,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 357,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高崎駅周辺部に存する価格水準高位の商業地域である。主な需要者は地元事業者に限られず、県外からの
支店、営業所等の設置目的を前提とする大手企業及び投資を目的とする需要者も多い。新型コロナの５類移行の影響等
から人流が戻り始め、需要は旺盛で強気な取引も多く見られるが、高価格帯のため市場参加者が限定されつつあり、地
価は高止まり傾向が窺える。取引の中心となる価格帯は規模、用途等に応じ様々であり把握は困難。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中心商業地のため貸テナント等は多く存し価格形成に資するとも見られるが、需要が堅調な地域であるため、自己利用
を目的とした取引が多く見られ市場がそれに牽引されている状態では、収益獲得を前提とする需要者は殆ど存していな
い。従って収益価格は重視すべきものではないと判断する。以上より自己利用目的で取引された事例から得られた比準
価格を標準として収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    509,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北関東の高速交通網の拠点都市であり県内随
一の商業都市である。高崎駅周辺等では開発
が進み発展が見られるが郊外はやや低迷が続
く。

高崎駅至近の商業地域で、需要が旺盛で供給
が不足していることもあり希少性は高まって
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

高崎 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０ -6002	高崎市		建付地	（　）	長方形	西14m市道、中間画地		商業 (90,600)
b	２４０ -5115	高崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、中間画地		商業 (80,600)
c	２７１ -6015	高崎市		更地	（　）	長方形	西16m市道、南5.8m、角地		商業 (100,400)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 368,987	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	377,105	100 [ 68.7]	548,916	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	576,000
b	(　 ) 300,275	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	300,275	100 [ 58.0]	517,716		544,000
c	(　 ) 320,235	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	313,395	100 [ 61.2]	512,083		538,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -27.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -39.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 552,000 円／㎡]

高崎 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	38,286,742	8,427,739	29,859,003	25,274,800	4,584,203	（　0.9497） 4,353,618	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	94,643,870 円　　　　（　 357,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	223.50	Ｓ6	1,325.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	265 ㎡	9.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階のフロア貸し、専有面積１階約１１８㎡、２階～６階約１８６㎡。

⑦有効率　 79.1 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	207.81	56.8	118.04	3,783	446,545	5.0	2,232,725
							2.0	893,090
2～ 2	事務所	223.50	83.2	185.95	3,201	595,226	3.0	1,785,678
							1.0	595,226
3～ 6	事務所	223.50	83.2	185.95	2,910	541,115	3.0	1,623,345
							1.0	541,115
～

～

計		1,325.31	79.1	1,047.79		3,206,231		10,511,783
								3,652,776

⑨年額支払賃料	3,206,231 円　×　12ヶ月　＝　 38,474,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,047.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,474,772 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,947,739 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,007,033 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,511,783 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 99,862 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,652,776 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,179,847 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	38,286,742 円　　　　（　 144,478 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３５（賃）　　　　-605	3,298 ( 3,116)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [126.0]	2,870	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,000 円/㎡　月額支払賃料（　 2,910 円/㎡）　基準階 3 F B
b	２７０（賃）　　　　-2409	2,938 ( 2,852)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 89.0]	100 [110.0]	3,126
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高崎 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,790,000 円	358,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,947,739 円	38,954,772　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,020,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,953,500 円	358,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	358,000 円	358,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	358,000 円	358,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,427,739 円　（　　　　　　 31,803 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	358,000,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 1,325.31 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0682 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,274,800 円（　　　　　 95,377 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	38,286,742 円
②総費用	8,427,739 円
③純収益　①－②	29,859,003 円
④建物等に帰属する純収益	25,274,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,584,203 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,353,618 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,429 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,643,870 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 357,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高崎 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高崎市八島町６３番１	0704000372569-0000
2	高崎市八島町６５番１	0704000372582-0000
3	高崎市八島町６５番１２	0704000372592-0000
4	高崎市八島町６５番１６	0704000372596-0000
5	高崎市八島町６５番１８	0704000372598-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
高崎 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高崎 5-1

群馬県

群馬第２

氏名

不動産鑑定士　岡田　忠彰

TEL.

