別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高崎 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高崎 -10 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　長壁　治   TEL.
鑑定評価額 38,600,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高崎市岩押町１２４番８
｢岩押町１６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 309  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1.5:1		 共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、共同住宅
、事務所等混在の住
宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 高崎

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路背後で大規模集客施
設が近傍にある住宅地域		 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 高崎駅東方

850m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近年、高崎駅周辺及び駅前通りの整備等により同駅東口エリアは発展傾向にあることを受け、土地需要は増大傾
向にあり、地価は上昇傾向で推移している。今後とも暫くはこの傾向が継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     77,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高崎市市街地中心部周辺の利便性の高い住宅地域である。需要の中心は４０代以上の高崎市在住高所得者
層で、市外からの転入も少なくない。市街地中心部周辺は急速に整備が進み利便性が向上していることから都心回帰傾
向が続いており、またコロナ禍からの景気回復等もあり需要は高い状態で推移している。市場の中心価格帯は土地で２
，０００万円～３，０００万円程度、新築戸建住宅は４，０００～５，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は価格牽連性を有する複数の取引事例から求めており、信頼性が高い価格である。収益価格は土地価格に見合
う賃料水準に至っていないため、収益価格はやや低位に求められた。標準地は戸建住宅や共同住宅が混在する住宅地域
内であり、周辺地域の取引動向が価格形成に影響を与えているが、同時に駅近郊であることから投資需要も潜在的に有
するため、比準価格を中心に収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高崎 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    109,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[105.0]		 100
[ 84.0]		 [100.0]
100		 125,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気はコロナ禍から回復傾向にあるが、一方
で近時の原材料等価格の上昇に伴う物価高、
為替相場、中東情勢等による景気への影響が
懸念される。

コロナ禍で停滞していた再開発事業が計画変
更ながらも再開が決定し、不透明感が払拭し
たことから今後の更なる発展が見込まれる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高崎 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２５

-6028		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b ２３５

-6006		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8.3m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
c ２３６

-24037		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２３６

-24038		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e ２３６

-24043		 高崎市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北3.3m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
86,159  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
96,307 		 100
[  74.6]
129,098 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
129,000 
b (　           ) 
98,454  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
95,519 		 100
[  70.0]
136,456 
136,000 
c (　           ) 
78,115  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.2]
90,746 		 100
[  71.7]
126,563 
127,000 
d (　           ) 
93,268  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
91,026 		 100
[  67.2]
135,455 
135,000 
e (　           ) 
91,387  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
93,812 		 100
[  70.9]
132,316 
132,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　 -12.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    130,000 円／㎡]  



高崎 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,513,187 
1,425,647 
6,087,540 
4,939,200 
1,148,340 		 （　0.9741）
1,118,598 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     23,799,957 円　　　　（　     77,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高崎 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 137.48 Ｓ3 396.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   309 ㎡     20.0 m x   15.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約５９㎡、平面駐車場確保のため使用容積率小さい。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
137.48 
85.5 
117.55 
1,685 
198,072 		 2.0  396,144 
2.0  396,144 

 2～ 3		 居宅
129.36 
90.9 
117.59 
1,754 
206,253 		 2.0  412,506 
2.0  412,506 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
396.20 
89.0 
352.73 

610,578 		 1,221,156 
1,221,156 
⑨年額支払賃料        610,578 円　×　12ヶ月　＝　       7,326,936 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     352.73 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,326,936 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       410,308 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,916,628 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,221,156 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,528 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,221,156 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.5075　＝　         585,031 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,513,187 円　　　　（　        24,315 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２７１（賃）
　　　　-602		 2,176  
(   2,013) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[111.5]		 100
[103.0]
1,805 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,830 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,685 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２７０（賃）
　　　　-2403		 1,948  
(   1,797) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[102.5]		 100
[103.0]
1,864 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高崎 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 220,500 円  　　　　     73,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 366,347 円  　　　        7,326,936　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      606,300 円  　　　　     73,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        73,500 円  　　　　     73,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,500 円  　　　　     73,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,425,647 円　（　　　　　　         4,614 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     396.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,939,200 円  
（　　　　　        15,984 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,513,187 円      
②総費用 1,425,647 円      
③純収益　①－② 6,087,540 円      
④建物等に帰属する純収益 4,939,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,148,340 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,118,598 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,620 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,799,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      77,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高崎 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高崎市岩押町１２４番８
 0704000090792-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高崎 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高崎 -10 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　菅谷　隆雄   TEL.
鑑定評価額 38,600,000 円  １㎡当たりの価格 125,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 98,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高崎市岩押町１２４番８
｢岩押町１６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 309  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）

