別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
前橋 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
前橋 5-6 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　堀口　由紀子   TEL.
鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 97,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 前橋市千代田町４丁目１番２６
｢千代田町４－１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 111  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,450)

1:2.5		 店舗

Ｓ4		 中低層のビルに飲食
店舗等が見られる商
業地域		 南西7.5m市道 水道、ガス、下水 前橋

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地内に位置する、飲
食店や小売店舗を中心とした
普通商業地域		 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 前橋駅北西方

1.0km		 法令

規制		 商業
(90,450)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 比較的規模の小さな飲食店が中心の普通商業地域でコロナ渦の影響から客足は減少し商況は低迷していたが、近
隣のホテル開業や新規出店により人流が回復しつつあり、地価の下落幅は縮小傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地及びその周辺部の普通商業地域の存する圏域である。需要者は自社の事業目的の県内外の法人
及び地元企業、投資用不動産として取得目的の投資家や不動産業者等が考えられる。飲食店の占める割合が多くコロナ
渦の影響による打撃から徐々に回復を見せつつあるものの、依然として需要は弱含みである。また成熟した商業地域で
あり供給は限定的であり、取引規模等にばらつきがあり需要の中心価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には貸店舗も見受けられるが、現況の賃貸市場では土地価格に見合う賃料の収受は困難であり収益価格は低位に試
算された。当該地域は自社の事業用不動産も多く、典型的需要者は収益性も考慮するものの他の代替競争不動産の市場
での取引動向にも注視し意思決定している。複数の規範性を有する事例も収集出来たことから、市場の取引実態を反映
した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　前橋 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    114,000 円／㎡		 [ 99.1]
100		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 [100.0]
100		 97,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 取引価格は旧市内は横ばい～やや下落、旧郡
部は下落傾向。一部では上昇傾向の地点もあ
り下落率も縮小傾向にはあるが、二極化が進
んでいる。

中心市街地の商業地域。引き続く商況の低迷
から需要は弱い。近隣施設の新規開業や、人
気店の集客力による波及効果で人流の回復が
みられる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 前橋 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３８

-33		 前橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
b ２４１５５

-22		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東20m市道、
北西5m、
二方路
商業

(100,400)
c ２４１３８

-26		 前橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４１３８

-29		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北13m市道、
中間画地
商業

(90,600)
e ２４１２２

-32		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西27m国道、
中間画地
商業

(90,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
78,235  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
74,510 		 100
[  73.7]
101,099 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
101,000 
b (　           ) 
70,764  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
72,809 		 100
[  75.4]
96,564 
96,600 
c (　           ) 
74,248  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
74,248 		 100
[  76.7]
96,803 
96,800 
d (　           ) 
91,283  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,283 		 100
[  91.8]
99,437 
99,400 
e (　           ) 
102,766  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
120,435 		 100
[ 124.1]
97,047 
97,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     98,000 円／㎡]  



前橋 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,027,608 
991,564 
4,036,044 
3,728,340 
307,704 		 （　0.9640）
296,627 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      6,311,213 円　　　　（　     56,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
前橋 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 87.50 Ｓ3 262.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   600 ％   450 ％   111 ㎡      6.4 m x   17.2 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階店舗（フロア貸し）、地域性を考慮し駐車場は無し。 ⑦有効率　  83.0 ％
の理由		 共用部分を考慮して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
87.50 
85.0 
74.38 
2,430 
180,743 		 2.0  361,486 
1.0  180,743 

 2～ 2		 店舗
87.50 
82.0 
71.75 
1,890 
135,608 		 2.0  271,216 
1.0  135,608 

 3～ 3		 店舗
87.50 
82.0 
71.75 
1,780 
127,715 		 2.0  255,430 
1.0  127,715 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
262.50 
83.0 
217.88 

444,066 		 888,132 
444,066 
⑨年額支払賃料        444,066 円　×　12ヶ月　＝　       5,328,792 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     217.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,328,792 円　　×　　   8.4 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       447,619 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,881,173 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           888,132 円　×　　  91.6 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,135 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          444,066 円　×　　  91.6 ％　　×　　　 0.3400　＝　         138,300 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,027,608 円　　　　（　        45,294 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１５３賃
　　　　-10		 1,870  
(   1,817) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,625 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,535 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,430 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１５３賃
　　　　-13		 2,018  
(   1,960) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,499 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
前橋 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 215,200 円  　　　　     53,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 159,864 円  　　　        5,328,792　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      430,400 円  　　　　     53,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        53,800 円  　　　　     53,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        53,800 円  　　　　     53,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         991,564 円　（　　　　　　         8,933 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9640    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 53,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 199,000 円／㎡　×　     262.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,728,340 円  
（　　　　　        33,589 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,027,608 円      
②総費用 991,564 円      
③純収益　①－② 4,036,044 円      
④建物等に帰属する純収益 3,728,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 307,704 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 296,627 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,672 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,311,213 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 前橋 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　前橋市千代田町四丁目１番２６
 0700000201441-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
前橋 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
前橋 5-6 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　近藤　仁   TEL.
鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 97,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 前橋市千代田町４丁目１番２６
｢千代田町４－１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 111  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,450)

