別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
前橋 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
前橋 5-18 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　直美   TEL.
鑑定評価額 26,900,000 円  １㎡当たりの価格 81,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 前橋市大手町２丁目５３番３外
｢大手町２－１６－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 328  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

3:1		 事務所

ＳＲＣ10		 中層の事務所ビルが
多い国道沿いの商業
地域		 南33m国道 水道、ガス、下水 前橋

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   350 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 接面道路の幅員も広く、交通
量が多い地域。		 街

路		 ３３ｍ国道 交通

施設		 前橋駅北西方

1.2km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いで前橋駅、市中心部にも近い地域であり当面は現状を維持していくと予測される。景気は改善傾向に有
るが立地、利便性の劣る事務所の需要は不透明であり地価は下落傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     50,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は前橋市全般の既成商業地域及び幹線道路及びその背後の商業地域。需要者の中心は前橋市及び周辺市町村
の中規模法人または個人等である。幹線道路沿いの事務所系商業地では空室率、賃料水準に改善傾向が見受けられ、周
辺市と比較した相対的な割安感もあり需要は増加傾向にあるが、利便性の劣る地域の地価は相対的に需要が弱く地価は
いまだ下落傾向に有る。市場の中心となる価格帯には幅があり見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸用と自用の店舗、事務所ビル等が混在する既成の商業地域であり、収益物件も期待出来る地域である。国道沿いの
交通量の多い道路沿いの商業地域であるが賃貸市場の成熟がやや低い地域であるため収益価格は低位となった。自用物
件としての売買も見受けられるので、比準価格を重視するが、収益価格も充分に関連づけ、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　前橋 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,600 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.8]		 [100.0]
100		 81,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復傾向に有るが不確定要素も存在す
る。商業地は利便性により需給動向が不透明
で劣る地域の地価は下落傾向に有る。


近隣地域の地域要因の変動は特に無いが空室
率や賃料水準等の先行き不透明感のある地域
の地価は下落傾向に有る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 前橋 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４２

-9		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b ２４１５５

-47		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m市道、
中間画地
近商

(80,200)
c ２４１５５

-23		 前橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南20m国道、
東4m、角地
近商

(90,200)
d ２４１４２

-7		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ２４１３８

-23		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m国道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
89,641  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
99,601 		 100
[ 110.3]
90,300 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
90,300 
b (　           ) 
79,943  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
80,103 		 100
[  96.8]
82,751 
82,800 
c (　           ) 
75,480  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
74,000 		 100
[  99.8]
74,148 
74,100 
d (　           ) 
63,023  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  97.0]
76,438 		 100
[  99.1]
77,132 
77,100 
e (　           ) 
106,006  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
106,006 		 100
[ 113.9]
93,069 
93,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,500 円／㎡]  



前橋 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,535,191 
2,546,726 
9,988,465 
9,156,900 
831,565 		 （　0.9482）
788,490 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     16,426,875 円　　　　（　     50,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
前橋 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 217.22 Ｓ4 683.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   328 ㎡     31.5 m x   11.0 m  前面道路：国道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建事務所ビルを想定。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 地域の標準的な割合を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
217.22 
87.0 
188.98 
2,079 
392,889 		 2.0  785,778 
2.0  785,778 

 2～ 2		 事務所
198.90 
90.0 
179.01 
1,740 
311,477 		 2.0  622,954 
2.0  622,954 

 3～ 3		 事務所
133.80 
90.0 
120.42 
1,560 
187,855 		 2.0  375,710 
2.0  375,710 

 4～ 4		 事務所
133.80 
90.0 
120.42 
1,500 
180,630 		 2.0  361,260 
2.0  361,260 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
683.72 
89.0 
608.83 

1,072,851 		 2,145,702 
2,145,702 
⑨年額支払賃料      1,072,851 円　×　12ヶ月　＝　      12,874,212 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     608.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,874,212 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,029,937 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,844,275 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,145,702 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,740 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,145,702 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         671,176 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,535,191 円　　　　（　        38,217 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３５賃
　　　　-1		 2,738  
(   2,722) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
2,106 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,079 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１３８賃
　　　　-6		 2,218  
(   2,159) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,218 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
前橋 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 655,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 386,226 円  　　　       12,874,212　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      195,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,048,000 円  　　　　    131,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       131,000 円  　　　　    131,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,546,726 円　（　　　　　　         7,764 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 131,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 186,000 円／㎡　×　     683.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0699     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 ×  35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,156,900 円  
（　　　　　        27,917 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,535,191 円      
②総費用 2,546,726 円      
③純収益　①－② 9,988,465 円      
④建物等に帰属する純収益 9,156,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 831,565 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 788,490 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,404 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,426,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      50,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 前橋 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　前橋市大手町二丁目５３番３
 0700000051518-0000
2 　前橋市大手町二丁目５３番４
 0700000051519-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
前橋 5-18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
前橋 5-18 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　片柳　華絵   TEL.
鑑定評価額 26,900,000 円  １㎡当たりの価格 81,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 66,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 前橋市大手町２丁目５３番３外
｢大手町２－１６－２７｣		 ②地積
　(㎡)		 328  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

