別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
前橋 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
前橋 5-4 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　立木　圭   TEL.
鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 70,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 前橋市城東町２丁目９番１４外
｢城東町２－９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

Ｂ2		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ商業地域
 南15m県道 水道、ガス、下水 中央前橋

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地周辺部に位置する旧来
からの近隣型商業地域		 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 中央前橋駅北方

350m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模店舗等が主体の近隣型商業地域であるが、商況の衰退が顕著で需要は低迷している。商況等の回復要因も
認められず、地価は下落傾向にて推移することが予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は前橋市内、中心部を主体とした商業地域及び幹線道路沿いの商業地域。需要者は自己の店舗、併用住宅等
の取得を目的とした地元の商業従事者、法人企業等が主体と考えられる。郊外型店舗等への顧客の流出の影響などで商
況の衰退が顕著で、店舗の連坦性や顧客の回遊性を期待できない場所柄である。したがって、需要は低迷しており、取
引は見られず、市場の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には賃貸物件も見られるが、賃貸市場は未成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は
比準価格に比して低位に試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の商業地域の取引事例から適切に試算されており
、説得力を有している。以上、実際の取引から得られた実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し
て、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　前橋 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,600 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.8]		 [100.0]
100		 69,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、持ち直しの動
きが続くと予想される。県中南部の県庁所在
地。人口は微減傾向。住宅地は需要の二極化
が顕著。

商況の衰退が顕著な旧来からの商業地域で、
特段の地域変動要因は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -3.5
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 前橋 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１５５

-22		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東20m市道、
北西5m、
二方路
商業

(100,400)
b ２４１３８

-26		 前橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２４１３５

-35		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7.2m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４１２２

-8		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
中間画地
商業

(80,400)
e ２４１４２

-7		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,764  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
72,809 		 100
[ 101.0]
72,088 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
72,100 
b (　           ) 
74,248  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
74,248 		 100
[ 104.5]
71,051 
71,100 
c (　           ) 
65,978  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  95.0]
73,106 		 100
[ 103.3]
70,771 
70,800 
d (　           ) 
57,620  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[  80.0]		 100
[  80.0]
90,571 		 100
[ 122.0]
74,239 
74,200 
e (　           ) 
63,023  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[  97.0]
76,438 		 100
[ 109.4]
69,870 
69,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +3.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.5
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +17.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,600 円／㎡]  



前橋 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,347,204 
409,753 
1,937,451 
1,649,640 
287,811 		 （　0.9737）
280,242 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      5,838,375 円　　　　（　     32,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
前橋 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 69.56 ＬＳ2 139.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   178 ㎡      6.4 m x   27.4 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階住宅、平均専有面積約３４㎡。平面駐車場確保のため使用容積率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
69.56 
100.0 
69.56 
1,703 
118,461 		 3.0  355,383 
1.0  118,461 

 2～ 2		 居宅
69.56 
100.0 
69.56 
1,362 
94,741 		 3.0  284,223 
1.0  94,741 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
139.12 
100.0 
139.12 

213,202 		 639,606 
213,202 
⑨年額支払賃料        213,202 円　×　12ヶ月　＝　       2,558,424 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     139.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,558,424 円　　×　　  11.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       281,427 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,276,997 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           639,606 円　×　　  89.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,692 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          213,202 円　×　　  89.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          64,515 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,347,204 円　　　　（　        13,187 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１５２賃
　　　　-20		 1,736  
(   1,664) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,704 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,756 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,703 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１２２賃
　　　　-1		 2,013  
(   1,956) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[123.8]		 100
[100.0]
1,807 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
前橋 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 70,800 円  　　　　     23,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 76,753 円  　　　        2,558,424　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      188,800 円  　　　　     23,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        23,600 円  　　　　     23,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,600 円  　　　　     23,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         409,753 円　（　　　　　　         2,302 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9737    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     139.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0699     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 ×  35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,649,640 円  
（　　　　　         9,268 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,347,204 円      
②総費用 409,753 円      
③純収益　①－② 1,937,451 円      
④建物等に帰属する純収益 1,649,640 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 287,811 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 280,242 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,574 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,838,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 前橋 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　前橋市城東町二丁目９番１４
 0700000166085-0000
2 　前橋市城東町二丁目９番２０
 0700000166087-0000
3 　前橋市城東町二丁目９番２１
 0700000166088-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
前橋 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
前橋 5-4 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　堀口　由紀子   TEL.
鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 前橋市城東町２丁目９番１４外
｢城東町２－９－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 178  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,400)

