別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
前橋 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
前橋 5-16 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　原　孝幸   TEL.
鑑定評価額 30,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 前橋市西片貝町１丁目２１５番３外
 ②地積
　(㎡)		 638  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）
台形
1:1.2		 事務所兼作業所

Ｗ2		 量販店・外食店舗等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 北16m県道 水道、下水 片貝

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   590 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地東方やや郊外の路線商
業地域		 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 片貝駅北東方

140m		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 量販店・外食店舗等が多く立地する路線商業地域であり、市街化調整区域内の路線商業地域としては比較的高い
繁華性を有している。今後も同様の状況が継続すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     23,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は前橋市内の路線商業地域又は商住混在地域であり、主たる需要者は低層の店舗併用住宅、低層店舗等を目
的とする法人企業、個人事業者等である。市街化調整区域内においては、都市計画法、農地法等による建築制限、用途
制限等の公法上の制約により、繁華性の劣る地域が多いが、近隣地域では量販店・外食店舗等が建ち並び、相応の繁華
性を有している。画地規模や取引価格はまちまちであり、市場での中心価格帯の把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺では自己使用不動産としての需要が中心で、賃貸物件は少なく、賃貸市場が成熟していないため
収益価格は低位に試算された。本件市場参加者である法人企業等は賃貸想定による収益性よりも周辺相場を指標として
取引する傾向が強く、上記収益価格の規範性が低いことから、市場の実態を反映した実証的かつ客観的な価格である比
準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　前橋 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,600 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[135.1]		 [100.0]
100		 47,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は新型コロナウイルス感染症の影響が緩
和される中で、緩やかに持ち直している。



地域内に農地、遊休地等は少なく量販店・外
食店舗等が多く立地し、市街化調整区域内の
路線商業地域としては相応の繁華性を有して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 前橋 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２２

-38		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東8m県道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
b ２４１５５

-88		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北11m国道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
c ２４１５５

-16		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北12m市道、
西6m、角地
１住居

(70,200)
d ２４１５５

-23		 前橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南20m国道、
東4m、角地
近商

(90,200)
e ２４１３５

-73		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東20m市道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
52,739  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
55,182 		 100
[ 111.0]
49,714 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
49,700 
b (　           ) 
22,843  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
26,664 		 100
[  60.1]
44,366 
44,400 
c (　           ) 
57,333  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
62,329 		 100
[ 140.1]
44,489 
44,500 
d (　           ) 
75,480  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
74,000 		 100
[ 153.6]
48,177 
48,200 
e (　           ) 
68,984  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
68,984 		 100
[ 143.7]
48,006 
48,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,000 円／㎡]  



前橋 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,287,522 
971,694 
5,315,828 
4,564,640 
751,188 		 （　0.9714）
729,704 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     15,202,167 円　　　　（　     23,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
前橋 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 191.28 ＬＳ2 382.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
｢調区｣

 70 ％   200 ％   200 ％   638 ㎡     24.0 m x   26.5 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸し、２階ファミリータイプ４戸（約４８㎡）、平面駐車場確保のため使用容積率が小さい。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
191.28 
100.0 
191.28 
1,510 
288,833 		 3.0  866,499 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
191.28 
100.0 
191.28 
1,313 
251,151 		 1.0  251,151 
1.0  251,151 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
382.56 
100.0 
382.56 

539,984 		 1,117,650 
251,151 
⑨年額支払賃料        539,984 円　×　12ヶ月　＝　       6,479,808 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     382.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,479,808 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       323,990 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,155,818 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,117,650 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,618 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          251,151 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         121,086 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,287,522 円　　　　（　         9,855 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３８賃
　　　　-1		 1,489  
(   1,431) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,405 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,370 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,313 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３８賃
　　　　-2		 1,481  
(   1,423) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,331 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
前橋 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 182,100 円  　　　　     60,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 194,394 円  　　　        6,479,808　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      424,900 円  　　　　     60,700,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        60,700 円  　　　　     60,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        60,700 円  　　　　     60,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         971,694 円　（　　　　　　         1,523 円／㎡）　　（経費率　　  15.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 60,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 154,000 円／㎡　×　     382.56 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0752     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0595 ×　 40 ％　＋　0.0789 ×  35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,564,640 円  
（　　　　　         7,155 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,287,522 円      
②総費用 971,694 円      
③純収益　①－② 5,315,828 円      
④建物等に帰属する純収益 4,564,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 751,188 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 729,704 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,144 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,202,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      23,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 前橋 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　前橋市西片貝町一丁目２１５番３
 0700000218483-0000
2 　前橋市西片貝町一丁目２１６番１
 0700000218485-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
前橋 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
前橋 5-16 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　武井　清   TEL.
鑑定評価額 30,000,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 前橋市西片貝町１丁目２１５番３外
 ②地積
　(㎡)		 638  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ｢調区｣ 
(70,200)