3:1		 事務所

ＳＲＣ10		 中層の事務所ビルが
多い国道沿いの商業
地域		 南33m国道 水道、ガス、下水 前橋

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   350 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心部に近い自動車交通量の
多い路線商業地域		 街

路		 ３３ｍ国道 交通

施設		 前橋駅北西方

1.2km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市街地外周部の中央分離帯のある広幅員の国道沿いの事務所系路線商業地域で、賃料水準や空室率の先行き不透
明感からも当面は需要は弱含み地価はやや下落傾向にて推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、前橋市街地の既成商業地域や路線商業地域等で、その背後地との価格牽連性も認められる。想定される
需要者の中心は市内及び周辺市町の中規模法人や個人が想定される。市内の事務所系商業地の空室率や賃料水準に改善
傾向も見受けられるが利便性が劣る地域の需要は弱く、中心部や外周部の商業地の規模や利用形態の適合適応の如何に
より需要の二極化が見られる。以上より中心となる価格帯は、規模や品等により幅があり、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は信頼性の認められる事例を採用でき補正修正は適切で規範性が高い。収益価格は賃貸用の事務所ビルを想定
し新規の賃貸事例を採用出来たが、収益還元法は想定要素もあり、また元本と果実の相関関係は希薄なことから低位に
試算された。また収益物件も期待出来るが自用の取引も見られる地域であるため、市場性に着目した実証的な比準価格
を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　前橋 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,600 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.8]		 [100.0]
100		 81,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県庁所在地の当市人口は微減傾向。地価は二
極化の状態にあり居住環境や利便性が良好な
地域は上昇乃至横這い、市街化調整区域や郡
部は下落傾向。

幹線道路沿いの事務所ビルや住宅が介在し駐
車場も多い地域で特別な変動は見られない。
地価は弱含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 前橋 5-18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３８

-25		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東36m県道、
北7m、角地
商業

(100,600)
b ２４１２２

-31		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m国道、
中間画地
商業

(90,600)
c ２４１２２

-32		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西27m国道、
中間画地
商業

(90,600)
d ２４１５５

-22		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東20m市道、
北西5m、
二方路
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
81,347  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[  82.4]
123,403 		 100
[ 149.5]
82,544 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
82,500 
b (　           ) 
108,426  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
120,714 		 100
[ 145.9]
82,737 
82,700 
c (　           ) 
102,766  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
120,435 		 100
[ 145.9]
82,546 
82,500 
d (　           ) 
70,764  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
72,809 		 100
[  88.3]
82,456 
82,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +48.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +43.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +43.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     82,600 円／㎡]  



前橋 5-18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,803,925 
2,858,293 
9,945,632 
9,123,800 
821,832 		 （　0.9514）
781,891 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     16,289,396 円　　　　（　     49,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
前橋 5-18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 213.20 Ｓ4 682.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   328 ㎡     31.5 m x   11.0 m  前面道路：国道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアの部分貸し、２～４階は各２戸の事務所で使用容積率は地域標準並み。 ⑦有効率　  89.1 ％
の理由		 地域の標準的な割合を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 事務所
213.20 
87.0 
185.48 
2,057 
381,532 		 3.0  1,144,596 
1.0  381,532 
一括
 2～ 2		 事務所
197.55 
90.0 
177.80 
1,851 
329,108 		 3.0  987,324 
1.0  329,108 
一括
 3～ 3		 事務所
135.80 
90.0 
122.22 
1,646 
201,174 		 3.0  603,522 
1.0  201,174 
一括
 4～ 4		 事務所
135.80 
90.0 
122.22 
1,646 
201,174 		 3.0  603,522 
1.0  201,174 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
682.35 
89.1 
607.72 

1,112,988 		 3,338,964 
1,112,988 
⑨年額支払賃料      1,112,988 円　×　12ヶ月　＝　      13,355,856 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     607.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,355,856 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       934,910 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,420,946 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,338,964 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,052 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,112,988 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         351,927 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,803,925 円　　　　（　        39,036 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１５２賃
　　　　-19		 1,955  
(   1,898) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
2,148 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,120 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,057 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１５２賃
　　　　-21		 2,036  
(   1,925) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,099 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
前橋 5-18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 665,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 667,793 円  　　　       13,355,856　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      195,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,064,000 円  　　　　    133,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       133,000 円  　　　　    133,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,858,293 円　（　　　　　　         8,714 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9514    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 133,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 189,000 円／㎡　×　     682.35 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0686     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0511 ×　 35 ％　＋　0.0636 ×  35 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,123,800 円  
（　　　　　        27,816 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,803,925 円      
②総費用 2,858,293 円      
③純収益　①－② 9,945,632 円      
④建物等に帰属する純収益 9,123,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 821,832 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 781,891 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,384 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,289,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 前橋 5-18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　前橋市大手町二丁目５３番３
 0700000051518-0000
2 　前橋市大手町二丁目５３番４
 0700000051519-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考