令和6年1月12日　提出 前橋 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   前橋 -38 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　海老沼　宏次   TEL.

鑑定評価額 6,820,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 前橋市鳥取町８４５番６ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 建築協定 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の区画整理済 住宅地域 北6.3m市道 水道、ガス、下水 前橋 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   230 ｍ、南    80 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 赤城山南面に存する区画整然 とした住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ．３ｍ市道 交通 施設 前橋駅北東方 6.3km 法令 規制 １低専 (60,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地勢にある郊外の住宅地であり、一定の成熟感がある。人口減少傾向の中、土地需要は市街地方面へのシフ トしており、今後は現状維持ないし空き家がやや増える傾向になると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は前橋市郊外に存する価格低位の住宅地域である。需要の中心は３０～４０代程度の前橋市在住の勤労者で ある。市街地にやや遠く、生活利便施設への距離も有することから、住宅地としての需要はやや弱い。市場の中心価格 帯は土地で５００～７００万円程度、新築戸建住宅は２，２００～２，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格牽連性を有する複数の取引事例が得られ、実証性のある価格である。収益還元法は、標準地の規模や周 辺地域が自用の戸建住宅が中心であることから適切な共同住宅を想定することが困難であるため、適用を見送った。標 準地は低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内であり、周辺地域の取引動向が価格形成に影響を与えていることから、比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　前橋 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [105.0] 100 [149.9] [100.0] 100 31,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少が続く中、市街地周辺部や住環境 良好な住宅地で需要が高まる一方で、調整区 域や生活利便性に劣る地域は需要が低い。 既存の住宅地域であり、地域要因の大きな変 動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％