別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
前橋 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
前橋 5-19 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　仁   TEL.
鑑定評価額 58,900,000 円  １㎡当たりの価格 78,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 60,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 前橋市元総社町字稲葉１０６番
 ②地積
　(㎡)		 748  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1.5:1		 店舗

Ｓ2		 中低層の事務所、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西31m国道、北東側道 水道、ガス、下水 新前橋

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道沿いの事務所等も多い商
業地域		 街

路		 ３１ｍ国道 交通

施設		 新前橋駅北西方

750m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特別な変動はみられず、標準的使用は当面現状並で推移と予測。価格の値頃感や周辺地域での土地需
要の高まりもあり、地価水準は下落幅縮小傾向にて推移と予測。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は前橋市内西部を中心とする幹線道路沿いの商業系業務地域。需要者の中心は県内外の法人である。前橋市
を中心に高崎市の一部をも商圏とする路線商業地域の面もあり、地域間競争は激しく空室がみられるテナントビルも介
在する。需給動向は周辺での再開発計画等を好感し下落幅の縮小傾向もみられる。取引される規模や価格帯は多様であ
るため需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は比較的自用店舗が多く公共施設もみられ、賃貸市場の成熟の程度は低い。路線商業地域ではあるものの用
途や規模は多様で適正賃料は見いだしにくく、賃料の遅行性等もあり収益価格は低めに試算されたものと考えられる。
そこで、取引実態を反映した多くの取引事例から求められ、実証的である比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　前橋 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,600 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.6]		 [105.0]
100		 78,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県庁所在都市。人口は減少傾向。新型コロナ
の不安は残るが、土地需要は改善傾向。工業
地需要は堅調。住宅地や商業地及び地域間で
の２極化拡大。

周辺での再開発計画等が好感され、商況の向
上への期待感が高まっている地域となってい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 前橋 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３５

-51		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12m県道、
西4.2m、角地
近商

(90,200)
b ２４１２２

-28		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東10m県道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２３１３５

-98		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
d ２３１３０

-113		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東17.8m県道、
北10m、西8m、
三方路
工業

(70,200)
e ２３１３５

-144		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西4.9m市道、
中間画地
２中専

(60,196)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,647  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
54,647 		 100
[  84.5]
64,671 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
67,900 
b (　           ) 
69,094  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
71,160 		 100
[  82.8]
85,942 
90,200 
c (　           ) 
69,484  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
69,762 		 100
[  91.2]
76,493 
80,300 
d (　           ) 
65,036  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
62,249 		 100
[  82.6]
75,362 
79,100 
e (　           ) 
48,279  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.5]
62,295 		 100
[  83.3]
74,784 
78,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.5
画地　　　　 -22.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     79,300 円／㎡]  



前橋 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,526,117 
1,528,907 
5,997,210 
4,282,740 
1,714,470 		 （　0.9741）
1,670,065 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     35,533,298 円　　　　（　     47,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
前橋 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 312.96 Ｓ2 352.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   748 ㎡     35.0 m x   21.0 m  前面道路：国道     　  31.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗の一棟貸しを想定。平面駐車場確保のため使用容積率が低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
312.96 
100.0 
312.96 
1,855 
580,541 		 2.0  1,161,082 
1.0  580,541 

 2～ 2		 店舗
40.00 
100.0 
40.00 
1,855 
74,200 		 2.0  148,400 
1.0  74,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
352.96 
100.0 
352.96 

654,741 		 1,309,482 
654,741 
⑨年額支払賃料        654,741 円　×　12ヶ月　＝　       7,856,892 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     352.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,856,892 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       549,982 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,306,910 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,309,482 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,178 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          654,741 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         207,029 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,526,117 円　　　　（　        10,062 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１８賃
　　　　-5		 2,237  
(   2,156) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[113.5]		 100
[100.0]
2,011 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,911 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,855 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１５５賃
　　　　-12		 1,733  
(   1,684) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,881 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
前橋 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 247,200 円  　　　　     61,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 235,707 円  　　　        7,856,892　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      428,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      494,400 円  　　　　     61,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        61,800 円  　　　　     61,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,800 円  　　　　     61,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,528,907 円　（　　　　　　         2,044 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     352.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,282,740 円  
（　　　　　         5,726 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,526,117 円      
②総費用 1,528,907 円      
③純収益　①－② 5,997,210 円      
④建物等に帰属する純収益 4,282,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,714,470 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,670,065 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,233 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,533,298 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 前橋 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　前橋市元総社町字稲葉１０６番
 0700000283856-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
前橋 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
前橋 5-19 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　海老沼　宏次   TEL.
鑑定評価額 59,300,000 円  １㎡当たりの価格 79,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 60,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 前橋市元総社町字稲葉１０６番
 ②地積
　(㎡)		 748  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）



