別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
前橋 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
前橋 5-12 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　保坂　充勇   TEL.
鑑定評価額 53,300,000 円  １㎡当たりの価格 54,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 前橋市総社町総社字大屋敷２０１８番１外
 ②地積
　(㎡)		 973  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1.5:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、営業所等が混
在する路線商業地域
 南西20m市道、三方路 水道、ガス、下水 群馬総社

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   350 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗、事務所または併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 商況性の劣る郊外の路線商業
地域		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 群馬総社駅南方

1.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗・営業所等が混在する路線商業地域で閉鎖店舗も見受けられるが、当面は現状維持にて推移してゆくものと
予測する。地価は地域の商況等を反映して、引き続きやや下落傾向で推移してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は前橋市内の既成商業地域及び幹線道路または準幹線道路沿線の路線商業地域等である。需要者層としては
店舗または事務所需要の個人及び県内法人が中心である。チェーン展開をする店舗需要も見込まれる。周辺地域の土地
需要は店舗の郊外型化や複合型化、営業所等の統廃合の進行等の影響を受けて低迷している。近隣地域は店舗や営業所
等の連坦性は見劣りし、新規の店舗等需要も低迷している。土地取引価格の中心価格帯は見出しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は地域の類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を
行って求められた信頼性の高い価格である。収益価格は、直接法を適用し賃貸建物を想定することにより求めたが、賃
貸市場の成熟度が低いため比準価格に比較して低位に試算された。以上により、市場の実態を反映した比準価格を重視
しつつも、収益価格を参考として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　前橋 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,600 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[115.9]		 [100.0]
100		 54,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀前橋支店によれば、県内景気は資源高な
どの影響を受けつつも持ち直しており、個人
消費も緩やかに増加している。


特になし。




特になし。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +15.9
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 前橋 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３５

-14		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
b ２４１３５

-51		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12m県道、
西4.2m、角地
近商

(90,200)
c ２４１２２

-28		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東10m県道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２４１５５

-47		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北20m市道、
中間画地
近商

(80,200)
e ２４１４２

-7		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
66,471  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
66,272 		 100
[  90.0]
73,636 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
73,600 
b (　           ) 
54,647  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
54,647 		 100
[ 110.1]
49,634 
49,600 
c (　           ) 
69,094  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
71,160 		 100
[ 111.4]
63,878 
63,900 
d (　           ) 
79,943  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
80,103 		 100
[ 147.8]
54,197 
54,200 
e (　           ) 
63,023  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  97.0]
76,438 		 100
[ 136.6]
55,958 
56,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.5
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +43.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,900 円／㎡]  



前橋 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成商業地であるため採用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,796,749 
1,815,047 
7,981,702 
6,493,710 
1,487,992 		 （　0.9737）
1,448,858 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     30,184,542 円　　　　（　     31,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
前橋 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 273.24 Ｓ2 546.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   973 ㎡     45.7 m x   29.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗又は事務所。２階住宅６戸、１戸平均４５．５４㎡を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗・事務所
273.24 
100.0 
273.24 
1,720 
469,973 		 1.0  469,973 
1.0  469,973 

 2～ 2		 居宅
273.24 
100.0 
273.24 
1,350 
368,874 		 1.0  368,874 
1.0  368,874 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
546.48 
100.0 
546.48 

838,847 		 838,847 
838,847 
⑨年額支払賃料        838,847 円　×　12ヶ月　＝　      10,066,164 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     546.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,066,164 円　　×　　   6.7 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       674,433 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,391,731 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           838,847 円　×　　  93.3 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,826 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          838,847 円　×　　  93.3 ％　　×　　　 0.5075　＝　         397,192 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,796,749 円　　　　（　        10,069 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１１８賃
　　　　-5		 2,237  
(   2,156) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,864 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,794 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,720 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１５３賃
　　　　-8		 1,733  
(   1,684) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,650 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
前橋 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 371,600 円  　　　　     92,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 402,647 円  　　　       10,066,164　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      111,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      743,200 円  　　　　     92,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        92,900 円  　　　　     92,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,900 円  　　　　     92,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,815,047 円　（　　　　　　         1,865 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     546.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0699     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 ×  35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,493,710 円  
（　　　　　         6,674 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,796,749 円      
②総費用 1,815,047 円      
③純収益　①－② 7,981,702 円      
④建物等に帰属する純収益 6,493,710 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,487,992 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,448,858 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,489 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,184,542 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 前橋 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　前橋市総社町総社字大屋敷２０１８番１
 0700000329376-0000
2 　前橋市総社町総社字大屋敷２０１９番３
 0700000329381-0000
3 　前橋市総社町総社字大屋敷２０１９番５
 0700000329383-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
前橋 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
前橋 5-12 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　堀口　由紀子   TEL.
鑑定評価額 53,200,000 円  １㎡当たりの価格 54,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 前橋市総社町総社字大屋敷２０１８番１外
 ②地積
　(㎡)		 973  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1.5:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、営業所等が混
在する路線商業地域
 南西20m市道、三方路 水道、ガス、下水 群馬総社

