鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
高崎 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高崎 -4

群馬県

群馬第２

氏名

不動産鑑定士　石田　寛

TEL.

鑑定評価額

16,500,000 円

１㎡当たりの価格

73,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高崎市上並榎町字八反田２０５番４				②地積　(㎡)	223 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅にアパート等が見られる住宅地域	東8m市道	水道、下水	北高崎 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 620 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 580 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

区画整然とした住宅地域

街

路

基準方位北　　　８
．０ｍ市道

交通

施設

北高崎駅北西方

1.8km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

生活利便性が良好な区画整然とした住宅地域であるため、需要は底堅い。新規分譲地も安定的に供給されている
ことから地価は横ばいから上昇傾向が継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 42,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高崎市街地外周部及び郊外に位置する住宅地域である。主たる需要者は高崎市内の居住者で自己所有を目
的とした勤労者世帯が中心となっている。当該地域は住環境の良好な区画整然とした住宅地域であり、人気は高いこと
から需要は底堅く推移している。市場の中心価格帯は、１，５００万円～２，０００万円、新築戸建住宅で２，５００
万円～３，８００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周囲には共同住宅等も見受けられるが、戸建住宅が中心の地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
ため、収益価格は低めに試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する事例から適切な補修正を行
って求められているため説得力を有する。当該地域は収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるので比準価
格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、指定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　高崎 -22                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     73,800 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内随一の商業都市で県下第１位の人口を有
する。新幹線、高速道路の分岐点になってお
り、交通拠点都市としての重要性が高まって
いる。

住環境の良好な住宅地域であり、成熟度が増
しつつも新規分譲地が安定的に供給されるな
ど地価は底堅く推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

+0.1 ％

３　試算価格算定内訳

高崎 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３６ -24015	高崎市		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	２７２ -60044	高崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	北11.5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	２３６ -24020	高崎市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
d	２３６ -24045	高崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (40,80)
e	２５９ -241020	高崎市		建付地	（　）	台形	北西3.6m市道、北3.6m、角地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,584	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	73,314	100 [ 103.0]	71,179	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	73,300
b	(　 ) 71,551	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	73,157	100 [ 101.0]	72,433		74,600
c	(　 ) 72,000	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	72,504	100 [ 99.9]	72,577		74,800
d	(　 ) 74,818	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	71,326	100 [ 100.0]	71,326		73,500
e	(　 ) 61,033	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	62,467	100 [ 83.7]	74,632		76,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -13.5
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,900 円／㎡]

高崎 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の市街地に存する宅地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,982,276	499,658	2,482,618	2,023,200	459,418	（　0.9718） 446,462	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,499,191 円　　　　（　 42,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.08	ＬＳ2	182.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	223 ㎡	13.6 m x 16.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積は約４５㎡、駐車場確保のため使用容積率は低位。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	91.08	100.0	91.08	1,365	124,324	1.0	124,324
							1.0	124,324
2～ 2	居宅	91.08	100.0	91.08	1,406	128,058	1.0	128,058
							1.0	128,058
～

～

～

計		182.16	100.0	182.16		252,382		252,382
								252,382

⑨年額支払賃料	252,382 円　×　12ヶ月　＝　 3,028,584 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,028,584 円　　×　　 5.6 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 169,601 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,858,983 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	252,382 円　×　　 94.4 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,382 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 252,382 円　×　　 94.4 ％　　×　　　 0.5075　＝　 120,911 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,982,276 円　　　　（　 13,373 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２３６（賃）　　　　-2402	1,503 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,445	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,424 円/㎡　月額支払賃料（　 1,365 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２３６（賃）　　　　-2405	1,563 ( 1,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	1,408
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高崎 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,300 円	28,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	90,858 円	3,028,584　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 231,800 円	28,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 499,658 円　（　　　　　　 2,241 円／㎡）　　（経費率　　 16.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 182.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0783 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,023,200 円（　　　　　 9,073 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,982,276 円
②総費用	499,658 円
③純収益　①－②	2,482,618 円
④建物等に帰属する純収益	2,023,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	459,418 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	446,462 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,002 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,499,191 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高崎 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高崎市上並榎町字八反田２０５番４	0704000155279-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月10日　提出
高崎 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高崎 -4

群馬県

群馬第２

氏名

不動産鑑定士　茂原　太年

TEL.