(90,200)

1.5:1		 店舗

Ｓ2		 中低層の事務所、店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 北西31m国道、北東側道 水道、ガス、下水 新前橋

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 交通量の多い国道沿いの商業
地域		 街

路		 ３１ｍ国道 交通

施設		 新前橋駅北西方

750m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 多くの土地で有効活用されているなど商業繁華性は概ね堅調であり、今後も同様の傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は前橋市内中心部近郊の路線商業地域である。需要の中心は飲食店や小売業その他事業を営む、前橋市内の
法人や全国的に事業を展開する法人である。交通量が多い国道沿いの商業地域の商況は概ね堅調であるが、地価水準が
相対的にやや高く推移していることから取引価格はやや弱含み感がある。市場の中心価格帯は、画地規模や建物等より
まちまちであり、主たる価格帯が見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中低層の店舗を中心とした路線商業地域であるが、賃料が投下資本に見合うような水準にないことから、収
益価格はやや低位に求められたと思料する。比準価格は周辺類似地域内の取引事例から求められており実証的な価格で
ある。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　前橋 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,600 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.5]		 [105.0]
100		 77,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 行動制限がなくなり商業地では人出の回復が
見られるが、郊外商業施設へ客足は移り、一
般商業地は構造的な問題を抱えたままでいる
。

商況は安定的に推移しており、地域要因に大
きな変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 前橋 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２３１３５

-98		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b ２３１２２

-84		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北20m県道、
西10m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ２３１３５

-91		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m県道、
中間画地
近商

(80,300)
d ２４１５５

-22		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東20m市道、
北西5m、
二方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
69,484  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
69,762 		 100
[  89.3]
78,121 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
82,000 
b (　           ) 
90,466  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
85,813 		 100
[ 109.2]
78,583 
82,500 
c (　           ) 
86,239  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
86,498 		 100
[ 113.1]
76,479 
80,300 
d (　           ) 
70,764  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
72,809 		 100
[  94.7]
76,884 
80,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     81,000 円／㎡]  



前橋 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,289,197 
1,659,026 
6,630,171 
4,753,980 
1,876,191 		 （　0.9490）
1,780,505 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     37,883,085 円　　　　（　     50,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
前橋 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 330.57 Ｓ2 370.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 90 ％   200 ％   200 ％   748 ㎡     35.0 m x   21.0 m  前面道路：国道     　  31.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗でフロア貸しを想定した ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
330.57 
100.0 
330.57 
1,888 
624,116 		 3.0  1,872,348 
2.0  1,248,232 

 2～ 2		 店舗
39.67 
100.0 
39.67 
1,888 
74,897 		 3.0  224,691 
2.0  149,794 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
370.24 
100.0 
370.24 

699,013 		 2,097,039 
1,398,026 
⑨年額支払賃料        699,013 円　×　12ヶ月　＝　       8,388,156 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     370.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,388,156 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       562,006 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,826,150 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,097,039 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,565 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,398,026 円　×　　  93.3 ％　　×　　　 0.3400　＝　         443,482 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,289,197 円　　　　（　        11,082 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１５５賃
　　　　-4		 2,381  
(   2,300) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[120.0]
2,153 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,888 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１３５賃
　　　　-2		 2,430  
(   2,330) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]
1,761 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
前橋 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 205,800 円  　　　　     68,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 335,526 円  　　　        8,388,156　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      431,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      548,800 円  　　　　     68,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        68,600 円  　　　　     68,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,600 円  　　　　     68,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,659,026 円　（　　　　　　         2,218 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9490    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     370.24 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,753,980 円  
（　　　　　         6,356 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,289,197 円      
②総費用 1,659,026 円      
③純収益　①－② 6,630,171 円      
④建物等に帰属する純収益 4,753,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,876,191 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,780,505 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,380 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,883,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 前橋 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　前橋市元総社町字稲葉１０６番
 0700000283856-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考