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   350 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 やや郊外に存する路線商業地
域		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 群馬総社駅南方

1.7km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗・事務所、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域。閉鎖店舗も散見され商況に劣り選好性は低い。
地域要因に変動はなく今後も現況を維持すると予測される。地価はやや下落傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は前橋市及び隣接市の路線商業地域及び住商混在地域の存する圏域である。需要者は自社の事業用不動産と
しての取得を目的とする中小企業や個人事業主のほか、投資目的の個人投資家、不動産業者等が考えられる。郊外に位
置し商業集積度は低く需要は弱含みである。取引も少ないことから需要の中心価格帯は見い出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は幹線道路沿いに店舗・事務所等が建ち並ぶ路線商業地域である。自社の事業用不動産のほか収益物件も散見
されるが、商況に劣ることから土地価格に見合う賃料の収受は困難で、収益価格は低位に試算された。典型的需要者は
取引の意思決定の際、主として代替競争不動産の取引価格を基準に判断している。よって市場の実態を反映した比準価
格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　前橋 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,600 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[116.0]		 [100.0]
100		 54,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     54,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 取引価格は旧市内は横ばい～やや下落、旧郡
部は下落傾向。一部では上昇傾向の地点もあ
り下落率も縮小傾向にはあるが、二極化が進
んでいる。

郊外の路線商業地域。商業集積度は低く商況
は劣る。新規出店等も見られず、価格に影響
を及ぼすような地域要因の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 前橋 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１１８

-36		 前橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東10m市道、
北西9.1m、
角地
１中専

(70,200)
b ２４１５５

-81		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
中間画地
準工

(60,200)
c ２４１５５

-16		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北12m市道、
西6m、角地
１住居

(70,200)
d ２４１３５

-73		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 台形 東20m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
50,307  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
50,433 		 100
[  93.2]
54,113 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
54,100 
b (　           ) 
60,380  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
60,380 		 100
[ 109.0]
55,394 
55,400 
c (　           ) 
57,333  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
62,329 		 100
[ 110.7]
56,304 
56,300 
d (　           ) 
68,984  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
68,984 		 100
[ 118.8]
58,067 
58,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     55,100 円／㎡]  



前橋 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,173,582 
1,724,630 
8,448,952 
6,990,000 
1,458,952 		 （　0.9737）
1,420,582 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     29,595,458 円　　　　（　     30,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
前橋 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 285.00 Ｓ2 570.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   973 ㎡     45.7 m x   29.5 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（部分貸し）、２階共同住宅（２ＬＤＫ、ファミリータイプ、平均賃貸面積４７㎡）、平置き駐車場 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
285.00 
100.0 
285.00 
1,700 
484,500 		 1.0  484,500 
1.0  484,500 

 2～ 2		 居宅
285.00 
100.0 
285.00 
1,350 
384,750 		 1.0  384,750 
1.0  384,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
570.00 
100.0 
570.00 

869,250 		 869,250 
869,250 
⑨年額支払賃料        869,250 円　×　12ヶ月　＝　      10,431,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     570.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,431,000 円　　×　　   6.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       678,015 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,752,985 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           869,250 円　×　　  93.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,127 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          869,250 円　×　　  93.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         412,470 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,173,582 円　　　　（　        10,456 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１５３賃
　　　　-12		 2,174  
(   2,156) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
1,895 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,773 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１５３賃
　　　　-13		 2,018  
(   1,960) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,725 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
前橋 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 300,000 円  　　　　    100,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 312,930 円  　　　       10,431,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      111,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      800,000 円  　　　　    100,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       100,000 円  　　　　    100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       100,000 円  　　　　    100,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,724,630 円　（　　　　　　         1,772 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 100,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 171,000 円／㎡　×　     570.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0699     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 ×  35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,990,000 円  
（　　　　　         7,184 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,173,582 円      
②総費用 1,724,630 円      
③純収益　①－② 8,448,952 円      
④建物等に帰属する純収益 6,990,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,458,952 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,420,582 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,460 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,595,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      30,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 前橋 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　前橋市総社町総社字大屋敷２０１８番１
 0700000329376-0000
2 　前橋市総社町総社字大屋敷２０１９番３
 0700000329381-0000
3 　前橋市総社町総社字大屋敷２０１９番５
 0700000329383-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考