令和6年1月12日　提出 高崎 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -30 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　君島　准逸   TEL.

鑑定評価額 7,520,000 円  １㎡当たりの価格 28,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市吉井町吉井字北町１５２番５ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に併用 住宅等が混在する住 宅地域 西7m市道 水道、下水 吉井 440m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧吉井町の中心部に位置する 住宅地域 街 路 基準方位　北　　７ ｍ市道 交通 施設 吉井駅南東方 440m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧吉井町市街地の既成住宅地域であるが、少子高齢化により需給動向は低調である。また、当地域に発展的変動 要因は見られず、衰退傾向は否めない。よって、今後とも地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧吉井町地区に位置する住宅地域である。需要者は旧吉井町に在住する勤労者層及び当地域に地縁的選好 性を有する個人等が中心である。当地域は旧吉井町中心部の既成住宅地域であるが、最寄商店街は衰退しており、利便 性の低下は否めないことから相対的に市場競争力は弱く、不動産需要は低迷している。市場の中心価格帯は、６００万 円～８００万円程度、新築住宅の場合２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には古くからの共同住宅が散見されるが、需要の中心は一般住宅であるため新築の賃貸住宅は存在せず、対象標準 地上に共同住宅を想定することは現実的でない。よって、収益価格は試算しない。対象標準地は居住の快適性を重視す る住宅地域に所在するため、自己利用目的で取引された事例から試算され、実証的で規範性が高いと判断される比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内最大の人口を有する中核都市であるが、 商業地は高崎駅周辺を除き商況が低迷してお り、住宅地は生活利便性の高低により二極化 が進んでいる。 旧吉井町中心部の住宅地域であるが、少子高 齢化や既存商業地域の衰退により、相対的に 市場競争力が低下しており、需要は乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％