鑑定評価額

16,500,000 円

１㎡当たりの価格

73,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月5日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	59,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高崎市上並榎町字八反田２０５番４				②地積　(㎡)	223 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅にアパート等が見られる住宅地域	東8m市道	水道、下水	北高崎 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 620 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 580 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

区画整然とした住宅地域

街

路

基準方位　北、８ｍ
市道

交通

施設

北高崎駅北西方

1.8km

法令

規制

２中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整然とした生活利便性が良好な住宅地域で、住宅地域としての熟成度が増しつつある。従来から人気の高い
エリアであり、需要は当面底堅く推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 73,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高崎市市街地外周部及び郊外に位置する価格水準中位の住宅地域。需要者は、高崎市及び隣接市町に在住
の自己居住を目的とする勤労者世帯が中心である。やや郊外ではあるが、街路及び利便性が良好な住宅地域で、土地需
要は堅調で、土地取引も比較的多く見受けられる。市場の中心価格帯は、規模にもよるが、土地が１，５００～２，５
００万円程度、新築戸建住宅で２，６００～３，６００万円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、規範性の高い複数の取引事例から求められた実証的で信頼性の高い価格である。一方、収益価格は、土地
価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算されたと思料する。標準地は一般住宅を中心とした住宅地
域内にあり、収益性よりも居住の快適性を中心に価格が形成されると考えられるため、比準価格を重視して収益価格は
参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内随一の商業都市。ＪＲ高崎駅周辺や環境
が良好な地域の土地需要は根強く、商業地も
新型コロナウイルス感染症の５類移行等から
回復傾向にある。

住環境や生活利便性が良好な住宅地域であり
、人気も比較的高く、地価は底堅く推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

+0.1 ％

３　試算価格算定内訳

高崎 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２３６ -24015	高崎市		建付地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	２７２ -60044	高崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	北11.5m市道、中間画地		２中専 (60,200)
c	２７２ -60053	高崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東3m市道、南西2.3m、二方路		２中専 (60,160)
d	２７０ -24005	高崎市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東4.1m市道、中間画地		１中専 (60,164)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,584	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	73,314	100 [ 102.0]	71,876	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	74,000
b	(　 ) 71,551	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	73,157	100 [ 103.0]	71,026		73,200
c	(　 ) 49,085	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	50,188	100 [ 71.1]	70,588		72,700
d	(　 ) 67,788	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	66,259	100 [ 90.1]	73,539		75,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 73,900 円／㎡]

高崎 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,992,576	499,395	2,493,181	2,023,200	469,981	（　0.9718） 456,728	（ 4.9 - 0.2 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,717,617 円　　　　（　 43,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高崎 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.08	ＬＳ2	182.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	200 ％	223 ㎡	13.6 m x 16.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプで、平均専有面積約４５㎡。平面駐車場確保のため、使用容積率は小さい。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	91.08	100.0	91.08	1,368	124,597	1.0	124,597
							1.0	124,597
2～ 2	居宅	91.08	100.0	91.08	1,395	127,057	1.0	127,057
							1.0	127,057
～

～

～

計		182.16	100.0	182.16		251,654		251,654
								251,654

⑨年額支払賃料	251,654 円　×　12ヶ月　＝　 3,019,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 182.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,019,848 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 150,992 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,868,856 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	251,654 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,391 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 251,654 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 121,329 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,992,576 円　　　　（　 13,420 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２７２（賃）　　　　-60003	1,495 ( 1,437)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [ 94.0]	100 [104.0]	1,443	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,427 円/㎡　月額支払賃料（　 1,368 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２７０（賃）　　　　-2402	1,256 ( 1,255)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 91.0]	100 [102.0]	1,410
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高崎 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,300 円	28,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	90,595 円	3,019,848　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 231,800 円	28,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,100 円	28,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 499,395 円　（　　　　　　 2,239 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9718

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,100,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 182.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0720	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0783 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,023,200 円（　　　　　 9,073 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,992,576 円
②総費用	499,395 円
③純収益　①－②	2,493,181 円
④建物等に帰属する純収益	2,023,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	469,981 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	456,728 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,048 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,717,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高崎 -4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高崎市上並榎町字八反田２０５番４	0704000155279-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考