令和6年1月15日　提出 高崎 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -12 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　玄   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 63,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市下之城町字松村４７１番３外 ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い国道 背後の住宅地域 西6.3m市道 水道、ガス、下水 高崎 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   450 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道及び高崎環状線に近い利 便性の良い住宅地域 街 路 基準方位　北　６． ３ｍ市道 交通 施設 高崎駅南東方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路への接近性が良好な住宅地域で、隣接地域では土地区画整理事業が進捗中である。需要は堅調であるが 、新型コロナの影響により地価は上昇から横ばい基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市街地の住宅地域一円である。特に競争代替関係が強いのは、高崎市南部の住宅地域である。典型的 な市場参加者は高崎市内に在住または在勤する勤労者層やファミリー層である。当地域は幹線道路に近く、利便施設も 整っている事から、需要は底堅く地価は、やや上昇している。市場の中心となる価格帯は、土地が２００㎡程度で１， ３００万円が中心であり、新築戸建て住宅の中心価格帯は３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅のほか貸家も混在する住宅地域である。標準地は共同住宅の建築を想定するには小さいため、収益 用不動産の想定は非現実的である。一方、比準価格は住宅地域に存する規範性の高いものから試算されており説得力を 有する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、現実の市場で取引された価格を基礎とした比準価格を採用して上記の とおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [ 96.5] [102.0] 100 63,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は、人口減少、高齢化等により一 部の区画整理地等を除いては地価は下落傾向 が続いている。 便益施設が揃っており、底堅い需要が認めら れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -1.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％