別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
高崎 -43　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高崎 -43 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　茂原　太年   TEL.
鑑定評価額 218,000,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高崎市真町８番外
(高崎駅周辺（西口）２１街区８外)		 ②地積
　(㎡)		 1,319  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1.5:1		 共同住宅

ＳＲＣ14		 中高層マンションが
多く見られる住宅地
域		 東22m市道、三方路 水道、ガス、下水 高崎

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業が進行中の
地域		 街

路		 基準方位　北、２２
ｍ市道		 交通

施設		 高崎駅北西方

680m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ高崎駅から徒歩圏内の中高層マンションを中心とした住宅地域。土地区画整理事業が進行中であり、また駅
周辺では開発も進み、マンション素地に対する需要は強く、地価は底堅く推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    166,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              164,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎駅の徒歩圏を中心とした分譲マンションが見受けられる地域で、主な需要者は県内外のマンショ
ン開発業者が想定される。駅周辺の再開発等により、マンション需要は強く、それに伴いマンション素地に対する需要
も高まっている。なお、マンション用地は個別性が強く、取引の中心となる価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、不動産の需給動向を反映した複数の取引事例から求められた実証的な価格である。一方、開発法による価
格は、想定要素を含むため不確実性を伴うものの、主な需要者がマンション開発業者である点を考慮すれば一定の規範
性を有すると認められる。よって、比準価格と開発法による価格を相互に関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定し
た。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内随一の商業都市。ＪＲ高崎駅周辺や環境
が良好な地域の土地需要は根強く、商業地も
新型コロナウイルス感染症の５類移行等から
回復傾向にある。

これまでの駅周辺の開発により、マンション
需要は根強いものがある一方、供給は限定的
なため、地価は強含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高崎 -43　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３６

-23110		 高崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２２５

-5040		 高崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c ２７１

-6039		 高崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西9m市道、
南東9m、
二方路
２中専

(60,200)
d ２４０

-6057		 高崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m国道、
西6m、二方路
近商

(90,200)
e ２７１

-6001		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西5.4m市道
、北4m、
角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
138,464  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
139,143 		 100
[  84.7]
164,277 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
169,000 
b (　           ) 
85,277  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
108,622 		 100
[  68.7]
158,111 
163,000 
c (　           ) 
69,824  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.8]
88,024 		 100
[  57.6]
152,819 
157,000 
d (　           ) 
94,573  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
97,471 		 100
[  57.3]
170,106 
175,000 
e (　           ) 
83,298  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.8]
82,889 		 100
[  51.0]
162,527 
167,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　 -20.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -36.5
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -40.5
画地　　　　  +1.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    166,000 円／㎡]  



高崎 -43　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,950,338,622 
1,734,115,116 
13 
453,500 
5,276.00 
277,000 
6,369.85 
⑧開発法による価格 　　          216,223,506 円　　　　（　              164,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高崎 -43　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,319 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,319.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
700.82 ㎡  6,369.85 ㎡  5,276.00 ㎡  1,093.85 ㎡  5,276.00 ㎡  ＳＲＣ・14F
 (    67 戸)
 79㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      53.1 ％）  （     482.9 ％）  （     400.0 ％）  （      82.9 ％）  （     82.83 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
100 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   40.5 ｍ