鑑定評価額

136,000,000 円

１㎡当たりの価格

513,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高崎市八島町６３番１外 (高崎駅周辺（西口）４街区６３－１外)				②地積　(㎡)	265 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度利用地区地区計画等 (100,600)
	台形 1:2	店舗兼事務所Ｓ7	中高層の再開発ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域	北28m県道、西側道	水道、ガス、下水	高崎 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 280 ｍ

②標準的使用

中高層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

高崎駅西口駅前の大型商業施
設が建ち並ぶ市の中心商業地
域

街

路

２８．０ｍ県道

交通

施設

高崎駅西方

110m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度利用地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

官民による投資が盛んであったが、近年大きな事業は一服。価格も高水準で民間による事業用途での売買はあま
り多くない。ただ、高崎市最大の中心商業地域であり、地価については高位安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 523,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 341,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高崎市中心部の商業地域である。需要者の中心は地元の事業者を中心に、県外の支店・営業所の設置目
的の大手事業者等や投資目的の個人・法人も参入している。大型商業施設が集積し、県内でも最大の集客力や収益性を
有すると言える。ただ、地価は高位に達しており、事業内容も含め、参加者は限定される。供給及び取引は少なく、ま
た取引目的も多様であるため、市場の中心価格帯は把握困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、地価に
見合った賃貸水準が形成されてないこと等により低位に試算された。比準価格については、各事例とも適切に比準され
ており、実証性が高い。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の
通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口３７万人を擁する県内最大都市。高崎駅
西口及び東口の開発が一段落、今後は東口栄
町地区やスズラン周辺の再開発事業の動向に
注目が集まる。

高崎駅西口駅前の視認性の高い地域に存し、
長期安定的に推移していくものと思料される
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

高崎 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２７１ -6015	高崎市		更地	（　）	長方形	西16m市道、南5.8m、角地		商業 (100,400)
b	２４０ -6002	高崎市		建付地	（　）	長方形	西14m市道、中間画地		商業 (90,600)
c	２４０ -5115	高崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、中間画地		商業 (80,600)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 320,235	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	313,395	100 [ 62.1]	504,662	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	530,000
b	(　 ) 368,987	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	377,105	100 [ 75.3]	500,803		526,000
c	(　 ) 300,275	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	300,275	100 [ 60.8]	493,873		519,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -34.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -36.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 523,000 円／㎡]

高崎 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,808,647	8,370,675	29,437,972	25,063,000	4,374,972	（　0.9497） 4,154,911	（ 4.8 - 0.2 ） 4.6％
	⑧収益価格	90,324,152 円　　　　（　 341,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	223.50	Ｓ6	1,325.31
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度利用地区地区計画等	100 ％	600 ％	600 ％	265 ㎡	9.0 m x 18.0 m	前面道路：県道　 28.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し、専有面積は１階約１１８㎡、２～６階約１８６㎡。

⑦有効率　 79.1 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	207.81	56.8	118.04	3,865	456,225	5.0	2,281,125
							2.0	912,450
2～ 2	事務所	223.50	83.2	185.95	3,092	574,957	3.0	1,724,871
							1.0	574,957
3～ 6	事務所	223.50	83.2	185.95	2,899	539,069	2.0	1,078,138
							1.0	539,069
～

～

計		1,325.31	79.1	1,047.79		3,187,458		8,318,548
								3,643,683

⑨年額支払賃料	3,187,458 円　×　12ヶ月　＝　 38,249,496 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,047.79 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	38,249,496 円　　×　　 5.6 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.6 ％　＝　　 2,168,852 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,560,644 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,318,548 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 78,527 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,643,683 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,169,476 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,808,647 円　　　　（　 142,674 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２７０（賃）　　　　-2412	3,048 ( 2,962)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	4,417	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,100 円/㎡　月額支払賃料（　 3,865 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２７０（賃）　　　　-2413	3,754 ( 3,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,037
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高崎 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,775,000 円	355,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,936,475 円	38,729,496　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,020,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,928,700 円	355,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	355,000 円	355,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	355,000 円	355,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,370,675 円　（　　　　　　 31,587 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	355,000,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 1,325.31 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0706	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 35 ％　＋　0.0682 × 35 ％　＋ 0.0939 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,063,000 円（　　　　　 94,577 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,808,647 円
②総費用	8,370,675 円
③純収益　①－②	29,437,972 円
④建物等に帰属する純収益	25,063,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,374,972 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,154,911 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,679 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,324,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 341,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高崎 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高崎市八島町６３番１	0704000372569-0000
2	高崎市八島町６５番１	0704000372582-0000
3	高崎市八島町６５番１２	0704000372592-0000
4	高崎市八島町６５番１６	0704000372596-0000
5	高崎市八島町６５番１８	0704000372598-0000
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考