令和6年1月12日　提出 前橋 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 9-3 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　海老沼　宏次   TEL.

鑑定評価額 42,600,000 円  １㎡当たりの価格 17,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市鳥取町１５８番７外 ②地積 　(㎡) 2,447   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ整然とした工 業団地 東8m市道 水道、ガス、下水 前橋 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   220 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 やや山あいに存する既成の工 業団地 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 前橋駅北東方 5.5km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路への接近性が良好なことから底堅い需要が続くと見られ、工業地域として今後も現状維持が見込まれる 。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市を中心とした群馬県県南部及び県央部に存する工業地域一円である。主たる需要者は県内の法人に とどまらず、県外の法人にも及ぶ。災害の少なさや首都圏への接近性が良好なことから、群馬県内の工業地需要は高く 推移しており、また全国的な物流施設需要の高さも工業地需要をけん引している。なお、土地取引の中心価格帯はまち まちであり、主たる価格帯は見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係を有する同一需給圏内の工業地の取引事例を収集し、実証的な価格が得られた。近隣地域は自 社の工場が多い地域で、賃貸工場の事例は特段見出せず、工場の賃貸市場は未成熟と判断したため、収益還元法の適用 を見送った。工業地の取引動向は類似工業地の取引動向が重視される傾向にあることから、比準価格は信頼性の高い試 算価格と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [132.9] [100.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 首都圏への良好な接近性や自然災害の少なさ から、群馬県内の工業地は需要が高いまま推 移している。特に物流関連の需要は高い状態 が続いている、 熟成度が高い既存の工業団地であり、地域要 因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％