1:4		 店舗兼住宅

Ｂ2		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ商業地域
 南15m県道 水道、ガス、下水 中央前橋

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市街地中心部の東方寄りに位
置する旧来からの商業地域		 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 中央前橋駅北方

350m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 県道沿線に低層の店舗、事務所、併用住宅等が建ち並ぶ商業地域である。比較的規模の小さな画地が多く、郊外
型大型商業施設と比較して顧客誘引性に劣り需要は弱含みである。価格は下落傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中心市街地を中心とした市内一円の商業地域の存する圏域である。需要者は自社の事業目的の県内外の法
人及び地元企業や個人事業主等が考えられる。大型商業施設への人流の流出、画地規模の小ささに起因する駐車場確保
の困難性等を背景に、顧客誘引力に劣り、商況は低迷しており需要は弱含みである。また成熟した商業地域であり供給
は限定的である。取引規模等にばらつきがあり需要の中心価格帯は見いだせない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には貸店舗も見受けられるが、現況の賃貸市場では土地価格に見合う賃料の収受は困難であり収益価格は低位に試
算された。当該地域は自社の事業用不動産も多く、典型的需要者は収益性も考慮するものの他の代替競争不動産の市場
での取引動向にも注視し意思決定している。価格牽連性を有する事例も一定数収集出来たことから、市場の取引実態を
反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　前橋 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,600 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.3]		 [100.0]
100		 70,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 取引価格は旧市内は横ばい～やや下落、旧郡
部は下落傾向。一部では上昇傾向の地点もあ
り下落率も縮小傾向にはあるが、二極化が進
んでいる。

小規模な画地の多い近隣商業地域。旧来から
の商店で形成されており、集客力のある大型
商業施設と比較すると顧客誘引性に劣り需要
は弱含み。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 前橋 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１５５

-22		 前橋市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東20m市道、
北西5m、
二方路
商業

(100,400)
b ２４１３５

-35		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7.2m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２４１３８

-26		 前橋市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４１５５

-15		 前橋市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,764  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
72,809 		 100
[ 104.0]
70,009 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
70,000 
b (　           ) 
65,978  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[  95.0]
73,106 		 100
[ 100.9]
72,454 
72,500 
c (　           ) 
74,248  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
74,248 		 100
[ 106.0]
70,045 
70,000 
d (　           ) 
56,386  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
70,342 		 100
[  94.1]
74,752 
74,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     71,000 円／㎡]  



前橋 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,252,307 
391,817 
1,860,490 
1,579,200 
281,290 		 （　0.9714）
273,245 		 （  4.8 -  0.0 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      5,692,604 円　　　　（　     32,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
前橋 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 64.80 ＬＳ2 129.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   400 ％   400 ％   178 ㎡      6.4 m x   27.4 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階共同住宅（１ＬＤＫ、平均賃貸面積約３０㎡）地域性を考慮し駐車場は無し。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
64.80 
100.0 
64.80 
1,650 
106,920 		 2.0  213,840 
1.0  106,920 

 2～ 2		 居宅
64.80 
100.0 
64.80 
1,420 
92,016 		 2.0  184,032 
1.0  92,016 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
129.60 
100.0 
129.60 

198,936 		 397,872 
198,936 
⑨年額支払賃料        198,936 円　×　12ヶ月　＝　       2,387,232 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     129.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,387,232 円　　×　　   8.4 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       200,527 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,186,705 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           397,872 円　×　　  91.6 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,645 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          198,936 円　×　　  91.6 ％　　×　　　 0.3400　＝　          61,957 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,252,307 円　　　　（　        12,653 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１５３賃
　　　　-10		 1,870  
(   1,817) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,798 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１５３賃
　　　　-9		 1,438  
(   1,437) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,692 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
前橋 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 84,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 71,617 円  　　　        2,387,232　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       26,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      168,000 円  　　　　     21,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,000 円  　　　　     21,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         391,817 円　（　　　　　　         2,201 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9714    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　     129.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0752     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0595 ×　 40 ％　＋　0.0789 ×  35 ％　＋ 0.0950 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,579,200 円  
（　　　　　         8,872 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,252,307 円      
②総費用 391,817 円      
③純収益　①－② 1,860,490 円      
④建物等に帰属する純収益 1,579,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 281,290 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 273,245 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,535 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,692,604 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 前橋 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　前橋市城東町二丁目９番１４
 0700000166085-0000
2 　前橋市城東町二丁目９番２０
 0700000166087-0000
3 　前橋市城東町二丁目９番２１
 0700000166088-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
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備考