別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高崎 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高崎 -27 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　石川　健太郎   TEL.
鑑定評価額 33,400,000 円  １㎡当たりの価格 93,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高崎市江木町字若宮１４７１番１
(城東７４街区１４７１－１)		 ②地積
　(㎡)		 356  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が混在する新興住
宅地域		 西6m市道 水道、ガス、下水 高崎

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   120 ｍ、南   350 ｍ、北   370 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 城東土地区画整理事業が施行
中の住宅地域		 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 高崎駅北東方

2.3km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は利便性が良好な市街地の新興住宅地域で、高崎駅東口の発展による影響で需要は底堅く推移しており
、地価水準の上昇傾向が継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高崎市街地及びその外周部に位置する住宅地域である。需要者の中心は高崎市内広域の在住者、新幹線の
利用を目的とした周辺市町村からの転入者で第１次取得者が多く見受けられる。当該地域は区画整理により居住環境が
良好で、住宅地としての熟成度は高い。高崎駅東口の発展に伴い、需要は底堅く推移しており、市場の中心価格帯は、
土地は３００㎡程度で、３，０００万円前後、新築住宅を含む場合で４，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的が主で、類似地域において多数の価格牽連性の有る取引事例を収集出来た。標準地の存する地域は共同住宅も
見受けられるが戸建住宅が中心の地域であり、賃貸事例は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため
収益価格はやや低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であるので、信頼性の有る取引事例より求めた比準価格
を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高崎 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    109,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[105.0]		 100
[114.5]		 [102.0]
100		 93,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は基本的に回復基調で県内の不動産需要
は例年並みである。高崎市は地価の上昇地点
が見受けられる一方、郡部地域等の衰退の二
極化が進む。

区画整理により住環境が良好な住宅地域で、
高崎駅東口の発展に伴い需要は底堅く推移し
ている。


個別的要因の変動は特に無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高崎 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２７１

-6039		 高崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西9m市道、
南東9m、
二方路
２中専

(60,200)
b ２７１

-6038		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南4m市道、
中間画地
２住居

(60,160)
c ２３５

-6006		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8.3m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
d ２３６

-24039		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
西6m、角地
１低専

(50,80)
e ２３６

-24040		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西12m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,824  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.8]
88,024 		 100
[  98.0]
89,820 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
91,600 
b (　           ) 
89,824  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
95,527 		 100
[  96.9]
98,583 
101,000 
c (　           ) 
98,454  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
95,519 		 100
[  98.0]
97,468 
99,400 
d (　           ) 
85,377  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
77,714 		 100
[  85.3]
91,107 
92,900 
e (　           ) 
76,665  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
76,361 		 100
[  83.2]
91,780 
93,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -20.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,700 円／㎡]  



高崎 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,849,589 
799,788 
4,049,801 
3,153,600 
896,201 		 （　0.9718）
870,928 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     18,530,383 円　　　　（　     52,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高崎 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 141.60 ＬＳ2 283.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   356 ㎡     19.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約４７㎡、平面駐車場確保のため使用容積率が小さい。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
141.60 
100.0 
141.60 
1,428 
202,205 		 1.0  202,205 
1.0  202,205 

 2～ 2		 居宅
141.60 
100.0 
141.60 
1,428 
202,205 		 1.0  202,205 
1.0  202,205 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
283.20 
100.0 
283.20 

404,410 		 404,410 
404,410 
⑨年額支払賃料        404,410 円　×　12ヶ月　＝　       4,852,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     283.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,852,920 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       203,823 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,649,097 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           404,410 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,874 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          404,410 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         196,618 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,849,589 円　　　　（　        13,622 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２５（賃）
　　　　-607		 2,010  
(   2,010) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,418 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,490 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,428 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０（賃）
　　　　-603		 1,477  
(   1,416) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,555 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高崎 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 131,400 円  　　　　     43,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 145,588 円  　　　        4,852,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      361,300 円  　　　　     43,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        43,800 円  　　　　     43,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,800 円  　　　　     43,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         799,788 円　（　　　　　　         2,247 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     283.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,153,600 円  
（　　　　　         8,858 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,849,589 円      
②総費用 799,788 円      
③純収益　①－② 4,049,801 円      
④建物等に帰属する純収益 3,153,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 896,201 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 870,928 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,446 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,530,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高崎 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高崎市江木町字若宮１４７１番１
 0704000100818-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
高崎 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高崎 -27 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　君島　准逸   TEL.
鑑定評価額 33,300,000 円  １㎡当たりの価格 93,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高崎市江木町字若宮１４７１番１
(城東７４街区１４７１－１)		 ②地積
　(㎡)		 356  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）