  29.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   22.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 453,500 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    453,500 円／㎡　　×　　     5,276.00 ㎡　　＝　　　　       2,392,666,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,392,666,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   277,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   285,310 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    285,310 円／㎡　　×　　　   6,369.85 ㎡　　＝　　　　       1,817,381,904 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    10,000,000 円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,392,666,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         239,266,600 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,066,648,504 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金 6 ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 16 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 22 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 191,413,280 円  (      8 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　          162,624,723 円 
販売総額(2期) 1,722,719,520 円  (     72 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　        1,405,222,312 円 
販売総額(3期) 478,533,200 円  (     20 ％) ×　　0.7993  （     22 ヶ月） ＝　　          382,491,587 円 
収入合計 － － － － 1,950,338,622 円 
支出 建築工事費(1期) 181,738,190 円  (     10 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          167,526,264 円 
建築工事費(2期) 181,738,190 円  (     10 ％) ×　　0.8671  （     14 ヶ月） ＝　　          157,585,185 円 
建築工事費(3期) 1,453,905,523 円  (     80 ％) ×　　0.8157  （     20 ヶ月） ＝　　        1,185,950,735 円 
開発負担金 10,000,000 円  (    100 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　            9,407,000 円 
販売管理費(1期) 143,559,960 円  (     60 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　          132,333,571 円 
販売管理費(2期) 95,706,640 円  (     40 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　           81,312,361 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,734,115,116 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,950,338,622 円　　－　　　　　　        1,734,115,116 円　　＝　　　　　           216,223,506 円 

              164,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 高崎 -43　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高崎市真町８番
 0704000258499-0000
2 　高崎市真町２５番
 0704000258515-0000
3 　高崎市真町３１番８
 0704000258525-0000
4 　高崎市真町３７番２
 0704000258530-0000
5 　高崎市真町４０番３
 0704000258538-0000
6 　高崎市真町４２番２
 0704000258541-0000
7 　高崎市真町４６番
 0704000258545-0000
8 　高崎市真町５０番
 0704000258549-0000
9 　高崎市真町５３番２
 0704000258556-0000
10 　高崎市真町５８番
 0704000258565-0000
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高崎 -43　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高崎 -43 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠彰   TEL.
鑑定評価額 218,000,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高崎市真町８番外
(高崎駅周辺（西口）２１街区８外)		 ②地積
　(㎡)		 1,319  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

1.5:1		 共同住宅

ＳＲＣ14		 中高層マンションが
多く見られる住宅地
域		 東22m市道、三方路 水道、ガス、下水 高崎

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高崎駅（西口）土地区画整理
事業が進行中の地域		 街

路		 基準方位北２２．０
ｍ市道		 交通

施設		 高崎駅北西方

680m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 高崎駅徒歩圏内の中高層マンション適地とした地域である。現在建設中のマンションが複数認められ、今後の供
給予定も相当数あり、駅周辺では需要は旺盛であり、当面は地価上昇傾向にて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              165,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高崎駅徒歩圏を中心に、周辺部の既に分譲マンションが供給されており、マンション需要の見込める地域
内である。土地の需要者の中心は首都圏を拠点とするデベロッパーである。高崎駅徒歩圏の中心市街地あるいは、周辺
部にあっても、道路付けが良く、まとまった規模の土地は需要がある反面、土地の供給は少ない。マンション用地は、
個別性が強く、取引の中心となる価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は最有効使用が分譲マンション用地と判断されるので、開発法を適用し、賃貸を想定した収益還元法は適用しな
い。需要者の中心はデベロッパーであるため、開発法による価格は実証的で説得力を有する。一方、比準価格は規模大
の事例を中心とした実勢を反映した価格だが、規模や地域的な希少性の影響等による個別性が強い。よって、事業採算
性を反映し、現実的な開発法による価格を重視し、比準価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口約３７万人を擁する県内最大都市。住宅
地は、ＪＲ高崎駅徒歩圏、区画整理地、環状
線内や外側至近、高崎イオン周辺で底堅い需
要が見られる。

高崎駅から徒歩圏の中高層マンションが建ち
並ぶ地域であり、生活利便性に優れる。マン
ション用地の需要は高く、地価は強含みであ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高崎 -43　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２５

-5066		 高崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北9m市道、
東6m、角地
２中専

(70,200)
b ２７１

-6039		 高崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西9m市道、
南東9m、
二方路
２中専

(60,200)
c ２４０

-6057		 高崎市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m国道、
西6m、二方路
近商

(90,200)
d ２３６

-23132		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6.2m市道
、中間画地
商業

(90,372)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,634  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.4]
85,817 		 100
[  51.9]
165,351 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
170,000 
b (　           ) 
69,824  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.8]
88,024 		 100
[  53.3]
165,148 
170,000 
c (　           ) 
94,573  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
97,471 		 100
[  51.4]
189,632 
195,000 
d (　           ) 
70,580  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
69,196 		 100
[  50.5]
137,022 
141,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　 -14.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　 -20.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -43.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -44.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    168,000 円／㎡]  



