令和6年1月15日　提出 高崎 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -16 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　岡田　忠彰   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 62,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市倉賀野町字上町５５５８番１４ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 倉賀野 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中小規模戸建住宅が区画整然 と建ち並ぶ古くからの住宅団 地 街 路 基準方位北６．０ｍ 市道 交通 施設 倉賀野駅南西方 950m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境良好な、熟成度の高い住宅地域であり、高齢化も進展しているが、倉賀野駅からも近く、公共・利便施 設が整っており、需要は底堅く、地価は概ね横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市外延部の住宅地であり、倉賀野地区等市南東部の住宅地域に代替競争関係が認められる。需要者は高崎 市に在住・勤務する自己住居を目的とする個人が中心で、その利便性等から市外からの購入も見られる。当該地域は既 に熟成した住宅地であり、利便性等から需要は底堅く推移しているが、高齢化も進展。市場の中心価格帯は、土地は２ ００㎡程度で、１，３００万円前後、新築住宅を含む場合で２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性の高い複数の取引事例より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。戸建住宅を中心とす る住宅地域であり、画地規模がやや小さいことから、市場性を有する共同住宅を想定することが困難なため収益還元法 は適用できなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口約３７万人を擁する県内最大都市。住宅 地は、ＪＲ高崎駅徒歩圏、区画整理地、環状 線内や外側至近、高崎イオン周辺で底堅い需 要が見られる。 区画整然とした熟成度の高い古くからの住宅 団地であり、比較的需要は底堅いものと思わ れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％