1:1		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が混在する新興住
宅地域		 西6m市道 水道、ガス、下水 高崎

2.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   120 ｍ、南   350 ｍ、北   370 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 城東土地区画整理事業地内に
位置する住宅地域		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 高崎駅北東方

2.3km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 生活利便性が良好な人気の高い住宅地域であるため、需要は旺盛である。しかし、供給不足のため地価は強含み
で推移しており、当面はこの傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高崎市街地及びその外縁部に位置する住宅地域である。需要者の中心は高崎市内に在住、在勤する勤労者
層のほか首都圏在住者も見られる。当地域は土地区画整理事業地内に所在する居住環境や生活利便性に優れた住宅地域
であるため、不動産需要は旺盛で、近年はハウスメーカーによる土地分譲も散見される。市場の中心価格帯は、土地は
２００㎡程度で２，０００万円前後、新築住宅で４，０００万円～４，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は共同住宅も混在する住宅地域であるが、需要の中心は自己使用目的の戸建住宅であり、近隣周辺の共同住宅の
多くは、専ら土地所有者が節税目的等のために建設するケースであって、当地域で形成されている賃料水準は土地取得
費の回収を必要としない水準であるため、収益価格は低位に試算された。よって、市場参加者の属性を踏まえ比準価格
を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高崎 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    109,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[105.0]		 100
[114.5]		 [102.0]
100		 93,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内最大の人口を有する中核都市であるが、
商業地は高崎駅周辺を除き商況が低迷してお
り、住宅地は生活利便性の高低により二極化
が進んでいる。

土地区画整理事業地内の居住環境や生活利便
性が良好な住宅地域。土地需要は旺盛で供給
不足から地価は強含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高崎 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２５

-6028		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b ２７１

-6038		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南4m市道、
中間画地
２住居

(60,160)
c ２７１

-6039		 高崎市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西9m市道、
南東9m、
二方路
２中専

(60,200)
d ２２５

-6024		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4m市道、
中間画地
近商

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
86,159  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
96,307 		 100
[ 103.5]
93,050 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
94,900 
b (　           ) 
89,824  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
95,527 		 100
[  99.7]
95,814 
97,700 
c (　           ) 
69,824  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.8]
88,024 		 100
[  94.5]
93,147 
95,000 
d (　           ) 
57,996  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 100.0]
68,640 		 100
[  73.6]
93,261 
95,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.5
画地　　　　 -20.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,000 円／㎡]  



高崎 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,011,585 
825,220 
4,186,365 
3,254,400 
931,965 		 （　0.9718）
905,684 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     19,269,872 円　　　　（　     54,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高崎 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 141.60 ＬＳ2 283.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専

 60 ％   200 ％   200 ％   356 ㎡     19.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約４７㎡、駐車場確保のため使用容積率が小さい。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
141.60 
100.0 
141.60 
1,481 
209,710 		 1.0  209,710 
1.0  209,710 

 2～ 2		 居宅
141.60 
100.0 
141.60 
1,511 
213,958 		 1.0  213,958 
1.0  213,958 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
283.20 
100.0 
283.20 

423,668 		 423,668 
423,668 
⑨年額支払賃料        423,668 円　×　12ヶ月　＝　       5,084,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     283.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,084,016 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       279,621 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,804,395 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           423,668 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,004 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          423,668 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         203,186 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,011,585 円　　　　（　        14,077 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２５（賃）
　　　　-608		 2,026  
(   1,874) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]
1,562 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,545 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,481 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２５９（賃）
　　　　-2404		 1,426  
(   1,367) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,532 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高崎 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 135,600 円  　　　　     45,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 152,520 円  　　　        5,084,016　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      372,900 円  　　　　     45,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        45,200 円  　　　　     45,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,200 円  　　　　     45,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         825,220 円　（　　　　　　         2,318 円／㎡）　　（経費率　　  16.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     283.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0783 ×  40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,254,400 円  
（　　　　　         9,142 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,011,585 円      
②総費用 825,220 円      
③純収益　①－② 4,186,365 円      
④建物等に帰属する純収益 3,254,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 931,965 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 905,684 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,544 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,269,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高崎 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高崎市江木町字若宮１４７１番１
 0704000100818-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考