高崎 -43　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用が分譲マンション用地と判断されるので、開発法を適用し、賃貸を想定した収益還元法は適用しない
。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,906,111,718 
1,688,075,516 
13 
447,000 
5,276.00 
272,000 
6,369.85 
⑧開発法による価格 　　          218,036,202 円　　　　（　              165,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高崎 -43　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,319 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,319.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
700.82 ㎡  6,369.85 ㎡  5,276.00 ㎡  1,093.85 ㎡  5,276.00 ㎡  ＳＲＣ・14F
 (    67 戸)
 79㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      53.1 ％）  （     482.9 ％）  （     400.0 ％）  （      82.9 ％）  （     82.83 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
100 ％ 
400 ％ 
400 ％ 		 間口

奥行		   40.5 ｍ

  29.5 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   22.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 447,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    447,000 円／㎡　　×　　     5,276.00 ㎡　　＝　　　　       2,358,372,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         2,358,372,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   272,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   280,160 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    280,160 円／㎡　　×　　　   6,369.85 ㎡　　＝　　　　       1,784,577,176 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    10,000,000 円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱等より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         2,358,372,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         235,837,200 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,030,414,376 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 9 ヶ月  開発負担金 7 ヶ月  販売管理費(1期目) 9 ヶ月 
建築工事(1期目) 9 ヶ月  販売収入(1期目) 15 ヶ月  販売管理費(2期目) 15 ヶ月 
建築工事(2期目) 15 ヶ月  販売収入(2期目) 21 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 21 ヶ月  販売収入(3期目) 23 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 188,669,760 円  (      8 ％) ×　　0.8583  （     15 ヶ月） ＝　　          161,935,255 円 
販売総額(2期) 1,698,027,840 円  (     72 ％) ×　　0.8074  （     21 ヶ月） ＝　　        1,370,987,678 円 
販売総額(3期) 471,674,400 円  (     20 ％) ×　　0.7912  （     23 ヶ月） ＝　　          373,188,785 円 
収入合計 － － － － 1,906,111,718 円 
支出 建築工事費(1期) 178,457,718 円  (     10 ％) ×　　0.9124  （      9 ヶ月） ＝　　          162,824,822 円 
建築工事費(2期) 178,457,718 円  (     10 ％) ×　　0.8583  （     15 ヶ月） ＝　　          153,170,259 円 
建築工事費(3期) 1,427,661,741 円  (     80 ％) ×　　0.8074  （     21 ヶ月） ＝　　        1,152,694,090 円 
開発負担金 10,000,000 円  (    100 ％) ×　　0.9312  （      7 ヶ月） ＝　　            9,312,000 円 
販売管理費(1期) 141,502,320 円  (     60 ％) ×　　0.9124  （      9 ヶ月） ＝　　          129,106,717 円 
販売管理費(2期) 94,334,880 円  (     40 ％) ×　　0.8583  （     15 ヶ月） ＝　　           80,967,628 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,688,075,516 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,906,111,718 円　　－　　　　　　        1,688,075,516 円　　＝　　　　　           218,036,202 円 

              165,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 高崎 -43　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高崎市真町８番
 0704000258499-0000
2 　高崎市真町２５番
 0704000258515-0000
3 　高崎市真町３１番８
 0704000258525-0000
4 　高崎市真町３７番２
 0704000258530-0000
5 　高崎市真町４０番３
 0704000258538-0000
6 　高崎市真町４２番２
 0704000258541-0000
7 　高崎市真町４６番
 0704000258545-0000
8 　高崎市真町５０番
 0704000258549-0000
9 　高崎市真町５３番２
 0704000258556-0000
10 　高崎市真町５８番
 0704000258565-0000
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考