（その他）
台形
1:1.2		 事務所兼作業所

Ｗ2		 量販店・外食店舗等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 北16m県道 水道、下水 片貝

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   590 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 市街化調整区域内にあるが、
市街化区域に近く、需要は比
較的安定している。		 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 片貝駅北東方

140m		 法令

規制		 ｢調区｣ 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所のほか住宅も見られる市街化調整区域内の路線商業地域であるが、市街化区域にも近く、需要は比
較的安定的に推移している。当面、地価は弱含み乃至横這い傾向にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市街地及び市街地周辺部の商業地域である。主たる需要者層は店舗、事務所等を目的とする法人が中心で
、市外及び県外まで含めて広範囲に形成される。中心商業地や背後に人気住宅地を控える商業地等では緩やかな上昇傾
向を示す地域もあるが、旧来型商業地は弱含み傾向を続ける。近隣地域は市街化調整区域内の路線商業地域であるが市
街化区域に近く需要は比較的安定している。取引の中心価格帯は土地の規模等により異なるため把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行
って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格は、直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが
、賃貸市場の成熟度が低いため比準価格に比較して低位に試算された。以上より、市場の実態を反映した比準価格を重
視し、収益価格を参酌するに留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　前橋 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,600 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[135.1]		 [100.0]
100		 47,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     47,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 再開発等の進行地域がある一方、衰退傾向を
続けている地域もあり、多極化している。コ
ロナ禍の影響は商業地域の特性により差があ
る。

店舗、事務所のほか住宅も見られる市街化調
整区域内の路線商業地域であり、特筆すべき
地域要因の変化は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　 +11.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 前橋 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１５５

-15		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b ２４１２２

-16		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
東6m、北6m、
三方路
１住居

(70,200)
c ２４１５５

-47		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m市道、
中間画地
近商

(80,200)
d ２４１３５

-73		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東20m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
56,386  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
70,342 		 100
[ 149.6]
47,020 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
47,000 
b (　           ) 
78,492  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[  95.0]		 100
[  94.5]
87,519 		 100
[ 185.9]
47,079 
47,100 
c (　           ) 
79,943  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
80,103 		 100
[ 166.4]
48,139 
48,100 
d (　           ) 
68,984  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
68,984 		 100
[ 140.5]
49,099 
49,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +69.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +47.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     47,000 円／㎡]  



前橋 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難なため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,658,852 
1,216,435 
5,442,417 
4,781,160 
661,257 		 （　0.9737）
643,866 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     13,413,875 円　　　　（　     21,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
前橋 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅 198.72 Ｓ2 397.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
｢調区｣

 70 ％   200 ％   200 ％   638 ㎡     24.0 m x   26.5 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロア貸し、２階は住宅４戸（平均面積約５０㎡）。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
198.72 
100.0 
198.72 
1,561 
310,202 		 2.0  620,404 
1.0  310,202 

 2～ 2		 居宅
198.72 
100.0 
198.72 
1,357 
269,663 		 1.0  269,663 
1.0  269,663 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
397.44 
100.0 
397.44 

579,865 		 890,067 
579,865 
⑨年額支払賃料        579,865 円　×　12ヶ月　＝　       6,958,380 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     397.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,958,380 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       577,546 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,380,834 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           890,067 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,162 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          579,865 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         269,856 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,658,852 円　　　　（　        10,437 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２２賃
　　　　-6		 1,350  
(   1,349) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]
1,351 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,416 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,357 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１２２賃
　　　　-10		 1,211  
(   1,210) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[105.0]
1,479 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
前橋 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 273,600 円  　　　　     68,400,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 278,335 円  　　　        6,958,380　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      478,800 円  　　　　     68,400,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        68,400 円  　　　　     68,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,400 円  　　　　     68,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,216,435 円　（　　　　　　         1,907 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 167,000 円／㎡　×　     397.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0699     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 ×  35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,781,160 円  
（　　　　　         7,494 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,658,852 円      
②総費用 1,216,435 円      
③純収益　①－② 5,442,417 円      
④建物等に帰属する純収益 4,781,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 661,257 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 643,866 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,009 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,413,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 前橋 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　前橋市西片貝町一丁目２１５番３
 0700000218483-0000
2 　前橋市西片貝町一丁目２１６番１
 0700000218485-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考