令和6年1月9日　提出 高崎 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高崎 -7 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　神林　宏明   TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 62,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高崎市井野町３６４番２ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 井野 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸建住宅が整然と建ち並ぶ住 宅団地 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 井野駅北東方 600m 法令 規制 １中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ熟成度の高い住宅団地で、地価は堅調に推移している。当面は現状維持傾向での推移すると 予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高崎市の市街地及びその外縁部に所在する住宅地域。需要者は高崎市居住者が大半を占め、同一需給圏外 からの転入者は少ない。また最寄駅への接近性や居住環境が良好な住宅地域であることから、需要は安定的に推移して いる。土地は２００㎡前後で１，２００万円程度が需要の中心であるが、熟成した住宅地域であることから新築戸建住 宅の売り物件はほぼ見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、地区計画による建築制限により賃貸物件の想定ができず、収益還元法は適用できなか った。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における自用目的の比較可能な取引事例から求めたもので、説得力を有す るものと思料する。よって、実証性の高い取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高崎 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,700 円／㎡ [100.3] 100 100 [103.0] 100 [114.1] [100.0] 100 62,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高崎駅周辺部では大型公共施設の整備など再 開発が進行、交通機関の充実などにより北関 東・甲信越の拠点都市としての重要性が増加 。 戸建住宅が建ち並ぶ居住環境や生活利便性の 高い住宅団地で、需給動向は安定的に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +16.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％