1.5:1		 共同住宅

Ｓ3		 一般住宅、共同住宅
、事務所等混在の住
宅地域		 北6m市道 水道、ガス、下水 高崎

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 近くにＧメッセへの新設道路
が開通し、地域は発展傾向に
ある。		 街

路		 基準方位：北　　６
．０ｍ市道		 交通

施設		 高崎駅東方

850m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 従来から利便性は比較的良好であったが、高崎駅東口方面の最近の発展傾向の流れの影響を受け、需要も増大し
ており、地価は上昇傾向で、今後とも暫くはこの傾向が継続するものと推測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     78,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市街地中心部周辺の生活利便性に優位性を有する住宅地域である。需要者は高崎市内の居住者又は新幹線
利用の通勤者層で自己所有を目的とした比較的高所得層を中心とする。周辺地域の発展による地域要因の変化もあり、
利便性の向上や資産価値上昇により人気が維持されている。市場の中心価格帯は、土地の規模２００㎡前後で２，００
０～３，０００万円程度、新築戸建住宅は４，０００～５，０００程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地周辺には共同住宅等も見受けられるが、土地価格の上昇に賃料水準が追いついておらず、収益価格は低めに試算
された。一方、比準価格は市内の代替競争関係にある住宅地に存するものを中心に、規範性の高いものを採用して得ら
れており説得力を有する。以上より、同一需給圏内の取引事例から求められた実証性の高い比準価格を重視し、収益価
格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高崎 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    109,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[105.0]		 100
[ 84.0]		 [100.0]
100		 125,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    122,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高崎市の人口は微減傾向である。円安傾向が
落着きを見せ始めているものの、本格的な物
価高や国際情勢不安による不動産市場への影
響が懸念される。

コロナ禍では一時停滞していたが、凍結され
ていた再開発事業が動き出すこととなり、購
買意欲が回復することが期待され、地価は上
昇傾向。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高崎 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０

-6056		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m区画街路
、中間画地
準工

(60,200)
b ２３５

-6033		 高崎市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 南西4.2m市道
、中間画地
１住居

(60,168)
c ２３５

-6006		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西8.3m市道
、中間画地
１住居

(60,200)
d ２２５

-6028		 高崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北10m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,995  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
104,852 		 100
[  79.9]
131,229 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
131,000 
b (　           ) 
92,008  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
103,049 		 100
[  77.1]
133,656 
134,000 
c (　           ) 
98,454  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
95,519 		 100
[  72.9]
131,027 
131,000 
d (　           ) 
86,159  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
96,307 		 100
[  77.5]
124,267 
124,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    130,000 円／㎡]  



高崎 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,497,276 
1,418,271 
6,079,005 
4,905,600 
1,173,405 		 （　0.9741）
1,143,014 		 （  4.9 -  0.2 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     24,319,447 円　　　　（　     78,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高崎 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 137.48 Ｓ3 396.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   309 ㎡     20.0 m x   15.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約５９㎡。駐車場確保のため使用容積率は低位。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
137.48 
85.5 
117.60 
1,693 
199,097 		 2.0  398,194 
2.0  398,194 

 2～ 2		 居宅
129.36 
90.9 
117.60 
1,744 
205,094 		 2.0  410,188 
2.0  410,188 

 3～ 3		 居宅
129.36 
90.9 
117.60 
1,744 
205,094 		 2.0  410,188 
2.0  410,188 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
396.20 
89.0 
352.80 

609,285 		 1,218,570 
1,218,570 
⑨年額支払賃料        609,285 円　×　12ヶ月　＝　       7,311,420 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     352.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,311,420 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       409,440 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,901,980 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,218,570 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,503 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,218,570 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.5075　＝　         583,793 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,497,276 円　　　　（　        24,263 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２２５（賃）
　　　　-606		 1,514  
(   1,455) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 80.0]		 100
[103.0]
1,894 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,835 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,693 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２３６（賃）
　　　　-2408		 1,352  
(   1,299) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 78.0]		 100
[103.0]
1,771 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高崎 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 219,000 円  　　　　     73,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 365,571 円  　　　        7,311,420　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      602,200 円  　　　　     73,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        73,000 円  　　　　     73,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        73,000 円  　　　　     73,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,418,271 円　（　　　　　　         4,590 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 73,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 179,000 円／㎡　×　     396.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 45 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,905,600 円  
（　　　　　        15,876 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,497,276 円      
②総費用 1,418,271 円      
③純収益　①－② 6,079,005 円      
④建物等に帰属する純収益 4,905,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,173,405 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,143,014 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,699 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,319,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      78,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高崎 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高崎市岩押町１２４番８
 0704000090792-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考