1:2.5		 店舗

Ｓ4		 中低層のビルに飲食
店舗等が見られる商
業地域		 南西7.5m市道 水道、ガス、下水 前橋

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 前橋市中心部の飲食店を中心
とする商業地域		 街

路		 ７．５ｍ市道 交通

施設		 前橋駅北西方

1.0km		 法令

規制		 商業
(90,450)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特別な変動はみられず、標準的使用は当分現状並と予測。市中心部の代表的飲食店街の一画で、新型
コロナの影響も薄れつつあり、街並み整備の進行もあり地価水準は改善傾向にて推移と予測。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は前橋市内中心部の飲食店を中心とする商業地域。需要者の中心は県内外法人や個人事業者が中心。新型コ
ロナの影響は減少傾向とみられ、街並み整備計画等の進行とも相俟って需要の改善が期待される。取引される画地規模
は多様で取引の中心となる価格帯は見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市内中心商業地域ではあるものの用途や規模も多様で適正賃料は見出しにくく、賃料の遅行性等もあり収益価格は低め
に試算されたものと考えられる。そこで、地域類似性の高い多数の商業系取引事例から求められた実証的で説得力の強
い比準価格を重視し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　前橋 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    114,000 円／㎡		 [ 99.1]
100		 100
[105.0]		 100
[111.1]		 [100.0]
100		 96,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     97,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県庁所在都市。人口は減少傾向。新型コロナ
の不安は残るが、土地需要は改善傾向。工業
地需要は堅調。住宅地や商業地及び地域間で
の２極化拡大。

新型コロナの影響は減少傾向とみられ、周辺
再開発計画等も好感され需要改善傾向。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 前橋 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２２

-31		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西27m国道、
中間画地
商業

(90,600)
b ２４１３５

-35		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7.2m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２３１３８

-126		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
d ２３１３８

-121		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東12m市道、
中間画地
商業

(90,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
108,426  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
120,714 		 100
[ 121.4]
99,435 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
99,400 
b (　           ) 
65,978  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  95.0]
73,106 		 100
[  73.5]
99,464 
99,500 
c (　           ) 
60,890  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
63,967 		 100
[  66.5]
96,191 
96,200 
d (　           ) 
91,870  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
101,465 		 100
[ 105.0]
96,633 
96,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +13.5
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -31.5
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     97,800 円／㎡]  



前橋 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,623,342 
913,454 
3,709,888 
3,402,630 
307,258 		 （　0.9741）
299,300 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      6,368,085 円　　　　（　     57,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
前橋 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 84.46 Ｓ3 253.38
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   600 ％   450 ％   111 ㎡      6.4 m x   17.2 m  前面道路：市道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～３階フロア貸しで店舗、駐車場はなし。近くのパーキングを利用。 ⑦有効率　  83.4 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.46 
78.7 
66.47 
2,300 
152,881 		 2.0  305,762 
1.0  152,881 

 2～ 2		 店舗
84.46 
85.8 
72.47 
1,850 
134,070 		 2.0  268,140 
1.0  134,070 

 3～ 3		 店舗
84.46 
85.8 
72.47 
1,700 
123,199 		 2.0  246,398 
1.0  123,199 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
253.38 
83.4 
211.41 

410,150 		 820,300 
410,150 
⑨年額支払賃料        410,150 円　×　12ヶ月　＝　       4,921,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     211.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため不計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,921,800 円　　×　　   8.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       433,118 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,488,682 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           820,300 円　×　　  91.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,481 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          410,150 円　×　　  91.2 ％　　×　　　 0.3400　＝　         127,179 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,623,342 円　　　　（　        41,652 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３８賃
　　　　-6		 2,218  
(   2,159) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,411 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,369 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１３０賃
　　　　-4		 1,870  
(   1,817) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.5]		 100
[100.0]
2,323 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
前橋 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 196,400 円  　　　　     49,100,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 147,654 円  　　　        4,921,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      392,800 円  　　　　     49,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        49,100 円  　　　　     49,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,100 円  　　　　     49,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         913,454 円　（　　　　　　         8,229 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 188,000 円／㎡　×　     253.38 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0693     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  35 ％　＋ 0.0945 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,402,630 円  
（　　　　　        30,654 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,623,342 円      
②総費用 913,454 円      
③純収益　①－② 3,709,888 円      
④建物等に帰属する純収益 3,402,630 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 307,258 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 299,300 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,696 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,368,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 前橋 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　前橋市千代田町四丁目１番２６
 0700000201441-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考